營口樓市過剩：18萬㎡小區零入住 政府出手救市

營口樓市過剩：18萬㎡小區零入住 政府出手救市（全文）2014-04-10 02:19:35　來源:第一財經日報(上海)有0人參與分享到夜幕降臨，位於營口沿海產業基地的五礦豪生大酒店裙樓燈火通明，然而，裙樓之上的客房亮燈率卻不足一成。與該酒店緊鄰的是一個名為「麗湖名居」的樓盤，這個建築面積約18萬平方米的住宅小區已基本完工，但入住率依然為零。這一項目的開發商西藏藏業集團營口開發的三個項目都已陷入僵局。這只是營口近年來房地產開發「大躍進」後遺症的冰山一角。《第一財經日報》記者在營口實地走訪多日後發現，恆大地產（03333.HK）、佳兆業（01638.HK）、中南建設（000961.SZ）、嘉里建設（00683.HK）等大牌房企在當地的銷售均遇到很大的困難，一些中小開發商更是度日如年。面對樓市僵局，地方政府顯然坐不住了。日前，一份名為《營口市住建委2014年二季度重點工作要點》的政府文件指出，市住建委將積極做好促進房屋銷售工作，制定全年外銷工作方案，擬定4月下旬召開營口地區春季房屋交易會。目前，2014年營口春季房交會優惠政策已經出台——在4月1日~30日期間個人購買商品房，經各區財政部門房交會現場認證，給予購房者契稅全額返還政策，同時，在這一時段購房，辦理房屋所有權證時給予行政事業性收費減免政策。在營口，這樣的救市政策十分常見。2013年，營口市政府牽頭房企赴黑龍江省的齊齊哈爾、大慶、牡丹江、佳木斯，內蒙古通遼、赤峰開展房地產項目巡展和房屋銷售活動，並在北京舉辦專場營口房地產推介會，促進營口的房屋外銷。多位在營口從事樓盤銷售工作的人士均認為，營口的房子確實太多了。幾乎每個人都會提到的是：「老城區其實還好，主要問題在沿海產業基地、營東新城以及鮁魚圈。」一位曾經在沿海產業基地某樓盤做銷售的人士稱：「把沿海產業基地形容成是『鬼城』毫不誇張，有些樓盤甚至一套也沒賣出去。」危機蔓延五礦豪生大酒店的業主方中國五礦集團在營口的日子並不好過。財大氣粗的五礦已在營口沿海產業基地「砸下」百億元。營口沿海產業基地位於營口老城區的南面，是遼寧省「五點一線」沿海經濟帶園區之一，最初建立在一片廢棄的鹽田和灘涂之上。2007年，五礦集團在這裡圈下30平方公里土地，成立了五礦（營口）產業園。然而，在土地財政的驅動下，當地產業的升級速度遠遠趕不上房地產開發的速度。大量的土地被迅速出讓，產業卻無法及時導入，最終讓沿海產業基地陷入蕭條。最直接的表現是，該區域的樓市已每況愈下。目前，沿海產業基地至少有20多個在售樓盤，其中大約有一半的項目已經停工或爛尾，夜裡亮燈率超過一成的小區屈指可數。「這些樓盤雖然看著沒人住，但實際上不少已經賣出去了。」一位計程車司機對記者表示，「平時很少有人到沿海來，我們到這地方也是絕對『不打表』，因為根本沒有回程客。」高空置率與銷售困難不斷蔓延，危機開始顯現。在沿海產業基地的核心地段，一個名為「澄湖建鑫城」的爛尾樓盤格外顯眼，銹跡斑斑的鋼筋斜插在天空，生鏽的腳手架外濾網遊魂似地隨寒風搖曳。該項目由香港建鑫集團打造，於2011年6月9日奠基，在規模宏大的開工儀式上，建鑫地產相關負責人曾表示：「選擇營口，看中的是營口未來的發展趨勢，它有一個大發展的前景。」澄湖建鑫城的遭遇並非個案。2012年底，沿海產業基地「星匯奧城」項目的開發商因延期交房不得不在當地媒體上公開發表了一封名為《致廣大業主的道歉信》。值得一提的是，星匯奧城項目的土地已經被開發商質押，為關聯公司的另一個地產項目發行信託提供風險擔保。泡沫與危機也在營口的鮁魚圈板塊蔓延。鮁魚圈是聞名東三省的旅遊景點，這裡可以看到「夕陽落海」的奇觀，夏日遊人如織。傍上了旅遊地產與沿海經濟的雙重概念，鮁魚圈的房地產開發甚至比營口老城區更為狂熱。有數據顯示，鮁魚圈至少有50個樓盤在售，若以每個樓盤20萬平方米的建築面積估算，這裡的開發面積已超過1000萬平方米。事實上，鮁魚圈單個樓盤體量動輒就超過100萬平方米，其中不乏萬科、嘉里建設、中南建設等大牌房企的身影。嘉里建設發布的2013年年報顯示，其在中國內地的物業有8%位於營口，總建築面積約50萬平方米。萬科在鮁魚圈也出手不凡，營口萬科「海港城」佔地約54萬平方米，總建築面積約120萬平方米，項目將分十期開發，目前在售的是一期房源。早於萬科進駐鮁魚圈的中南建設的日子並不好過。中南建設2013年年報顯示，營口「中南世紀城」項目規劃建築面積35.3萬平方米，截至2013年底，結算面積為0，銷售面積為7.29萬平方米，樓面地價僅800元/平方米。不過，營口房地產交易中心網站顯示，中南世紀城的佔地面積為42.3萬平方米，規劃建築面積為112萬平方米。中南世紀城的一位售樓人員對記者稱，目前有六棟高層在售。「鮁魚圈的房子確實過剩，一些小開發商『跑路』的消息時有傳出，但我們是上市房企，你完全可以放心購買。現在這邊人氣是不太行，但將來肯定會好起來。」記者在鮁魚圈看到，這裡的在售樓盤數量已經和營口老城區相當，在寬闊的馬路兩旁，亦有不少已經停工或是爛尾的項目。為了促銷房源，當地開發商已是無所不用其極，打地基就售房、一成首付、一年半內分六次付清全款等「打擦邊球」的手段都已被用上。一位當地人介紹，鮁魚圈屬於旅遊區，對外來人口有一定吸引力，但一年中就夏天三個月「比較火」，確實有一些吉林人和黑龍江人會到鮁魚圈買房。但由於嚴格的限貸政策，這樣的外來新增需求在鮁魚圈的天量供應面前也顯得蒼白無力。死結何解？周末，營口房地產交易中心大門緊閉。一位在門口曬太陽的工作人員說，這裡周末都不上班。在國內許多城市，周末應該是房地產交易中心最為忙碌的時段。「小夥子，是想買房子還是賣房子？」在交易中心門口，營口本地人李阿姨喊住了記者。在表達了購房意向後，她熱情地向記者推銷自己的房子。「我手裡有兩套回遷房，地段很好，南北通透，面積55平方米，總價只要19萬元。」去年才取得這兩套回遷房的李阿姨還沒有辦理產證，這樣的賣房行為並不合規。李阿姨告訴記者，這幾年當地政府在棚戶區改造上花了大力氣，當地老百姓或多或少握有幾套房源。看到記者有些猶豫，李阿姨表示：「如果你真想買，價格都好說，要看房就一定要在今天下午，我明天就要回瀋陽去了。說實話，我急著賣，要給兒子在瀋陽買房湊個首付。」在營口房地產交易中心外的廣場上，有許多像李阿姨這樣的賣房人，他們將房屋信息手寫在紙板上，手持著到處吆喝或者就乾脆將小紙板貼在地上。李阿姨的經歷背後是營口遭遇人口凈流出的現實，這對於當地的天量庫存無疑是一個壞消息。一位曾到營口考察的開發商稱：「除了鮁魚圈可以吸引小部分外來人口，營口其他區域的人口偏向於凈流出。更為重要的是，營口的房屋不限購但限貸，外地人在營口想要買多套房只能付全款。」一位在東三省有大量投資的開發商對記者稱：「對於開發商來說，廉價獲得大量土地儲備的意義，不僅僅在於能夠造房子，還能提高公司的整體估值，進而可以獲得抵押貸款，這能夠在某種程度上解釋，為何這麼多開發商願意湧入營口。」「處於泡沫中的主體很難意識到自己的危險境遇，因為泡沫本身就是一種非理性的繁榮。」上海師範大學商學院投資與保險系副教授黃建中對《第一財經日報》記者表示，「鬼城」對於中國經濟而言是危險的「火藥桶」，可謂「前人投機，後人遭殃」。巨量供應壓頂 多家房企巨頭「坐困」營口營口，這個踩著城鎮化鼓點躍進的濱海城市，因為房地產投資的狂熱而經濟增速多次位居遼寧省第一位，在全國房地產市場高歌猛進的2013年，營口卻因為樓市明顯供過於求屢屢登上「鬼城」榜單。營口市統計局公布的數據顯示，2010~2012年，營口平均每年的房屋施工面積為2628萬平方米，同期，年平均新開工面積為1222萬平方米。上海一家房企負責人推斷，營口目前的商品房庫存至少有2000萬平方米，去化周期至少為40個月。與鄂爾多斯、溫州、神木等地不同，營口的房價沒有經歷過暴漲，但其天量供應與有限需求造成的市場僵局亦是房地產泡沫的另一種表現形式。滑鐵盧營口地處遼東半島中樞、渤海東岸，現轄鮁魚圈、站前、西市、老邊四個行政區，一個沿海新區及大石橋市、蓋州市，戶籍人口約235萬，城區人口約120萬。在經濟版圖上，營口是遼寧省沿海經濟帶和瀋陽經濟區這兩大國家戰略唯一疊加的重要交匯點，眾多大牌開發商對這裡的潛在商機趨之若鶩。萬科A（000002.SZ）、大連萬達、保利地產（600048.SH）、恆大地產（03333.HK）、佳兆業（01638.HK）、嘉里建設（00683.HK）、中南建設（000961.SZ）、中國五礦集團等數十家大牌房企在這裡安營紮寨，項目體量動輒上百萬平方米。《第一財經日報》記者實地走訪後發現，除了萬達與萬科項目的去化略好外，其餘房企均在營口遇到了不同程度的銷售困難。雙向十車道的渤海大街橫貫營口市區，在這條大道的最東邊，六棟三十多層的樓房頂端，恆大城三個大字格外顯眼。記者以購房者的身份走進售樓處，一位昏昏欲睡的保安看到購房者的到來，顯得非常驚訝。營口恆大城佔地約33萬平方米，總建築面積超過100萬平方米，首期房源於2011年開盤，目前，仍有大量剩餘房源可售。「現在均價4800元/平方米，還送1500元/平方米的精裝修。」一位售樓人員告訴記者，目前四棟樓已是現房，另外兩棟還在建。上述售樓人員表示：「如果你現在買，付完首付以後，公司才開始為房子進行裝修，然後到9月份就可以直接入住。」對於這樣的特殊安排，售樓人員解釋稱：「如果我們一開始就全部精裝修，等你入住的時候不就舊了嘛！」一位資深工程師告訴記者，這樣的安排背後是該項目已經陷入滯銷的尷尬，由於銷售周期太長，開發商甚至不敢對同一幢樓內的房源進行統一裝修。記者在恆大城停留的半個多小時里，沒有一個購房者前來看房。這樣的冷清場面也出現在與恆大城僅一街之隔的佳兆業龍灣項目。該樓盤佔地面積47萬平方米，總規劃建築面積同樣超過100萬平方米。據一位售樓人員介紹，龍灣項目於2011年開盤，目前洋房產品已經賣得差不多了，但小高層房源仍十分充裕。「總共有幾十棟，現在開出來兩棟，各個樓層都有，毛坯均價在3400元/平方米左右。」「營口人似乎不喜歡住高層，特別是遠離主城區的高層房源更是難賣。」該售樓人員告訴記者，營口現在人均估計有兩套房子，整個房地產市場很不景氣。「我們項目所在的營東新城情況還好點，沿海基地那邊情況更差。」曾經重兵布局三四線城市的恆大地產和佳兆業均在營口擁有多個項目。2010~2011年，恆大地產一舉在營口拿下三幅大體量宅地，合計規劃建築面積超過300萬平方米，大有圍城之勢。2011年7月2日，恆大進軍營口的首個項目——恆大綠洲開盤，首日銷售總額超2.3億元，一度在當地引起轟動。然而，恆大綠洲的熱銷場面並沒有在另外兩個項目中延續，幾度延期開盤的恆大江灣，甚至在很長一段時間內，銷售量僅為個位數。當地一位房產代理公司人士告訴《第一財經日報》記者：「恆大在營口的三個項目，幾乎『黃掉』兩個，佳兆業的情況同樣不好，龍灣項目賣得不好，另外一個項目君匯上品賣得還不錯，但是價格很低，之前還陷入了房屋質量糾紛。」除了恆大、佳兆業，保利地產在營口的項目銷售亦難言樂觀。位於恆大綠洲對面的保利香檳花園佔地面積約33萬平方米，建築面積120萬平方米，首期於2011年開盤。據保利地產最新發布的2013年年報，保利香檳花園2013年簽約面積5.89萬平方米，累計簽約面積13.89萬平方米，開盤約三年後，已簽約面積僅占項目總建築面積的11.58%。「恆大綠洲和保利香檳花園在營口算賣得不錯的，你可以想像別的項目境況有多差。」上述房產代理公司人士稱。在營口，房屋質量糾紛、延期交房、工程爛尾，甚至開發商「跑路」都不算是大新聞。在營口幾個新城區，隨處可見大量已交房、入住率卻極低的小區，不少爛尾樓外的腳手架生鏽嚴重，廣告牌上的購房熱線早已無人接聽。天量供應壓頂統計資料顯示，2012年，營口的房屋施工面積達到創紀錄的3171萬平方米，同期，鄂爾多斯的房地產開發施工面積為3978萬平方米，但GDP總量是營口的2.65倍。中國指數研究院提供給《第一財經日報》的數據顯示，2011~2013年，營口共出讓商品房用地660幅，合計建設用地面積2794萬平方米，規劃建築面積6314萬平方米，成交樓面均價578元/平方米，平均溢價率不到1%，合計土地出讓金314.52億元。若按照營口235萬戶籍人口推算，近三年營口的新增人均建築面積達到26.87平方米。「這是一個很恐怖的數據！」上述大型開發商代表告訴記者，「我們根據國家統計局公布的數據測算每個城市的近四年人均新增建築面積，營口在全國排名前十，但它僅僅是一個整體實力排名靠後的三線城市。一般情況下，我們公司會嚴格按照這個數據篩選新進入的城市，排在前二十的都堅決不會進入。」三四線樓市「沒那麼簡單」只有恆大地產（03333.HK）董事局主席許家印還在力挺三線城市的房地產市場。在3月31日的業績發布會現場，許家印三次強調，三線城市市場不行的觀點是錯誤的，2013年恆大地產的銷售業績突破1000億元中有46%都是三四線城市貢獻的。但這並不能解釋，恆大地產從去年開始將拿地重心轉移到北京、上海等一線城市的舉動，而且一向標榜只在三四線城市拿便宜地塊的恆大地產，在北京、上海等城市甚至不惜高價搶奪地王。《第一財經日報》記者此番調查的三個三四線城市中，恆大地產在其中的連雲港和營口兩個城市都有項目，除連雲港有一個項目在售且銷售業績還算可以之外，連雲港另一個項目拿地三年有餘幾乎閑置，營口的項目銷售業績也不盡如人意。連雲港和營口是否都屬於許家印所說的三線城市中的「個別情況」？事實上，佳兆業（01638.HK）早在恆大地產之前就已經收縮了三四線城市的布局。企業的投資選擇其實已經說明了一切。城市招商的正反面拿地容易、地價便宜、政策優惠等，都是房地產企業選擇三四線城市的重要理由。的確，在土地財政的發展模式下，地方對土地出讓、發展新區都有著強烈的慾望，尤其在經濟發展有迫切需求，同時又有大量土地可供出讓的三四線城市，都會向有實力的大型房地產企業拋出「繡球」，希望藉助這些企業的入駐投資吸引更多的企業進來。綠地集團在連雲港經濟開發區的遭遇就是一個典型案例。在綠地集團進入連雲港後，保利地產（600048.SH）、恆大地產及卓越集團都陸續進入該區域。但這些房企在連雲港的開發「蜜月期」剛過，就迎來當地政府換屆，城市發展重點發生重大轉變，當初政府描繪的區域規劃前景成為泡影，項目發展也隨之遭遇阻滯。綠地集團一位區域公司負責人對《第一財經日報》記者稱，綠地集團選擇項目有三個要素，即「捆綁」地方發展城市副中心、配套先行、大盤模式。連雲港項目在城市規劃重點變化，前兩個要素都不復存在，項目遭遇困境難以避免。有連雲港當地業內人士告訴記者，在連雲港經濟開發區，有不少項目都已經爛尾。就在綠地世紀城不遠處的汽配城，「建好後就沒人了，老闆也不見了」。還有更多的項目只停留在規劃中，或半途夭折。在營口，恆大地產、佳兆業、保利地產和嘉里集團都先後被當地政府招入鮁魚圈板塊，在這些公司的項目開工後，周邊又有數十個項目陸續拔地而起，市場嚴重供過於求，企業此時已欲退不能。三四線樓市「沒那麼簡單」事實上，當連雲港、營口及常州每年上千萬平方米的土地供應都轉化為實實在在的房子時，這些城市的經濟發展水平、人均可支配收入及人口基數等都不足以撐起一個足夠大的市場來將這些房子完全消化。而且這些城市基本上都屬於人口輸出型城市，當地到一二線城市發展的人口並不在少數，因此，當地的房地產需求增長並不明顯。雖然這兩年人口流出趨勢有所減弱，同時也有一部分在一二線城市工作的人員迴流置業，但這些需求對於三四線城市巨量的市場供應而言，仍然是杯水車薪。更重要的是，三四線城市的低地價並不意味著高利潤率。金輝地產連雲港公司相關負責人對《第一財經日報》記者稱，在三四線城市開發地產項目的利潤率其實還不如一二線城市。「絕對值在那裡，三四線城市的項目單價上漲幾百元，對購房者來說就是10%的概念。而在不少一二線城市，房價的上漲基本都是千元起步。」他建議，企業要想在三四線城市深耕，除了跟緊政府的發展方向外，還需要把握准客戶的消費習慣和消費心理，同時對項目的產品設計及成本控制有一定的要求。「有時候一個項目的贏和賺可能就在那幾百元之間。在三四線城市，幾百元要漲半年，這需要企業對自身的綜合能力有足夠的了解。」

本文來源：第一財經日報 作者：柳九邦責任編輯：NF017
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