面對翹尾：堅定調控不動搖

核心提示 中央經濟工作會議要求，繼續堅持房地產市場調控政策不動搖。當前，部分城市房價環比上漲的情況引起社會關注。住建部部長姜偉新表示，明年將繼續嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施，堅決抑制投機投資性住房需求，支持合理自住和改善性住房需求。對放鬆調控措施而導致房價過快上漲的城市，住建部將會同監察部對這些城市進行約談，直至問責。

國家統計局上周公布的數據顯示，11月份70個大中城市中，新房價格環比上漲的城市有53個，較10月份增加18個；二手房價格上漲城市有35個，較10月份增加3個。房價環比上漲透露出什麼信息？

年末「翹尾」現象明顯

12月21日，冬至。北京的大街小巷正經歷著十年來最低氣溫，然而在東三環的鏈家地產農光東里店裡，卻是另一番熱鬧景象——

四五十平方米的空間里正擁擠著二三十個諮詢買房的客戶。

「最近二手房銷量不錯，我們店本月已經銷售了一百多套房子了，比去年同期增長了約40%。」鏈家地產農光東里店客戶經理邢春燕向記者介紹說，雖然12月份二手房的單價環比上漲了1000-2000元，但客戶的購買熱情依然不減。

不只北京，一個月來，一線城市商品住房的成交總價和單價紀錄不斷被刷新。國家統計局最新公布的數據顯示，11月份一線城市房價呈現上升態勢，其中，北京環比上漲最多，為0.8個百分點。上海、廣州和深圳也都呈現出不同程度的上漲，且漲幅全部高於10月份水平。

「我們本月銷售量比上月增加5%-8%，『翹尾』現象格外明顯。」21世紀不動產資深客戶經理左旺生說。據中原地產研究中心提供的統計數據顯示，截至12月16日，全國54個城市合計新房簽約套數為148235套，大部分城市均出現了年底「翹尾」現象。

與價格微漲相伴的是被持續推高的購房者預期。央行日前發布的2012年第四季度儲戶問卷調查報告顯示，對下季房價，預期「上漲」的居民比例為29%，較年初提高11.3個百分點，高於去年同期10個百分點。未來3個月內，準備出手購房的居民佔比為15.4%，較年初和去年同期分別提高1.4和1.5個百分點。

「去年這個時候是最低點，覺得還能降，就繼續觀望，沒想到一年來不但沒降反而漲了，我覺得以後還會再漲，就咬咬牙準備買了。」購房者肖明哲告訴記者，自己最後悔的就是去年沒有及時出手，現在不能再等了，春節前最大的事情就是買房。

觀望之後的剛需釋放

國家統計局公布的數據顯示，11月雖然有53個城市新房價格環比上漲，但漲幅均未超過1%。70個大中城市中，同比價格下降的城市有41個，持平的城市有4個，上漲的城市有25個。11月份，同比價格上漲的城市中，漲幅均未超過2%，漲幅比10月份回落的城市有1個。

「目前整體價格繼續微漲已經基本成為定論，在土地價格及溢價率都明顯上漲的情況下，開發商的定價也會水漲船高。」中原地產市場研究總監張大偉認為，今後一段時間內，整體市場價格將依然維持平穩微漲的趨勢。

對於現階段樓市的價量齊升，業內人士認為是剛需拉動和結構性調整的表現。

「此前大家的觀望情緒明顯，積累了相當數量的剛性需求，」左旺生坦言，「目前隨著國家房地產調控政策的逐漸明朗，居民的剛需得到充分釋放，小戶型房源銷售緊俏。」他認為，通過連續的樓市調控，大部分購房者已經沒有樓市大幅下滑的預期，而近期整個市場的回暖，使得購房者追漲心態也開始復甦，年底的樓市翹尾跡象比較明顯。

同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，兩年多的房地產調控，擠掉了相當數量的投機需求，一線城市房價快速上漲的趨勢初步得到遏制。但各地調控政策普遍將於年底到期，從目前到明年三月份實際處於政策「空檔期」，一些開發商開始躍躍欲試，試圖小幅提價試探市場。

此外，業內人士分析指出，部分城市商品住宅成交量有所回升，很多開發商開始藉此炒作「調控放鬆」和「樓市回暖」概念，以期吸引剛需置業者加速入市。但業內人士普遍認為，房地產調控的主基調沒有改變，「樓市回暖」的可持續性較差。

保障房供應減輕市場壓力

「儘管今年二三季度國內一些重點城市出現了交易量回暖、房價小幅回調的現象，但從國內房地產市場全年的大趨勢來看，房地產開發企業的銷售速度明顯放緩，一些城市房價過快上漲的勢頭也得到了有效抑制。」中國房地產研究會副會長顧雲昌分析，目前房地產市場調控政策毫不動搖的環境下，國內樓市正在向買方市場過渡。

2012年，北京實現新開工建設、收購各類保障房23萬套，超額完成全年20萬套任務，創歷史新高，竣工量也達到10萬套，比去年翻一番。

有專家指出，最近幾年保障房在新房成交量中的佔比正逐步上升，樓市結構正在發生變化。隨著竣工量上升，保障房對住房需求的影響會更加明顯，在一定程度上減輕商品房市場壓力。

中國指數研究院院長莫天全則認為，在未來的10-15年間，房地產仍然會是中國的朝陽產業。中央經濟工作會議提出2013年將繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。在房企資金鏈有所好轉的背景下，穩健的貨幣環境將繼續為房地產行業帶來利好。

「2013年，中國經濟將更加重視『質量』和『效益』，在樓市調控繼續和成交量持續回升的市場背景下，房地產市場的發展將更加理性、健康，房價將保持相對穩定，大穩定中有小震蕩。」中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說。

調控「組合拳」不能放鬆

記者採訪發現，由於房地產調控政策「邊際效應」減弱，一些開發商開始躍躍欲試，試圖小幅提價試探市場。經歷了兩年多的房地產調控，一線城市房價快速上漲的趨勢初步得到了遏制，但仍然面臨嚴峻挑戰。

「中國房地產市場已經進入了調控常態化的政策周期，黃金時代已不復返。」中房協經營管理委員會副秘書長宋延慶表示。

面對逐步回暖的房市，12月15日至16日在京舉行的中央經濟工作會議再次明確提出，要堅持房地產調控政策不動搖。繼續加強保障性住房建設和管理，加快棚戶區改造。

業內人士普遍認為，調控的下一步關鍵在於完善土地供應制度，以市場監控、預期管理、土地供給等影響房地產市場的多項關鍵要素，形成一套政策「組合拳」。

中國房地產協會副會長朱中一認為，中央經濟工作會議仍然從住房保障和房地產市場調控兩手並重來定調住房政策，說明近幾年堅持的住房政策方向是正確的。但是，房價上漲的壓力仍然客觀存在，房地產調控仍處於關鍵時期，相關政策短期內不會鬆動。

住建部政策研究中心主任秦虹表示，從政策層面看，明年的房地產調控政策將繼續管好供需兩端。即必須一如既往地抑制投資投機性需求，要堅持調控方向不動搖；同時對於合理的改善型需求，也應該給予支持和鼓勵。並認為，明年房地產市場的走勢主要取決於三個方面：城鎮化與調控政策，以及最重要的因素——貨幣政策。

本月召開的中央經濟工作會議要求，要繼續堅持房地產市場調控政策不動搖。繼續加強保障性住房建設和管理，加快棚戶區改造。此外，會議還提出，要降低實體經濟的融資成本。「這也是針對房地產的調控，讓更多低成本的資金流向實體經濟領域，也就是要控制流向房地產領域的資金。」中國社科院經濟研究所研究員袁鋼明指出。（本報記者楊君邱玥）

●我說幾句

住房是農民市民化的難點

中國人民大學教授鄭風田：我國目前名義上的城鎮化率為51%，其實有城鎮戶籍居民不足35%，也就是說有2.6億人在城鎮工作，基本上屬打工者，有房者的比例低於1%。這部分人如果真正留在城市置業，假定一半需要房子，則需要城市提供1.3億套房子。如果我國要達到世界城鎮化的平均發展水平（一般在70%以上），還需再增加1.3億套房子，這才是解決農民工市民化的難點。如何破除目前的困局，實行新型城鎮化？其一是打破目前城鎮化的征地土地壟斷，其二是儘快出台房產稅。

城鎮化要求房價回歸合理

中國社會科學院金融研究所研究員易憲容：有觀點認為，未來10年新增城鎮人口將達到4億左右，據預測，農民工市民化以人均10萬元的固定資產投資計算，也能夠增加40萬億元的固定資產投資需求。因此，房地產仍然是支柱產業。要讓農民進城成為市民，首先要做的就是對現有房地產政策進行科學調整，讓當前以投資投機為主導的住房市場轉變為以消費為主導的住房市場，讓住房的價格回到合理水平，去除住房賺錢功能。可以說，這是當前新政府提出的有質量的城鎮化最為核心的政策所在。

房地產調控要「加減乘除」

中國房地產協會副會長、北京大學教授陳國強：目前的市場調控可以用「加減乘除」來形容。「加」是指在「十二五」期間，預計將建成3000萬套保障房，僅在今年就計劃建成700萬套，國家對保障房的投入力度空前加強。「減」是指抑制房價的過快增長，抑制市場的投機需求。「乘」則是去槓桿化，以限制兩套房購房條件和銀行利率這樣的方式，用信貸調整的手段去除財務槓桿。「除」是指去除和抑制不合理的購房需求，讓市場回歸合理化。（陳恆整理）