房價 | 一年調控200次，政策出台幾時休?

目錄

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1.一年來累計調控超200次

2.過去四年：兩年鬆綁VS兩年收緊

3. 一線城市房價降溫了嗎？

4.三四線城市火熱去庫存

5.房貸最傷荷包：貸百萬月供多600

6.長效機制：何時不用再調控？

明月幾時有？把酒問青天，不知天上宮闕，今夕是何年？

今年月餅節恰逢十一長假，啃一口月餅之餘，我們來細數一下去年10月份至今的調控政策，看有沒有錯過什麼驚喜？

一數嚇一跳，記者嘴裡的月餅硬是掉了一塊。鏈家研究院數據顯示，截至今年9月30日，一年時間裡全國已有近60個城市被納入調控範圍，出台126條限購政策、166條限貸政策，累計推出各類調控政策超過200次，15個城市對於二套房實行「認房又認貸」政策，其中，廊坊等多個城市發布4輪及以上的政策「升級版」。

結果是啥？一線城市自2014年11月以來，首次出現房價全面停漲，一些一二線城市成交量下滑，與此同時，三四線房價接棒上漲，但成交開始萎縮。

很多人說，市場和政策就像一對雙胞胎，形影不離。我們希望明年中秋再次舉頭望月之時，市場和調控可以相安無事，不用像李白同學那樣傷感——「舉杯邀明月，對飲成三人」！

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一年來累計調控超200次

9月底，多個省會城市密集出台加碼樓市調控的措施。自9月22日開始，西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢、桂林等9個城市出台新一輪調控，除西安和武漢外，7個城市均實施了限售。中原地產研究中心數據顯示，目前全國已有46個城市執行了限售政策。

與前幾輪樓市調控不同的是，在限價、限貸、限購之外，限售成為此輪樓市調控的新方向。

從政策內容來看，從最初的「限購」「限貸」到「限價」「限售」，再到「限商」，熱點城市組合執行了「五限」措施。

鏈家研究院數據顯示，截至9月30日，全國已有近60個城市被納入調控範圍，出台126條限購政策、166條限貸政策，累計推出各類調控政策超過200次，15個城市對於二套房實行「認房又認貸」政策，其中，廊坊等多個城市發布4輪及以上的政策「升級版」。

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過去四年：兩年鬆綁VS兩年收緊

自2014年的「9·30新政」算起，我國已經連續四年在國慶節前夕出台重磅房地產調控政策。2014年9月30日，央行、銀監會聯合出台《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，通過下調首付比例和貸款利率，對自住型需求進行支持。這是2014年各種鬆綁政策中影響最大的一個。

2015年9月30日，央行、住建部、財政部發文調控樓市。除將非限購城市的最低首付比例下調至25%外，還推行住房公積金異地貸款業務。這被視為第二次「9·30新政」。

2016年9月30日，以北京為代表的熱點城市相繼出台政策，開啟新一輪樓市調控。一年來，幾十個城市密集發力，持續加碼調控力度。

今年9月底以來，多個省會城市密集出台加碼樓市調控的措施。自9月22日開始，西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢、桂林等9個城市出台新一輪調控，除西安和武漢外，7個城市均實施了限售。中原地產研究中心數據顯示，目前全國已有46個城市執行了限售政策。

2007年和2010年，9月末也推出調控措施。近十年來，針對樓市波動起伏變化，我國一度出台各項調控政策，其中既有刺激，又有打壓，並已成為影響市場走勢的關鍵因素。

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一線城市房價降溫了嗎？

在多項政策疊加下，熱點一二線城市房地產市場出現不同程度降溫，房價過快上漲勢頭得以遏制。

截至今年8月份，熱點一二線房價穩中有降，環比下降、同比漲幅全線收窄。

國家統計局數據顯示，8月份，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格環比下降或持平，同比漲幅全部回落。環比來看，15個一線和熱點二線城市房價穩中有降，除北京、上海和廈門環比基本持平之外，其餘城市房價環比已步入下行通道，廣州暫以0.7%環比跌幅居首。同比來看，15個一線和熱點二線城市房價同比漲幅全部回落，深圳、成都兩市更是掉頭向下，同比分別下跌2%和0.3%。

今年國慶節期間，記者走訪了深圳福田區多家地產中介後獲悉，今年國慶期間到店看房的客戶數量和去年並沒有特別明顯的下滑，但購房意願更加謹慎。

一位地產中介工作人員回憶，去年9月底，福田某小區一位業主當時掛牌價348萬，買家砍價3萬價格沒談攏，結果10月4日，深圳限購升級，買家選擇觀望，那位賣家最終300萬多一點就賣了。從此之後，他所在片區的二手房價格和成交均進入冰凍期。

值得注意的是，一線城市自2014年11月以來，首次出現房價全面停漲。據國家統計局測算，8月份一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比均下降0.3%。其中，北京和上海新建商品住宅價格環比均現「零增長」；深圳和廣州分別環比下跌0.4%和0.7%。

中原地產數據顯示，北京二手房價格已經連續4個月領跌全國，從4月以來累計跌幅達4.3%。8月二手房成交量僅7712套，連續3個月在萬套以下。

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三四線城市火熱去庫存

與此同時，各線城市房價走勢明顯分化。一方面，熱點一二線城市預售證審批趨嚴，預售價格管控更是愈加嚴苛，房價漲幅趨於平緩。另一方面，更多三四線城市投資、投機性需求大量進場，房價隨之出現一波快速上漲行情。

8月份，三四線城市房價同比近乎全線上漲，鹽城、泰州、徐州、鎮江、九江、石嘴山等城市房價較6月房價漲幅皆超20%。與此同時，無錫、中山、惠州等熱點三四線城市房價漲幅逐級回落，佛山、東莞更是步入下行通道。

值得關注的是，隨著北京外溢投資、投機性需求被迅速「凍結」，北三縣房價劇烈調整，8月份大廠房價較6月份下跌25%，同比下跌19%，也是唯一房價下降的三四線城市。同比來看，常州、鹽城、中山等市同比漲幅超50%，房價上漲動力著實強勁。

不過，CRIC監測數據顯示，重點三四線城市成交萎縮，同、環比跌幅分別達45%和31%。

克而瑞認為，四季度，三四線城市成交將整體下滑。從三季度的成交情況來看，三四線城市的市場大熱情況已逐漸趨於平穩。除此之外，前期市場過於樂觀導致供應加大，隨著成交量的持續走低，部分三四線城市已出現庫存高企，供過於求的局面，未來抓緊去庫存仍是此類城市樓市的主旋律。

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房貸最傷荷包：貸百萬月供多600！

除了樓市成交價格和數量的變化外，房貸市場也有了顯著變化。

今年以來，金融去槓桿全面升級，嚴密防範系統性金融風險，嚴厲監管銀行同業套利、影子銀行、資產管理等金融亂象。

M2增速逐級回落，貨幣派生效應明顯減弱，房貸資金顯著波及。截至8月末，M2同比增速降至8.9%，較2016年初14%高點減少5.1個百分點。

就房地產市場而言，除了嚴格執行「限貸」政策外，最明顯的變化莫過於兩個方面：

一、嚴查消費資金違規流入房地產市場，北京、南京、廣州等市相繼發文要求銀行業金融機構開展自查工作，重點檢查「消費貸」、「經營貸」、「房抵貸」等資金流向。廣州更是出重拳，暫停發放金額超100萬元或期限超10年的消費貸，以防信貸資金違規流入房地產市場；

二、首套房貸利率普遍上浮，多個城市首套房貸利率普遍上浮5%~10%。以北京為例，首套房貸最低利率為基準利率上浮5%，多家股份制銀行更是上浮10%。

以深圳地區為例，2016年10月初，深圳中工建農四大銀行的首套房貸利率折扣為9折，即4.41%；而最新的數據顯示，四大銀行首套房貸利率均上浮10%，即5.39%。

與2016年10月初相比，以目前的首套房貸利率貸款100萬，採用等額本息還款方式，每個月需多交月供595元，總利息多支出21.4萬元。

不僅僅需要多支付房貸，房貸審批周期也大大拉長。

深圳福田八卦嶺片區一位地產中介工作人員介紹，該片區一些樓盤的學位還可以，價格在福田屬於價格窪地，剛需客戶的支撐成交下降不是特別明顯，但是銀行房貸收緊帶來的影響較大，如果是換房客戶的首付要5成，而且放款周期長，以前2個月一般都能收到全款，如今差不多只能收到首期款。

但是，從央行公布的金融數據來看，居民高槓桿購房的格局並未扭轉，住戶部門中長期貸款（含消費和經營貸款）佔新增貸款比重持續高位運行。7月份新增住戶中長期貸款佔比一度升至57.4%，創年內新高，8月份佔比略有回落，依舊維持在44%高位。另一個非常重要的變化則是，住戶部門短期貸款（含消費和經營貸款）佔比陡然上升並持續高位，8月份佔比達21.4%，而以往基本維持在10%以內。

以此來看，房貸去槓桿不僅沒有大幅壓縮中長期貸款比重，反倒也帶動了短期貸款比重的上升，而同期的社會消費增速又沒有顯著增長，房地產市場仍是當前銀行信貸資金投放重要出口。

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長效機制：何時不用再調控？

經過不斷演化，樓市調控方向在今年3月17日出現轉折點，由傳統「結果管理式」的調控手段，轉向基於長效機制的多維調控，構建「租售並舉」長效住房制度。

安居客房產研究院首席分析師張波認為，「9·30」調控伊始並未能瞬間止住樓市瘋狂，仍有大量的購房者恐慌性入市。而後全國各地陸續從限購、限貸、限價、限售、限商等多層面下猛葯，直至今年4月前後，各地完成階段性調控，樓市才慢慢趨穩。

在業界看來，樓市變化的轉折點正是北京的「3·17」調控。在長效機制里，最被看好的是購租並舉。

7月17日，廣州針對承租人子女就近入學提出「租購同權」；隨後，九部門聯合下發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，12個試點城市陸續發布相關試點方案。

業內普遍認為，購租並舉就是為了改變當前樓市「重售輕租」的局面，讓承租人租得安心。

調控政策重點方向也開始從限制需求端走向增加供給。8月，國土資源部和住房城鄉建設部，確定第一批在13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

9月13日，深圳市房屋租賃運營管理有限公司舉行揭牌儀式。資料顯示，深圳市房屋租賃運營管理有限公司由深圳人才安居集團全資控股，於9月12日註冊成立，註冊資本金10億元，聚焦住房租賃、商業運營和物業管理三大核心業務，作為市委市政府推動發展住房租賃市場的主要抓手，將致力於打造一流的專業化、規模化、規範化的住房租賃平台，同時管理運營人才安居集團的政策性住房及配套商業資產。

業內人士認為，作為新興的細分領域，長租公寓豐富了住房租賃市場產品線，成為新就業群體實現住有所居的有效途徑。

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