智尚德豐 觀點分析

溫州炒房團暫別樓市

國家近期連續使出的房地產調控「組合拳」，令溫州人感到如坐針氈——多年來，溫州商人之所以為外界所熟知的一個重要標籤就是「溫州炒房團」，而隨著近期罕見嚴厲政策的出台，溫州商人對房地產投資的態度已有了明顯改變。智尚德豐智力分析？

「目前在其他城市，投資房地產的溫州人主要有兩種情況：一種是已經買下房子的，可能會將手中房子脫手，從而導致一部分民間資本撤出樓市；另一種是原先準備買房的，可能在政策出台後停止行動，導致這部分資本暫時潛伏下來。」溫州市發改委副研究員姜洪新對本報記者分析說。

據本報此前報道，在房地產新政出爐後，某上海代理商曾對溫州炒房團做過一次市場調查，結果顯示，受新政影響，多數溫州投資客明確表示近期不再買房，投資意向的全面收縮將對樓市成交及房價造成較大影響。

對此，姜洪新認為，新政給溫州炒房者帶來的首要後果就是進入異地樓盤的門檻將比以往更高，「這其中，首付五成、貸款利率調高還不是最主要因素，最關鍵的是可能連貸款都辦不下來。」

「由於購房者需要提供納稅證明和社保證明才能獲得貸款，接下來一旦監管更加嚴格，則溫州人即便是異地購房也可能在全國範圍內納入統計。例如，假設一個溫州人在溫州和杭州分別擁有一套房產，則接下來不管他在哪裡購房，都會被算作第三套房。而如果前面已經有過貸款的話，第三套房很可能被停貸。」姜洪新說，「據我所知，銀監會已開始要求銀行實行交叉監督，門檻會比以前更高。」

被譽為「溫州資本代言人」的溫州中小企業促進會會長周德文則表示，近期已有少數溫州資金在北京、上海等地拋售房產，大家對一線城市的房地產投資持謹慎態度，但二、三線城市還有溫州資本在介入。

股權投資或成新選擇

數以千億計的溫州炒房資本一旦退出樓市，又會流向何方？姜洪新就此指出，房地產新政的確對炒房的溫州人起到打壓作用，但這部分異地買房的民間資本卻可能迴流到溫州，由此助推溫州房價的上漲。另外，這部分資本也可能流入其他領域，如股權投資。

「溫州炒房資本從房地產市場撤出後肯定要尋找新的投資方向，類似股權投資、風險投資等規範的投資渠道，將成為一種選擇。」溫州大學商學院常務副院長張一力教授同樣如此認為。

據他介紹，溫州市目前正在籌備的民間資本投資服務中心，就是一個讓這部分資本與優秀項目對接的平台。

記者了解到，該中心作為國內首個「整合項目、集聚民資、服務民企、市場化運作」的投資服務平台，目前正在籌建中，最快有望於今年6月掛牌。此前，溫州市市長趙一德在今年政府工作報告中已明確提出，將組建溫州民間資本投資服務中心，以鼓勵和保障民間資本順暢地進入基礎設施建設、金融服務、社會事業等領域。

「中心引導民間資本投向的產業中『絕不考慮房地產』，而且會盡量規避『爆炒項目』。」姜洪新向本報記者強調說。

據他透露，中心希望民資投向的領域包括新能源、生物醫藥、現代服務業、基礎設施建設、文化創意產業等，此外也可能涉及資源類投資。

周德文則表示，對數千億元溫州資本來說，金融業、新農村建設、私募基金及新興產業，都將是溫州民資新的方向。

「但這裡有個問題，溫州民間資本都是私有資本，它們還不太習慣通過PE的形式參與股權投資。」姜洪新說，「溫州人以前都偏好投資實業，包括房地產，因為這些都是實實在在看得到的投資對象。」

「這首先與溫州商人的文化有關。」張一力解釋說，「由於股權投資以基金方式運作，而一些溫商認為這比不上實業可靠。而溫州人之所以一直未進股市，也是因為有這層顧慮。」

另一方面，他認為，各種風投需要高深的金融知識，而溫州商人對此並不專業，如果把錢投給某個基金，只能聽任對方擺布，自己卻並不懂，這也使他們對股權投資疑竇重重。

政府引導拓寬投資渠道

儘管短期內，樓市已被溫州民資列入「高風險投資方向」的「黑名單」，但不可否認的是，房地產仍是溫州人最熱衷的投資領域。

「不排除在未來某個時點，又出現一個類似於房地產的暴利行業，則溫州民資還是會蜂擁而入。而一旦房地產市場重新轉暖，溫州民資重新流回樓市也完全存在可能。」張一力說。

此前，在計程車號牌、大蒜、辣椒等品種的炒作行情中，都出現過溫州資本的蹤跡。

周德文也表示，中國政府當前出台抑制房地產價格政策，是「特定時期制定的特殊政策」，溫州資本對外進**地產投資的熱情並沒有下降。

「從表面上看，溫州炒房團似乎給人感覺財大氣粗、現金流充裕，但這背後，其實反映了民間投資渠道的極度短缺。所以我們希望，政府能加快推出更多適合民間資本投資的項目。」姜洪新這番話道出了溫州人之所以熱衷房地產的苦澀與無奈。

而在張一力看來，政府應當讓利於民，「如果政府自己把好的產業、好的項目都搶佔了，民間資本自然就沒有出路。」

他建議，政府對引導民間資本要有一個持續而明確的政策，同時，政府給溫州民資提供的投資對象必須是有較好收益的項目，「如果是投在夕陽行業上、連回報都沒有保障的項目，溫州民資怎麼會去投？」

據姜洪新透露，溫州市政府目前正準備開啟一個西部交通建設項目，為此將籌建一個基金，並拿到市場上讓溫州民間資本也一起參與。同時，溫州市還將從下月起就風險投資、股權投資召開一些講座，為溫商提供一些這方面的指導。

「不僅如此，溫州目前還在發起成立一個中小企業信託投資包，與中投信託聯合推出，委託銀行代理髮行，這同樣可以成為民間資本的投資方向。」姜洪新說。

據他介紹，該信託投資包一期規模為5個億，目前方案已設計完畢。與此同時，在高新技術、基礎設施等領域，溫州也在設計相關信託投資包。

「這些都可能會吸引到一部分炒房資本的介入。」姜洪新說。

「今後，溫州商人將成為真正的資本家——即把錢投給真正懂股權投資的人去*作。」張一力預計，「當下一代溫商逐步成熟後，這樣的現象會越來越多。」