「京滬永遠漲」背後的道理是什麼？

作者：朱東亮

近期京滬兩地房價出現大幅增長，尤其是上海，部分地區房價漲幅超出30%。從2000年初始，京滬等一線城市房價上漲幾乎持續了十多年，只有在08年出現了小幅回調，之後便繼續呈大幅上漲趨勢。京滬等一線城市房價上漲似乎成謎，「京滬永遠漲」似乎成了一條毋庸置疑的真理。未來中國房地產市場的走勢將如何，京滬房價還會繼續漲下去嗎？要回答這個問題，先要弄清京滬等一線城市房價上漲的真正原因。

在經濟學家眼中，和其他商品一樣，房子也是市場上的一種商品，其市場行情同樣受制於需求定律，其價格由供需雙方共同決定。是的，我們將從供給與需求兩方面展開解釋為什麼京滬等一線城市的房價會出現長達十幾年的上漲。

先看供給。由於中國特有的土地財政政策，全國各地的房地產用地都受政府控制。各地主管房地產用地的官員幾乎決定了當地房地產的供應。主管房地產用地的官員放開用地供應，當年的房地產供應量就顯著增加，其收緊房地產用地供應，房產供應量就顯著減少，這是過去幾十年里中國很多城市上演的事實，也是最基本的經濟學常識。

除了主管房地產用地供應官員的自由裁量權的影響之外，京滬等一線城市的房地產供應還有一個魔咒，那就是18億畝耕地保護紅線政策。在2006年，18億畝耕地保護紅線政策出台後，京滬等一線城市的房地產土地供應開始收緊，這些地區的房價也隨之出現顯著增長。而在耕地保護政策出台之前就已經囤積了大量土地的地方政府在18億畝紅線政策出台之後仍能夠大量供地，於是這些地區保持了很大的房地產供應量。所以房價一直沒有出現大幅的上漲，始終是不溫不火，價格可人，比如重慶、長沙等地。

而在遠沒有重慶、長沙繁榮的南昌，由於政府對房地產用地供應的限制，近年來房價高企，均價已經超過了重慶、長沙等地。可以說，政府對房地產用地的限制是導致京滬等一線城市高房價、漲房價的重要因素之一。

再看需求。人口基數大、城市化率低，這是中國的基本國情之一。過去的三十年是中國城市化的三十年，未來的三十年還將是中國城市化的三十年。2015年末，中國的城市化率達到了58%，城市化的這幾十年，成百上千萬的人口湧入城市，尤其是湧入北京、上海、深圳、廣州等一線城市，這些湧入的人口催生了海量的住房需求，從而推高了北上廣深的房價。

由於中國的城市化率相較發達國家而言，還很低，未來還將有大量人口湧入北上廣深這樣的城市，如此大規模的人口遷徙還將持續數十年。也就是說未來一線城市的住房需求還將有強勁的補充，如果房地產用地限制不放開，房地產供應量跟不上，面對如此大規模、如此持續的人口遷徙，北上廣深的房價還將繼續上漲。這在一定程度上驗證了「京滬永遠漲」的正確性，也是其邏輯基礎的一部分，另一部分下文將繼續論述。

近十年來，中國一直存在貨幣超發的問題，尤其是在08年實行「4萬億政策」之後，貨幣的潘多拉盒子就被打開了，貨幣如洪水般席捲全國，蔓延至各行各業，引髮長達數年的嚴重通貨膨脹。據央行M2統計數據顯示，2007年，貨幣供應量為40.34萬億，而到2015年4月貨幣供應量達到了128.07萬億，近十年貨幣供應量增長了300%！這些超發的貨幣最終都要流入經濟體內，而投資的角度來看，房地產是最好的選擇，因此大量的貨幣首先流入的就是房地產行業。面對如此天量的貨幣量，房價能不高嗎？

而從商業周期理論角度看，也是如此，貨幣超發，引發通貨膨脹，首先推高的是資本品市場的價格，而房地產正是資本品市場。

經濟學家張五常說，房地產就像是一個蓄水池，它吸收著中國人的存款，是中國人的財富儲蓄池。由於缺乏合適的金融產品，中國人普遍將房子作為理財投資的首選。因此有沒有泡沫他不知道。我認可他的描述，但我不同意其結論。我認為中國的一線城市泡沫量很小或者說沒有，因為它有堅實的購房需求在。而在一些三四線城市，甚至是五六線城市，我認為反倒需要擔心。這些城市在人口凈流出的情況下，仍修建了大量的房產，存在大量的房產庫存。

我還持有以下觀點，即，即便是發生經濟（金融）危機，如08年金融危機，京滬等一線城市房價只會有一定程度的回調，而不會有大幅下跌。理由如前所述。但是在這種情況下，三四線乃至五六線城市將會是重災區。

目前輿論界還有一種這樣的觀點，比如馬光遠，認為京滬等一線城市房地產市場充滿泡沫，會嚴重危害中國經濟，認為房地產不是實體經濟，需要政府進行宏觀調控。何其謬哉！

第一，馬光遠只看到了北京、上海、深圳的高房價，而沒有看到中國曠日持久、數量龐大的人口遷徙，只看到了不斷上漲的房價，而沒有看到京滬等一線城市在未來城市化過程中人口擴張的潛力。

第二，房地產是實實在在的實體經濟，而且它還涉及鋼鐵、水泥、建材、建築、裝修等多個行業。房地產怎麼不是實體經濟？千萬不要妖魔化房地產。

第三，中國畸形的房地產市場本身就是政府一系列干預的結果，可是現在卻呼籲政府增加其他的干預政策，而不是廢除原有的一系列管制政策，這是南轅北轍，越搞結果會越糟。

中國房地產市場未來的走勢將如何，取決於上文所述促成房價上漲因素是否改變，如果這些因素不改變，那京滬等一線城市的房價未來十年、二十年還將繼續上漲。

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