時寒冰：剖析樓市真相與趨勢（萬字長文）
真相與趨勢：剖析中國樓市
時寒冰
1.引子：瘋狂與衰弱
準備寫這篇文章的時候，北京知名媒體刊發了一篇題為《樓市拍案驚奇：房價無人看空，炒房遠勝實業》的報道，文中提到：今年房地產一個耐人尋味的現象是：雖然房價屢創新高，但鮮見有人對樓市做出有分量的預警。曾經的「空頭部隊」和「空軍司令」，幾乎銷聲匿跡。結果就是「房價繼續上漲已逐漸成為了共識」。
同時，《經濟觀察報》刊登了另一篇報道，題目是《當實業家遭遇高房價：努力十幾年，不如一幢樓（賺得多）》。裡面提及多位企業家的心聲，摘錄其中兩位企業家的言論如下：
江蘇潤山精密機械科技有限公司總經理鄭澤山：「如果房地產高，實體就難做；如果房地產便宜，實體就好做。實體經濟是中國的立國之本，中國離不開實體經濟。如果房地產價格太高，會造成實體（企業）沒辦法生存下去，一旦房地產價格太高，工人會承受不了這個房價，成本又都會間接地落在實體經濟上……因為他（工人）會要求加工資來應對高漲的房價。」
浙江台州從事電動車製造的企業家應洪波：「我做企業十幾年，說得不好聽，中國經濟發展當中很多所謂創富的機會，其實是對實體企業，或者說製造業，是有打擊的，特別是對我們心靈上有打擊。做實業老老實實養活幾千號工人，創造就業，生產產品，為社會做貢獻，然而努力了十幾年，卻不如人家一幢樓賺得多。你說這弄得我們心態會不會產生變化？這肯定會弄得我們的心態不平衡。國家的競爭力不在房地產，必須在實業。但是改革開放這麼多年了，實業企業家還沒有真正地被社會認同，不被認可。」
2.追溯：那年發生了什麼
當我們越過眼前瘋狂的樓市，追溯到2014年，看看那時在發生什麼——這將有助於我們看清真相，看清未來。
新華網2015年1月4日刊發的題為《2014年全國房地產市場持續低迷》的報道稱：2014年中國百城房價在連月下跌之中收尾，從漲跌城市個數看，同比下跌的城市有85個，比上個月增加了3個，接近九成的城市房價跌回了一年前。
中國社科院《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.12（2015）》指出：2014年商品房銷售面積12.1億平方米，比2013年下降7.6%，增速比2013年下降2.49個百分點，商品房待售面積已經達到6.22億平方米，創歷史新高。2014年我國房地產市場出現了較大幅度的變化和調整，總體來說處於低迷狀態，主要表現在銷售面積顯著下降，待售面積大幅增加，一些大中城市的房價出現下跌。
是的，這正是2014年的現狀，房價的持續下跌與庫存的持續上升，形成鮮明的對比。
2014年，最被媒體關注的，是一生在商場上幾乎百戰百勝的傳奇人物李嘉誠拋售內地房產的報道：
2014年1月，李嘉誠旗下公司在南京、北京、上海相繼出售3個寫字樓，累計套現金額達到97.8億元。
2月10日，李嘉誠旗下長江實業參股的ARA資產管理公司以24.8億元人民幣出售南京國際金融中心，買家為江蘇省最大的多元化民營企業之一三胞集團。
4月8日，李嘉誠次子李澤楷以57.6億元人民幣將北京盈科中心售予泰國大型海外房地產私募基金公司基匯資本。
8月12日，李嘉誠持股7.84%的亞騰資產管理擬15.4億元，出售位於上海虹口區北外灘四川北路商圈的甲級寫字樓盛邦國際大廈。
11月7日，李嘉誠旗下和記黃埔公司，以38.2億港元(4.93億美元)的價格，將旗下的房地產開發公司和記港陸有限公司71.4%的股權，出售給中國泛海控股集團。11月10日，李嘉誠旗下的香港匯賢產業信託宣布，將以39.1億元向主要股東和記黃埔及長江實業，收購重慶大都會廣場全部權益。
許多人掛牌出售房屋，市場卻顯有人問津。這就是2014年的真實狀況。這種狀況是房地產連年透支國民財富和實體經濟持續衰退共同導致的結果。
3.艱難的抉擇
房地產低迷，使得靠賣地維持財政收入的地方政府陷入困境，也讓許多銀行憂心忡忡。
2015年5月23日的《21世紀經濟報道》刊發了一篇題為《土地財政預警：地方政府賣地全盛時期已經結束》是報道，指出：過去10年來，土地出讓金一直是地方政府財政收入的主要來源之一（這在整個國際範圍內來看，也是非常絕無僅有的現象，因為在任何國家地方政府的財政收入都是稅收為主體。兩者的區別是：靠賣地是直接增加企業與居民負擔的，而稅收則主要源於企業與國民創造的財富。從1995年到2014年，地方政府的土地出讓收入從420億元，暴增到4.29萬億元）。
但2014年房地產市場疲弱卻大大抑制了拿地需求，4月土地使用權出讓收入下跌38.2%，而土地使用權出讓支出下降22.3%，持續維持大幅下跌態勢。財政部數據顯示，2014年1-4月份，國有土地使用權出讓收入9016億元，同比減少5572億元，下降38.2%。俗稱「土地出讓金」佔地方財政收入比重在2015年1-4月跌至32%，而在2013年這一數據曾接近60%。
顯然，如果地再賣不出去，地方政府的財政收入就難以為繼。
銀行的日子同樣不好過。2015年，中國銀行業的利潤增長放緩至10年低位。銀行不良貸款快速上升。根據官方數據，截至2015年9月底，中國銀行業的壞賬上升至1.2萬億元，創下七年新高。
與此同時，做實業的人到處借錢，整個國家做實業的人似乎都在缺錢，許多人不惜借高利貸來維持企業的生存。
這種情況下，政府面臨著兩大選擇：救房地產還是救實業？
如果要救實業，就需要向實體企業投放貸款，解決企業的燃眉之急，幫助企業艱難中求生，維持就業，維持民眾的收入，等民眾的收入增長上來，再帶動房地產需求的增長，並依此慢慢消除金融隱患。但是，這樣做，短期受煎熬的是地方政府、銀行與房地產中的強大利益集團。
如果救房地產，就需要把資金繼續投放房地產領域，從而，導致實業部門更加缺錢，實體企業倒閉增多，失業率上升，民眾收入下降，實體經濟更加凋敝。這樣做，受煎熬的，是普通民眾、實體企業。眾所周知，這些力量在決策中缺乏真正有力量的代言人，他們的聲音無法及時準確地傳導給高層。還有一種可能是，有關部門希望藉助房價上漲，盤活銀行，使其向實體企業貸款——假如是出於這種考慮，這種思路本身顯然是錯誤的，因為房地產賺錢，銀行更不願意向實體企業貸款，別忘了，資本永遠是逐利的。事實也如此。
2016年8月14日的《21世紀經濟報道》指出：7月人民幣貸款增加4636億元，分部門看，住戶部門貸款增加4575億元。有網友給出以下神評論：7月的金融數據恐怖啊！新增貸款，幾乎全部都是房貸。企業已經不貸款了。最搞笑的是，老闆們不敢貸款了，他們的員工們卻在拚命貸款，難道，員工們認為企業前景好，不失業，還能漲工資，他們比老闆還有信心啊……
4.拯救房地產
最終，有關部門還是選擇了拯救房地產。
多部門聯合發布「330新政」。2015年3月30日，中央發布三大房地產政策：1.對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低於40%；2.使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%，擁有一套住房並已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%；3.個人將購買2年以上(含兩年)的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。
二套房首付比例的調整、門檻的降低、公積金首付降至二成，都是為了推動購房需求。
2015年3月27日國土部住建部聯合發文救市，嚴格控制供地規模，改善供求關係——實際就是強化土地的稀缺性。
也正是在「330新政」發布後不久，在政府拯救房價的決心越來越大的情況下，在股市漲到4500點後，我開始連續提示風險。在股市到達5000點後，我讓跟我學投資的學生全部清倉股票。因為，如果要救房地產，就不可能讓股市的賺錢效應如此明確地延續下去，這將對拯救樓市的核心政策產生釜底抽薪的效果。作為我當時判斷股市見頂的15個指標之一，當中國70個大中城市的房價開始企穩後，我們退出了股市。道理非常簡單，有關部門急需把資金驅趕向樓市！
2015年8月27日，住建部、商務部、發改委、央行、工商總局和外匯局等六部門聯合發布《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》，通知稱境外機構在中國境內設立的分支、代表機構(經批准從事經營房地產的企業除外)，以及在中國境內工作、學習的境外個人，可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。
取消「限外令」，目的是進一步提振購房者的信心、刺激房地產需求。
組合拳中更重的拳出來了：
2015年11月10日，中央財經領導小組第十一次會議強調「要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展」。這是中央十八大以來首次提到房地產行業，並為房地產行業定調。11月20日，國務院法制辦公室發布了《住房公積金管理條例(修訂送審稿)》。12月8日，房地產稅劃歸地方。作為未來的新增稅種，房地產稅將由現行的房產稅和城鎮土地使用稅合併而成。房地產稅將由各地地方稅務局征管，全部稅收收入將劃歸地方，成為地方稅源的重要補充。
房地產稅劃歸地方是一個重大信號！在房價低迷的時候，增收房產稅勢必會遭到巨大阻力，而當房價上漲如火如荼，民眾爭相瘋搶房產的時候，才能真正推出房產稅，因為，在這種情況下，民眾就會失去痛感。就像高漲的房價會讓人們失去對貨幣持續貶值的痛感一樣。而且，房價一旦上漲，地方政府又可以名正言順地以天價拍賣土地，可謂一房多吃，從吃到骨頭到湯……
2015年，貨幣流動性持續釋放，央行5次降息4次降准，是金融政策利好樓市的最為直接的表現。連續5次降息，五年期以上貸款基準利率由6.15%下調到了4.9%，調整幅度達1.25個百分點。直接利好購房者月供下降、利息直減」，信貸成本已降至最低。同時，降准增加資金流動性，有助於推動房價。
2016年2月份以後，中央為了加快樓市的去庫存，密集出台了一系列政策。2月2日，非限購城市首套房商貸最低首付比例降至二成，二套房最低首付降至三成；2 月17日，中央出台了提高住房公積金利率的政策，等於每年送給全國住房公積金繳納者160億元的收益；2月21日「買房減稅」新政再出台，個人購買家庭唯 一住房，90平方米以下的契稅降至1%，90平方米以上的唯一住房契稅降至1.5%。
5.蹊蹺的高價地王
要推升房價，最關鍵的指引信號是土地拍賣價，土地拍賣價越低，購房者越期待房價下跌，而土地拍賣價越高，購房者越擔心未來房價瘋漲，越容易去瘋狂搶房。
問題是，誰來扮演這個至關重要的角色？
在房價低迷的時候，許多地方政府突然一致地收緊了土地出讓，像擠牙膏一樣吝嗇，這當然容易推升地價。而這並非僅僅是地方行為——2015年3月27日，國土部住建部聯合發文救市，嚴格控制供地規模，改善供求關係。
推升地價必須靠娘家人。
2016年6月2日，上海某報總結了一個神秘地王的軌跡：6月1日，隸屬財政部的上市公司信達地產以58.05億元總價奪得上海寶山區顧村一地塊，溢價超過303%，刷新今年上海土地市場溢價率紀錄。而可售商品房部分高達4.8萬元/平方米的樓板價，更是讓業內感慨上海外環外房價恐將突破7萬元單價。
被業界戲稱為「錢袋子」的信達地產過去一年內在各地瘋狂製造地王。2015年7月至2016年6月1日，信達地產通過公開招拍掛新增10宗地塊，其中7宗是地王，分別是廣州天河地王、合肥濱湖地王、上海新江灣城地王、深圳坪山地王、杭州南星橋單價地王、杭州濱江奧體地鐵總價地王、以及昨天的上海顧村地王。「地王」出現，誰與爭鋒？
蹊蹺之處在於，當「地王」的錢從哪裡來？
2016年6月19日，《21世紀經濟報道》指出：市值不過幾十億卻頻頻拿下數百億「地王」，這便是信達。
作為承接四大行萬億呆壞賬的四大資產管理公司（又稱「四大AMC」）中唯一一家直繫上市地產公司，自2015年以來，信達地產攜天量資金高調入局一二線城市土地市場，以高溢價率地價橫掃其他房企，將多塊地王收入囊中。信達地產通過公開競價的方式獲得房地產項目總耗資高達352.03億元（土地溢價率最高達到了303%），而其2016年的營業收入只有81.3億元，總市值截至6月17日僅為74.1億元！
後來，有新聞報道指出，一些地方所為的「地王」，得到了地方政府的「返佣」，即所為天價成交的「地王」，在完成了抬高房價的使命後，會得到地方政府返回的買地錢。
這種相互協助的關係，最終抬高了房價。眾所周知，房屋每年是有折舊的，它的價值每年是逐年縮減的，尤其對於中國這樣一個所謂買房其實就是一次性交清70年租金的行為，唯一在漲的是地價，拉抬房價的實質就是拉升地價。「地王」的作用是使人們對未來更高的房價充滿憧憬，不，是確信不疑。
於是，搶房潮開始：國內一、二線城市的房地產市場異常火爆，「352套千萬級新房一天內被搶光！」「北京南五環外地價近5萬，上海庫存僅剩3.7個月！」與此同時，2016年1月人民幣貸款規模較「四萬億」刺激政策期的2009年1月新增信貸1.62萬億元還超 出8900億，創下單月紀錄新高，大大超出市場預期及歷史同期均值水平。這實際上強化了公眾對貨幣貶值的預期，這種預期又產生出恐懼心理，促使人們買房保值。央行放水，刺激個人住房貸款持續數月高位運行，支撐了房市的火爆。
6.房價上漲的驚人真相
任何一個經濟體，當高房價漲幅遠遠超出做實業者的利潤增長幅度時，就會吸引資金大規模流出實體經濟而流向房地產領域——房地產屬於虛擬經濟。
國內許多媒體報道了這樣一則新聞：1977年至今，30年間德國平均房價僅上漲60%【這種漲幅中國一年內就完成了】，而同期個人收入已增長3倍【收入增長是房價漲幅的5倍】；過去10年里，德國物價平均每年漲幅2%，而房價每年上漲1%。扣除物價因素，德國房價實際上在以每年1%的速度縮水。
《環球》雜誌第六期封面的一個醒目的標題就是《德國房價緣何十年不漲？》。全球華語廣播網駐德國的華語記者薛成俊說：「以去年為例，德國人的平均月收入在2400到3000歐元之間，而房價是每平米1000到1500歐元之間（德國人每年的平均收入可以買20多平方米房子）。和德國人的工資漲幅相比，即使不考慮通貨膨脹的因素，德國的房價也是不漲反跌的。」
原因是什麼呢？
薛城俊說：原因很多，簡單的說有以下幾點：德國基本保證了人人居有定所，這樣也就實現了供求關係的平衡，遏制了房價上漲的市場因素。第二點就是德國有一套專門針對房地產的法律，對投機性的房地產買賣做了嚴格的規定，並通過各種房地產稅大大限制和壓縮了房地產炒作的利潤空間，甚至是讓其無利可圖。同時德國的房屋出租市場非常健全，另外還有房客協會等組織機構，極大的保證了房客的利益不受侵犯。
全球華語廣播網駐德國的華語記者薛成俊點出了最根本的一點：德國基本保證了人人居有定所，這樣也就實現了供求關係的平衡，遏制了房價上漲的市場因素。
我在《時寒冰說：未來二十年，經濟大趨勢》中指出：2010年，歐盟27國工程機械製造業產值約為250.7億歐元，同比增長19.2%。其中，德國工程機械製造業產值82.6億歐元，約佔歐盟總產值的32.9%。也難怪，德國何以穩坐歐元區老大的位置而無人撼動了。試問，如果德國的房價也常年保持高速上漲，炒樓炒房的收入遠遠超過踏踏實實從事製造業的收入，德國人還能那麼踏踏實實地做製造業嗎？在高房價的重壓之下，德國的青年一代的理想會不會也被擁有一套房子的更現實也更具體的目標所替代？下圖摘自《時寒冰說：未來二十年，經濟大趨勢》P259頁
7.困局
以拯救房地產為核心的政策選擇，順利完成了它的歷史使命，但這並非棋局的終點。
2016年9月10日的《北京青年報》刊發了一篇令我萬分震驚的報道：全球領先的機床製造企業——德克爾馬豪吉特邁（上海）機床有限公司（以下簡稱「德馬吉」）日前宣布上海工廠停產，員工解除勞動合同，引髮網友唏噓。有人乘機吐槽，賣100台機床不如去離婚炒房。
8.癥結與未來
房地產的困局如何收場？如何破解？
中國多家媒體曾經報道：國家發展改革委員會的一份報告指出，中小城鎮迫切希望加速發展，全國縣以上規劃的新城新區超過3500個，規劃人口是目前中國14億人口總量的逾兩倍即超過28億。據美國人口普查局的估計，目前世界總人口為74億。另有研究認為，中國縣以上新城新區到2030年的規劃容納人口規模達34億。
為什麼還有很多需求者買不到房？
答案是由於不均。我們通過媒體的報道可以得知，一些腐敗分子被查的時候，動輒幾十套、上百套住房，他們既不銷售也不出租，等於人為減少了市場供應，強化了房屋實際供應過剩局面下的反常的稀缺現象！許多炒房客囤積居奇，也是發揮著同樣的作用。
我想提幾個簡單的問題：當高房價對實體經濟的抽血效應，使得整個棋局無法向前運轉的時候，有關部門會否以抑制房價上漲之名推出房產稅以促使資源流向實體經濟？現在，地方政府尤其一二線城市的土地，已經賣得所剩無幾，以打擊投機之名開徵房產稅維持財政收入，可謂名正言順順理成章！再想想2015年股市在5000點位置的時候，政府需要把資金驅趕入樓市。而現在，中國比以往任何一個階段都需要把資金重新引入實體經濟！
還有一個更為重要的問題，在大家瘋狂搶購住房的時候，誰在拋售這些住房？只有人願意賣才能真正成交啊！在中國不惜離婚炒房的時候，一個重要的數據就是在海外買房、海外投資的大量增加。中國人在海外瘋狂買房的新聞大家都司空見慣了。2016年1月20日，商務部發言人沈丹陽介紹，2015年，我國境內投資者共對全球155個國家/地區的6532家境外企業進行了非金融類直接投資，累計實現對外投資7350.8億元人民幣(折1180.2億美元)，同比增長14.7%。截至2015年12月底，我國累計對外非金融類直接投資5.4萬億元人民幣(折8630.4億美元)。對比一下數據，就知道2015年對外投資規模之大了！
前天，一位移民美國的朋友打電話對我說，他剛剛賣掉了上海的房子，說他長出了一口氣。他對我說：「中國現在像集郵一樣把美國、日本當年爆發金融危機的因素都收集齊了。我實在感到後怕了，做什麼都虧錢，房子卻漲成這樣，房子不出手每天睡覺都不踏實，太令人恐懼了。」
是的，在國內許多人搶房的時候，另一部人在退出，把資產轉換成美元資金。現在，距離中國正式加入SDR的日期已無幾日，大變局越來越近。這讓我不由自主地想到2015年，當股市越過5000點時候人們的瘋狂，那種瘋狂加槓桿蜂擁而進的場面令人心有餘悸。我當時在上海復旦大學總裁班給企業家上當年最後一次課，警告股市泡沫可能破滅，中間有人因不同意而離場……
美國是世界經濟的火車頭，如今，這個火車頭在拚命地從全球各地召回自己的企業，重振自己的製造業，許多人忽略了，這意味著美國將提高產品的自給率，而由此必然會對全球經濟產生深遠的影響。
奧巴馬在2016國情咨文演講中指出：「我先說說經濟，基本的事實是這樣的：現在，在全球範圍內，美國經濟是最為強大且堅固的。縱觀歷史，我們現在處於私營部門連續創造就業機會最長的一段時期中。我們創造了逾1400萬個新的就業崗位；這是自20世紀90年代以來就業增長最為強勁的兩年；失業率下降了一半。汽車行業也創造了最輝煌的一年。在過去的六年里，製造業創造了將近90萬個新的就業崗位。而且，我們在取得這些成績的同時，還將赤字減少了近四分之三。」（Let me start with the economy, and a basic fact: the United States of America, right now, has the strongest, most durable economy in the world. We"re in the middle of the longest streak of private-sector job creation in history. More than 14 million new jobs; the strongest two years of job growth since the "90s; an unemployment rate cut in half. Our auto industry just had its best year ever. Manufacturing has created nearly 900,000 new jobs in the past six years. And we"ve done all this while cutting our deficits by almost three-quarters）
美國正在發生巨變。
全球正在發生巨變。
我多想大喊一聲：醒醒吧，大變局就在眼前啊！但是，看看水表，看看眼前的濃茶，我不得不壓低聲音。
始於2016年的這個新周期，所持續的時間，將超出很多人的想像。這是我在《時寒冰說：未來二十年，經濟大趨勢》中最後一個周期未寫中國的原因，因為始於2016年的這個周期要一直延續到至少下一個周期。
維持房地產泡沫，比維持金融穩定要容易得多，反過來說，維持金融穩定要比維持房地產泡沫難得多。沒有一個國家可以做到兩全其美。儘管，我祈禱中國能夠做到這一點，不至於帶來大災難。
9.珍惜最後的杜鵑吧
寫到這裡，我想說，很多人批評我，說我為什麼看不到許許多多好的地方，為什麼不去讚美而充滿批評。現在，有批評意見敢說出來的人還剩幾個？中國真的缺少讚美的聲音嗎？珍惜最後的杜鵑吧！杜鵑泣血建言，遮掩不了一個民族的偉大光環，多一點包容性，讓民生的疾苦也能發出來一點吧，看看多少真正需要住房的普通人才憂慮萬分，他們都是真正踏踏實實做實業的人，這些人，才是民族的脊樑啊！如果繼續縱容殺勤，而鼓勵投機，誰還踏踏實實為整個國家創造財富！
我還想說的是，現在，能夠堅持泣血建言的人日益稀缺，而這難道不是一個民族前行最需要的嗎？
暑假，帶女兒和一位親戚的孩子一起到豫西山區，我想讓孩子知道，這些年來，她的父親在做什麼，為什麼堅持，堅持的動力和意義是什麼。到那裡後，孩子被貧困的狀況驚呆了，她淚流滿面，把自己的零錢拿出來資助了四個家庭的孩子讀書。女兒回來後寫道：
「那位婦女帶著我們走向一個小房間，本來就小得容不下幾個人的屋子，卻硬生生地塞下了兩張舊床。床上躺著那孩子的媽媽，見我們到來，吃力地用手撐著床板坐起來，與我們打招呼。她的手一直撐著床板，微微發抖，用顫抖的聲音跟我們打招呼……她的丈夫死於一場車禍，她自己也摔壞了腿，一年內都無法下床，這個家全靠著孩子的小姨來照顧，幾乎沒有收入。她雙眼含淚……這個男孩與我年齡相當，只比我大三個月，但是看上去卻格外單薄瘦弱，與我們說話時也不敢抬頭，很膽怯，令人難過……我真的應該更加努力，更加上進，將鼓勵和支持裝進一個個信封里，送到更多需要幫助的學子手裡。我也真的感受到了，把愛心獻給別人，不是讓別人作出回報，而是使自己和別人更快樂。」
這個國家，最重要的不是房子，而是能推動民族前行的實體經濟和無數為此奮鬥的企業家和職工；在一個偉大民族前行的歷史進程中，起決定作用的不是房子，而是民生，而是百姓疾苦，是民心，是民族凝聚力！當民生也如同房子一樣被重視的時候，當民眾活得有尊嚴活得精彩的時候，一個民族的偉大復興之路，也才會更加光明更加精彩。我為中國祈禱！
楚風燕月 時老師辛苦了！您是中國僅有的有良知的經濟學家！ 作者回復 我不是經濟學家，經濟學家上拿工資，下吃企業，是不會寫這種文章的。我是一個普通人，因為寫房地產文章離職，現在是一個自食其力的普通老百姓。我從小生活在貧困家庭，知道民生之苦，知道他們的聲音需要表達出來。 Oohyo 地產破的可能性微乎其微，幾乎是不可能，ZF絕對不可讓其破！時，劉，謝，牛…等所謂的經濟專家之預測判斷～全部失敗，且全部敗的很慘！ 作者回復 這何嘗不是民生之敗。所以，現在大家都不說話了！沒有人甘冒這種風險了。 澤之 時老師想問問您的每年遊學活動為何不選新加坡？（日本雖有很多值得學習的、總感覺愛鍋賊疑斥）新加坡雖小文化多元、教堂眾多、卻是華人文化佔主流，很多中華傳統保留的也還好，走遍大街小巷，環保、整潔文明、交通井序、車讓人聽不見喇叭聲，尊老愛幼、尤其是學生，人與人那種面善相呼，街路上基本看不到那種囂張傲威敬察城管什麼的，政辦樓相對寒酸，圖書館眾多人多，社區看不見麻將、打牌之類的，街路也看不到"今天挖這明天挖那"的現象，基本感受是欣欣向榮朝氣蓬勃。早晚跑步的人非常多，大華銀行總部樓下河邊每天下午6點後年青人廣場舞一道風景線，社區俱樂部健身等體育設施免費開放的；新加坡的高速路全部免費、所有自然景點都是免費的（商投除外、也不強迫，國慶前後好多收費遊樂也免費開放以慶祝）且免費直飲水，消費都是明碼標價絕不會出現如咱青島天價蝦那樣；同是華人後裔佔多，無任城街、媒體等都沒有那種"高大上的口號"什麼夢啊道德啊誠信啊之類的（只做好不說廢話），碰上活動也聽不到一連串"什麼尊敬的某某長某某導什麼的"主持人報幕，更為震撼的是"新加坡城市排水系統"主道中大排水渠並排貨車開行都可以，街巷社區人行道下即排水溝間隔鋼柵門（象櫃門方便打開）、常見維護員在溝下走動，溝渠流淌水如鏡面清澈見底、沒有垃圾泥沙樹葉之類的，真的值得咱們去學習借鑒人家的經驗！等等之類的走在他們的路街上除了氛圍且總有種尊嚴感…！…！ 作者回復 我們目前所做的遊學，為了提高服務質量，是委託全球最高級的外資企業服務的，他們收取總費用30%的服務費，大家玩得很開心，很開闊視野，但整體上有兩場遊學是虧損的。所以，現在遊學基本停下來了。如果以後再做，會考慮新加坡。謝謝您！ 繼續前進 時老師，別忘了，資本永遠是逐利的。寫成別網了。 作者回復 由於寫得時間太長了，眼睛不好使了，我下次把錯字更正過來推薦閱讀：