剛剛，樓市又放大招，但為何受傷的總是我們！

來源：蜜財經（ID:WJCF99） 作者：蜜姐

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一向作為調控急先鋒的北京樓市，再放大招！

就在昨天（5月7日）晚上，北京出台了樓市調控的新政策，發布的《關於加強限房價項目銷售管理的通知》。

徵求意見中擬規定：

限房價項目的限售價與周邊市場價格評估價價差比低於15%，將直接作為商品房，由開發商自行銷售；

如果限房價項目的限售價與周邊市場價格評估價價差比不低於15%，將收購轉化為共有產權住房，具備共有產權住房購房資格的家庭均可申購。

也就是說，未來「限價房」將從本質上分成兩類，一類視為商品房，但有一定的交易限制；另一類則劃入共有產權房，交易和產權都將有所限制。

舉個栗子。

如果某限房價項目在土地出讓時所限定的銷售均價為5萬元/平方米、之後的評估價為5.5萬元/平方米，那麼該項目比值為90.1%，高於85%，這些房源就是商品房，具備本市購房資格的都可購買；但如果評估價為7萬元，那麼比值為71.4%，低於85%，就會變成共有產權房。

那麼，為啥政府要出台這樣一份文件呢？為何要劃定85%的界限呢？

之前，為了調控樓市，我們研究出了「限價」這個大招，確保房價不上漲、索性強行限定新房價格。

但是你想想，政府能管住新房的價格，但是能管得住老百姓的二手房嗎？於是，就出現了一二手房價格倒掛的現象，賣到就是賺到。更何況，又是在北京這個寸土寸金的地方，在這個最新消息地下室都要賣到1050萬的地方！

那麼，如果那些炒房客們，真的以「低於市場85%」的價格買到了新房，就算有限售的規定，那麼在北京這個房價日後大概率上漲的地方，等上幾年又有何妨？說不定晚一點還能賺更多呢！

在「房住不炒」這樣的大背景下，ZF會隨隨便便讓這些炒房客 們撿了便宜嗎？

於是，現在就出台了這樣一份政策，如果房價太低的，比如說便宜了「85%」以上，那就要轉成共有產權房這樣的保障房來銷售！

共有產權房有啥特點呢？

所謂「共有產權房」，就是你和政府「合夥買房」，可通過和政府共同擁有房屋產權的方式，減少買房成本，市民以後可向政府"贖回"產權。

假如你要炒這種房子，先不說政府會不會同意，即使房價如願上漲了，那麼收益也不全歸你。

更何況，共有產權房流動性很差，首先是購房人群很窄，必須出售給所在區工作的京籍和非京籍人士，而且只享有部分產權。其次是出售，只能出售給獲得共有產權房購房資格的人士，找不到什麼能出高價的人來接盤。

所以，「共有產權房」基本沒有什麼炒作價值，炒房客可以放棄幻想了。

不過有些朋友可能就要鑽牛角尖了，政策規定是「85%」才能轉為共有產權房，那麼炒房客們以「86%」的價格買到了商品房，那也是大大地獲利呀！

政府早有後招，《通知》里說了，該比例會根據市場情況及時調整，也就是說限價房如果銷售火爆，該比例可能會上調，將更多的限價房轉為共有產權房。炒房客有多大膽，比例就能有多提高！

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理想很豐滿，現實會如何呢？

政策的本意，是一方面遏制投機行為，狠狠打壓一把炒房客；一方面提高共有產權房的供給比例，讓房子回歸「住房」屬性。

政府實現了「房住不炒」，普通民眾能「買的起房」，問題是，開發商會幹嗎？

本來限價房項目就利潤微薄了，現在還要轉為共有產權房的項目，網簽10個月以後，開發商才能收到相關款項。

若是開發商名下項目轉為共有產權房，他們將面臨雙重壓力，一方面賺不到錢，另一方面回款周期將大大拉長，財務成本將會增加。

賺不了錢又討不了好，開發商會如何呢？

不知道有多少人還記得，就在今年初，北京有三宗共有產權地流拍了，原因就在於開發商賺不了錢！

1月25日，兩塊位於丰台區的共有產權住房建設用地流拍；1月30日，另一塊位於北京市丰台區的共有產權住房建設用地再次流拍。3次流拍的原因均為無開發商提出競買申請。

那麼這個政策一出，那麼開發商以後拿地估計要很謹慎了，搞不好今年的保障房指標就完不成了。

讓我們再想想，即使開發商拍了，會怎樣呢？

價格是打折了，那麼為了保證自己的利潤率，開發商肯定會在成本上打折、在質量上打折，只能通過降低房屋質量來以次充好，精裝變簡裝，簡裝變毛坯，毛坯變危房。

炒房客自然是不在乎的，反正他又不是拿來住的，房價漲了就套現走人；而真正的剛需就慘了，房價實際上也沒便宜多少，但住的條件更差了，配置更低了。

不再多說、上圖為證。

要讓房子回歸「居住屬性」，前提是房子得具備「居住屬性」！別讓剛需房子買到了，但同時維權也要開始了。

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我們的擔心還不止一點。

政策發布後，更多的房子變成了共有產權房，而商品房的供應就大大降低了，經濟學告訴我們，供應降低了，價格就上來了！

如果按照政策的邏輯，價格上去了，那麼限價房的額度又出來了，那麼更多的房子就會變成共有產權房，商品房的供應又降低了，價格又上漲了……

難道買房真的要成有錢人的遊戲？難道房價還要越調越漲？難道受傷的又要是剛需？

這一輪樓市調控來勢洶洶，然而在這場史無前例的大風暴中，率先卧倒的除了炒房客，更多的剛需者。

樓市價格是被限制住了，開發商是無利可圖了，自然會變著法的在剛需身上找回來。

除了「劣幣驅逐良幣」的房屋質量外，還有「購房鄙視鏈」的買房條件。

「全款買房的客人請進來喝茶吹空調」「貸款的就先去排個號！」「公積金的先別來，裡面太擠，怕你受傷了，回頭電話通知你好嗎？」

本來就買不起房，這下更買不起房了！而更麻煩的是，不僅買不起房，連租房也要負擔不起了！

上個月，萬科自持租賃項目「月房租1.5萬元起」「十年租金180萬元起」的租賃條件刷爆了朋友圈，也許這是個案，但也反映了一個無奈的現實——

政府要發展租賃住房了，可是租售比太低，開發商干這個不划算咋辦？

首先是降低分母，讓房價降下來，但你我都知道其中難度，於是只剩一條路——擴大分子，漲房租！

十年生死兩茫茫、房價漲、房奴殤！在樓市這個大環境中，政府、開發商、炒房客、剛需族的角力之中，最弱勢的總是剛需，所以最受傷的總是剛需。

其實，形形色色的調控政策那麼多，調控名目那麼多，但判斷其優劣的標準只有一個——不僅要看能否讓炒房客腰斬，更要看能否讓剛需族進場！

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