七十年後，我的房子會被國家收走嗎？

文 | 邏格斯

摘自 |《法律守夜人》

自9月底直至「十一」長假結束，北京、廣州、深圳、蘇州、合肥等19個城市在8天內先後出台樓市調控政策。限購又限貸成為多地房地產調控新政的主流。老百姓們一邊哀嘆買不起，一邊爭先恐後地掏出最後一分家底來買一套房子。但是房屋有固定的產權期限，一旦期限到了，辛辛苦苦買的房子還是不是自己的呢?我們就通過老王買房的故事來搞清這個讓人迷糊的問題吧。

面對房價暴漲的趨勢，很多人都覺得買房旱澇保收，不會虧本。老王也不例外，他盤算著：「我反正要買一套自住，如果房價跌了，那我房子還在；可一旦房價繼續上漲，我就很難買得起啦！」抱著這樣的心態，老王每天下班後就沿著上海的地鐵線看房子，看著看著老王突然發現，上海外環以外的房子已經達到了每平米四萬多，可內環以里依然有一些房子每平米只要四萬多，也就是所謂的「老公房」。這些老公房房齡老，條件差，面積小，樓層低，結構不合理，還沒有電梯，但地理位置極其優越，而且得房率也高得喜人。老王看得是又驚又喜，而中介也笑眯眯地帶他去看了多套老公房。

老王越看越歡喜，心想：「老公房可能條件差了點兒，但我一外地來的新上海人，能有錢買房子就不錯了，哪裡還能這麼講究？更何況裝修之後住著也會很舒服。」他還試探性地詢問他的女神：「究竟是買市區的老房子，還是郊區的新房子呢？」

女神不假思索地說：「當然是市區的老房子。老房子雖然破一點兒，但裝修之後住著還可以。最重要的是交通方便，特別有助於你這樣的有為青年事業的發展。」而且女神也試探性地問：「你開始看房子啦？什麼時候我陪你去看看吧？」老王笑而不語，心裡卻是美滋滋的，心想一旦把房子搞定，那他離女神又近了一大步吧！於是老王決定買老公房。

在碰到他的朋友林檢察官時，老王不由感慨：「你說咱們是真苦啊，只能買得起老公房。你說這老公房為什麼便宜，還不是因為房齡老！說起來是買一套房子，實際上只能算半套房子啊。」

林檢愣了一下問：「這怎麼說？」

老王嘆了口氣：「這房產證上寫得明明白白，房屋的使用權期限是70年。老公房樓齡大部分都已經三十年了，甚至還有四五十年的，再過個幾十年就收歸國家了，你說這可不是只能算半套房嗎？」

林檢笑道：「這你說得可就不對了。」

老王疑惑地問：「哪裡不對？」

林檢：「也難怪你會誤會，業主對房屋享有所有權，對土地享有使用權。使用權才有期限，所有權是沒有期限的。」

這下子輪到老王愣了：「不都是一套房子嗎？怎麼還分什麼房屋所有權，土地使用權，搞也搞不清楚。」

林檢：「就比如說，你現在準備買的房子面積多大？」

老王不好意思地說：「也就是54平方米，一室一廳吧。」

林檢：「那你這套房子對應的土地面積是多大呢？」

老王：「當然也54平方米啦。」

林檢：「錯，頂多9平方米！」

老王這下子糊塗了：「我房子明明是54平方米，怎麼對應的土地只有9平方米？」

林檢：「很簡單，你這老公房是6層樓吧？（老王點點頭。）那麼你這套房子上下一共是六套吧？（老王又點點頭。）所以說，其實是你們6戶人家一起分攤這54平方米。也就是老公房樓層少才有這麼多土地，如果把老公房拆了重新建公寓房，那麼54平方米的房子能對應 9 平方米的土地就不錯啦。」

老王還是不懂：「你說的意思我差不多明白了，也就是說土地反正就是這麼多土地，如果一塊土地上建的樓層多了，那麼每戶房屋對應的土地就少了。但這和我們說的有什麼關係呢？」

林檢：「你能明白房屋的面積和房屋對應的土地面積是兩個概念，那我就好說多了。對於房屋的面積，你享有的是完整的所有權，不管時間如何推移，只要房子不被推倒，你就能一直享有房屋的所有權。但房屋對應的土地則不然，房屋對應土地的所有權歸國家，而你是在國家批准的期限內使用這塊土地，我們通常說的70年產權就是指這塊土地的使用期限。」

老王：「所以到期之后土地會被國家收回去，而房屋仍然留在你手裡？」

林檢：「也不是。我們國家實行房地一體原則，即房屋的所有權和土地的使用權必須在同一個人手裡。比如你不能只買土地，不買房子；或者只買房子，不買土地。國家在搞拆遷的時候也會把土地和房子一起收回去，不會只收土地或者只收房子。」

老王：「這不就是只能用70年的意思嗎？等到期之後難道還能繼續用？」

林檢開始給他普及法律常識：「在我國很多地方，擁有不動產的業主都有三本證書：房產證、土地證和契證。許多人認為房產證象徵對房子的所有權，土地證象徵對土地的所有權，這樣的觀念其實並不準確，因為兩本證所代表的權利性質是不一樣的。」

房產證象徵著對房屋的所有權，這種所有權就好像你對鋼筆、對電腦的所有權一樣，只要你不影響別人，那麼不管你想怎麼擺弄你的房子都可以，你可以任意地裝修成不同的風格，也不會有人來干涉你。然而土地卻不一樣，私人不管出再多的錢，也不能對土地享有所有權，而僅有使用的權利。那麼土地的所有權歸誰呢？答案是：城市的土地歸國家，農村的土地歸村集體，我國的土地也因此分為城市國有土地和農村集體土地。

既然不享有土地的所有權，僅享有土地的使用權，那麼公司也好，個人也罷，都必須嚴格按照批准的用途和年限來使用土地。如果土地使用權證上寫的是工業用地，那麼就只能建工廠，而不能建電影院；如果寫的是居住用地，那麼就不能搞旅遊開發；如果寫的是事業用地，那麼就不能造房子賣錢。

在城市是如此，在農村也是這樣，個人不能享有土地的所有權，必須嚴格按照批准來使用土地。如果是基本農田，那麼就不能種樹；如果是宅基地，那麼就不能養魚。也正是根據土地的用途，我們將城市的土地劃分為居住用地、工業用地、商業用地、事業用地和綜合用地，將農村的土地劃分為農業用地和宅基地。

每一種用途的土地使用權年限是不同的，對房地產稍加關注就知道，小區的房子是 70 年產權，而單身公寓的房子只有40年，價格自然也是相差一半。同樣是用來住的，為什麼差這麼多呢？因為居住用地的最長使用期限70 年，商業用地的最長使用期限為 40 年，其他用途最長都是 50 年，所以才有前面小區 70 年產權、公寓 40 年產權的說法。農村農田的承包經營權年限通常為 30 年，樹木的承包經營權年限更長，而宅基地年限沒有期限的限制，理論上只要農村的戶口還在，就可以子子孫孫地傳下去。

明白了個人對房屋享有的是無期限的所有權，老王鬆了一口氣：「管它土地使用權怎麼樣，只要房子還在就行。」

林檢接著講道：「但是，我國目前實行嚴格的房地一體原則，房隨地走，地隨房走，轉讓土地使用權的同時必須轉讓房屋的所有權，反之亦然。如果到期之后土地使用權被國家收回，或者批給了別人，那麼你的房子當然也會隨之一併轉讓了。」

老王感覺自己要一口老血噴出來了：「好了好了，你別逗我了，到底應該怎麼辦，你給一句痛快話。」

林檢慢悠悠地說：「根據法律規定，住宅房屋到期自動續期。」

老王眼前一亮：「自動續期？這麼好的事？」

林檢笑道：「續期是自動續期，可問題不是在於收費嘛！現在已經到期的土地產權主要是農村的土地承包經營權和城市的商業用地使用權。農村的是免費簽合同給農民繼續承包，而城市的商業用地可不同了，按照深圳的做法，要按照現在的市場價收取35%的費用。」

老王眼裡閃過一絲失望：「35% 啊，那也還好，還好。」

林檢：「但是個人的住宅建設用地使用權，現在還沒有詳細的規定。

老王：「也就是所謂的把問題留給有智慧的後輩。」

林檢：「最重要的還不是這一點。」

老王：「最重要是什麼？」

林檢：「最重要的是，住宅使用權是 70 年，但我國的建築設計壽命通常只有 50 年，你能不能把房子住到那個時候，還是一個問題。恐怕反而是這些老公房用料厚實，使用壽命說不定比現在的新房子更久呢！使用壽命更高一些吧！」

老王：「……」

以上內容選自《法律守夜人》由北京聯合出版公司出版，北京紫圖圖書出品。

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