高房價的全部問題都在於政府

07-18

房市調控的邏輯與後果

贊成抑制房價過快上漲。理由如下：

(1)高房價剝奪窮人，補貼富人，導致兩極分化。

(2)高房價增加工商各業的生產成本，以犧牲工商各業的長遠發展為代價。2010年，學院考察了4位應聘的博士生，只是因為杭州房價高而學校又不能解決住房，結果只能是雙方抱憾；東南沿海地區出現的招工難，我想也與這些地方生活成本提高不無關係吧。

(3)房市泡沫破裂，最終必然重創金融經濟體系，導致經濟社會危機。

要抑制高房價，首先當然要判斷房價是否高，房市是不是存在泡沫。我的經濟學永遠簡單：凡資產，在價格上漲的過程中都會形成泡沫，而參與者愈眾，泡沫可以愈嚴重。所謂資產，是指能夠給人帶來收入的一切東西。人們需要資產，不是要用它滿足某種直接的需要，而是希望其帶給我們收入。這個屬性決定了資產價格易受預期和不確定性的影響，必然具有過度漲跌的屬性。你預期房價會漲，我預期房價會漲，他預期房價會漲，大家都預期房價會漲，那麼房價就真的會漲，而且是大漲。一盆普通鬱金香、君子蘭，尚且可以炒出天價來，就不要說房子了。當年日本土地總值達15萬億美元，比美國土地資產總值多4倍，這可不是天方夜譚。

要抑制高房價，還要弄清楚高房價形成的深層原因。任何價格，歸根結底是由需求和供給共同決定的；高房價不過是高需求和低供給的表現。低供給與政府土地壟斷不無關係。當然，政府壟斷土地並不必然導致土地低供給。如果是選民政治，那麼政府追求土地收入最大化的衝動多少就會受到選票的約束。無論如何，18億畝耕地紅線不過是政府和專家學者編製的一個寓言，閑置和浪費的土地讓人無從計算過來，更不要論如果農民真的進城，釋放出來的宅基地只會使耕地增加。我們忽略了，世人不是因為缺糧而挨餓，而是因為貧窮才挨餓。發達國家並不都是糧食主產國，有聽說發達國家的人民挨餓的嗎？欠發達國家基本上都是糧食主產國，但挨餓的人民反而集中在那裡。一方面是很多人吃不上飯、吃不飽飯，另一方面是很多糧食被用來製造生物能源。需要決不等於需求，決定糧食分配的是需求而不是需要，需求是有支付能力的需要。相信嗎？如果出得起價，製造生物能源的糧食就會倒轉過來做口糧，糧食會吃不完。

要澄清的是：不是高地價導致了高房價，而是高房價導致了高地價。白送你一塊地，你不會蓋了房子就便宜賣出去。正如不會因為鑽石是撿來的，你就白送人一樣。但是，土地低供給卻是導致高房價的原因，而低土地供給與高地價是存在緊密聯繫的。價和量緊密聯繫、相互決定，但又的確不是一回事，這對於一般大眾來說，確實有些不太好理解。不管其中道理：地王不是高房價的原因，但是地王反映了土地的低供給和商品房的高需求。下面我們重點說後者。

決定高房價的主要需求因素有：

(1)貨幣超發。貨幣天生是要追逐商品和勞務的。但是貨幣之水不會均勻地流向所有市場。首先會流向資產市場，其次才是商品和勞務市場。大規模的貨幣和信貸擴張，必然要產生資產泡沫。一個有趣的現象是，人民幣長期內貶外升(通貨膨脹與匯率升值)。殊不知，房市泡沫正是理解這一悖論的關鍵。因為房產增值和人民幣升值雙重預期，熱錢大規模流入。熱錢流入，一方面是要博取人民幣升值收益，另一方面也是進來分享房地產盛宴。西方國家實行量化寬鬆貨幣政策，一部分錢是會流向新興經濟體的，特別是流向中國。導致高房價的貨幣超發，的確有外源性的，但是也有內源性的；既有被動超發，也存在主動超發。

(2)缺少收入載體。經過三十年的持續高速增長，中國產生了巨大的收入流。這收入，總得要有個載體來承載。在西方國家，土地等重要生產要素都是私人所有，每一寸土地、每一種重要要素都是承載收入的載體。我們則不同，土地等重要生產要素都是公有，因為制度的原因股市又不爭氣，房地產於是成為可以承載收入的有限的幾個載體之一，需求很難不旺盛。

(3)特殊體制下的單邊升值預期。去年，鮮奶蛋白含量和菌群數量被調回到1986年標準。對此，奶協的解釋是：中國80%的鮮奶是由北方生產的，而這80%中的70%又是由農戶散養生產的。假如不降低標準，那麼農民就會倒奶殺牛。就因為農民要殺幾頭牛，政府就得退讓，如今地方政府都是高負債運行，而土地收入又佔了地方財政收入的30-40%，政府又怎麼敢動真格打壓房價呢？假如房價暴跌，地方政府陷入財務危機怎麼辦？老百姓不傻，在財政體制沒有做出根本性改變之前，政府任何打壓房價的承諾都是不可置信的。而問題的另一面是，人們堅信政府擁有動員資源的強大能力，房價真要是大跌，政府可以通過減少土地供給、增加信貸資金投放來救市。再說了，政策制定者誰沒有幾套房子，具有殺傷力的政策怎能輕易出得了台？

跟著而來的，就是怎麼抑制房價的問題了。

(1)貨幣和信貸總量必須收縮。樓價上升，主要起自央行把銀根放得太急、太寬，加上舉世經濟不利和人民幣升值預期，外資跑到中國來下注。一切的價格現象，歸根結底都是貨幣現象，弗老的這個見解永遠不會錯。也不只是中國，信用貨幣制度下世界各國都有超發貨幣的衝動。那些貿易順差導致貨幣超發的說辭，是不負責任的推卸責任。對此，我的回答是：用總的貨幣發行減去外匯占款，看看差額，用這個照妖鏡看看，不就大約清楚了嗎？

(2)限購令雖然嚴厲，但在貨幣和信貸總量不減少的條件下，限購令只是把購房需求凍結在那裡，並沒有真正減少需求。造成的後果是，手中已有的房屋將變得更加稀缺，人們反而不會賣出手中的房子。這政策凍結了需求，但也抑制了供給。短期里，價格上漲可能被抑制住(實際未必)，但是減少更多的一定是成交量，並將伴隨房租的上漲。政策長期執行，房價當然大跌，但是這政策副作用大：房價下跌弱勢群體還是買不起房子，房租上漲，反而增加弱勢群體生活負擔，加劇社會矛盾；生活成本上升，阻礙地方長期競爭力的提升等等。所以，這政策長期執行的可能性不大。恰恰相反，假如沒有其它政策措施相匹配，當房價真的要大幅下降的時候，我是堅信政府到時候又會出來救市的。

(3)增加供給至關重要。要抑制房價，除了要減少需求，更要增加供給。問題在於，無論是增加商品房土地供給，還是增加公租房供給，都與地方政府收入最大化不相容。而在土地財政之下，沒有穩定的替代性收入來源，土地、公租房供給是不可能大幅增加的。

(4)真正有威懾力的，其實是房產稅和公租房的大規模供給。說過了，僅僅限購令，政策是不可能持久執行的。限購令起到立竿見影的作用，山雨欲來的房產稅和3600萬套公租房是發揮了重要威懾作用的。不要以為重慶、上海的房產稅只是象徵性的，就漠視了它。房產稅試點成功，不僅直接抑制了房子需求，也為政府找到了穩定的替代性稅源，給中央政府大幅度增加了政策選擇和執行的空間。沒有房產稅，政府不敢真正打壓房價的，也不可能提供3600萬套公租房的。遠水解不了近渴，要提供3600萬套公租房，當然需要大規模地舉債，然而總要尋找到還債的收入來源。雖然還存在房產稅合法性以及財政陽光化等一些列問題，但用房產稅這樣的價格變數去抑制房市過度投機和房價過快上漲，效率損失最小，也最是可置信：不會給地方政府帶來財政問題，又富於彈性，稅率多少，第幾套、多大面積起征，好操作，也不容易鑽政策空子。

一個有趣的問題是：為什麼大多數城市選擇的是限購令，而不是房產稅？我的看法：因為前者損害的是還沒有購房的新人的利益，不損害已經購房的既得利益者的利益，而後者不管你是打算購房的新人，還是已經購了房的既得利益者，只要持有多套房子、大面積的房子，都得承擔這稅賦，不易逃避。政策選擇之所以如此，其實還是一個自己的刀不願削自己的把的問題。

但是這回形勢起了根本變化。中東、北非動亂的警示作用不可小覷。不要以為，那只是政治問題，其實更多的是經濟、民生的問題。老百姓只要能夠過上安居樂業的日子，那管你什麼民主、自由、多黨。近年來，我們經濟雖然高速增長，但是民生問題卻有惡化的趨勢，問題就集中在住房上。80之前的人，多少享受到了一點住房福利，住不上大房子、新房子，總還有個小房子、舊房子住。可是，80後、90後就不一樣了，他們要完全承擔高房價的負擔。隨著80後、90後相繼參加工作，成家立業，高房價無疑給中國社會穩定埋下了一顆定時炸彈。中央政府用簽訂責任狀的方式要求地方政府增加保障性住房供給，這已不是需要，而是迫切需要。在此背景下，儘管還有一個政策博弈和拖延的過程，但房產稅山雨欲來，各地將不得不徵收。博弈和拖延只是政策制定者要儘可能把手中的房子變現。

這回，政府應該是動真格打壓房價了吧。不用擔心地方政府財務破產的問題了，房產稅以及更一般的財產稅會為政府找到穩定的替代性稅源。也不用擔心房價下跌可能導致經濟大幅下滑和大規模失業了，3600萬套保障房建設本身就是對於商品房市場下行的有效對沖。高房價的全部問題在於政府：假如沒有過度的貨幣發行和信貸擴張，那麼高房價是很難形成的；假如民生狀況能夠決定政府官員的去留，或者沒有土地的政府壟斷和土地財政，那麼高房價也難以形成。居者有其屋，不可能每個人都能依靠自己從市場上買到房子，為低收入群體提供公租房本來就是政府的職責。現在，政府必須要解決高房價毒瘤了。假如房產稅真能推行，3600萬套保障房能夠得到落實，那麼我相信房價要真跌了。

從房市擠壓出來的流動性無疑會流向其它資產市場，當然也會對CPI造成壓力，所以貨幣緊縮的態勢不能不繼續，加息或提高存款準備金率還會有。還有一部份流動性則會流向股市。這是政府所期望的：收緊貨幣之水本來就困難，這下政府可以加面(擴容)而少收水了。不僅可以減輕房市調控和通脹治理的壓力，還可以利用股市實現完成結構調整和產業振興任務。而我能給政府的建議則是：強制上市公司定期分紅吧！把土地等重要生產要素界定給個人，是一個不錯的政策選項，但這在政治上可能不被允許，政府不會採納。