房產證加名：父母、配偶、子女不同流程分類詳解！

關於房產證加名，時不時總有一些狗血的案例冒出來。所以今天小編集中為大家講解一下房產證加名，加父母、配偶、子女的不同流程。

想要改動房產證上的名字有幾種不同的方法，會涉及到產權、債權、稅費等各種問題。而且房產證改名字對於婚前、婚後，是否有貸款未償清有不同解釋，不同情況的辦理費用也不相同。

這些名字要分清

1.購房合同

寫幾個人的名字都可以，但是注意購房合同上填寫的購買人是誰，房產證就登記給誰。

2.按揭貸款合同

只能寫一個人名字，因為按揭購房只能按照誰貸款誰簽字的原則進行處理，保證購房合同、貸款合同和房產證上簽名統一，其原因是規避銀行的貸款風險。

3.房地產權證（也就是房產證）

上面只有一個人名字，要求是一人一證，第一業主持有，在佔有房屋份額那欄填的是共有。

4.房地產權共有（用）證

房產其他共權人持有，同樣在佔有房屋份額那欄填的是共有，這個證在法律上標誌著房產的共同歸屬，同時雙方約定各自的出資額或所佔份額。

房產證改名有哪些方式？

在房產證上加上別人的名字，也就是增加這個房子的共有權人，共有三種方式：析產登記、買賣或贈與。

很多人不是很清楚，一般是指原本為一個人所有的房產，後平均分割變為兩人或多人所有，就需要進行析產登記。較多適用於夫妻配偶的增加房屋的共有權人的方式。

類似於份額轉讓，流程和正常的房屋買賣類似，需要繳納所佔份額的契稅。

（1）父母子女之間減名字，同樣視為買賣交易，要收取契稅。而且，如果房產證辦理時間不滿2年的，還需要繳納全額營業稅；

（2）夫妻之間加名字或減名字，不收取契稅。

直系親屬之間的繼承和贈與，都不在限購範圍。

房產證加名分哪些情況？

1夫妻加名，婚前婚後各不同

婚前加名

按贈與、買賣方式依據雙方申請辦理。

（一）贈與，夫妻雙方需先到公證處辦理贈與公證書，夫妻一方贈與另一方一半產權，之後雙方攜帶房產證、身份證、公證書到中心辦理加名手續；

（二）買賣，雙方需簽訂買賣合同，然後攜帶房產證、身份證、不動產完稅憑證到中心申請辦理。

婚後加名

這種情況屬於變更登記，市民只需提供夫妻雙方身份證明、《結婚證》、《房屋所有權證》、《房屋登記申請書》等申請材料，共同到有管轄權的房屋登記部門進行面簽後，即可辦理相關房屋權屬變更手續。免徵契稅、個稅和營業稅，僅收取房屋登記費和印花稅等。

SO，婚後加名相對簡單!

【注意】如果是之前簽訂購房合同時沒有寫上兩人的名字，之後辦理兩證的時候不能加名，需要在辦理兩證後，還清貸款的情況下才能進行。購房合同的名字和房產證的名字是一致的。

如果是父母、子女等這種關係間的房產要辦理變更手續，就可以考慮二手房買賣或者是贈與。近期由於公證費下調，贈與的成本支出在一定程度上減少。

贈與流程：

贈與人與受贈人訂立房屋贈與的書面合同，即贈與書。按規定，房屋贈與一定要採用書面形式。

房屋贈與的當事人(受贈人)憑原房屋所有權證、贈與合同，按規定繳納有關契稅。

辦理公證。根據規定，房屋贈與必須辦理公證。

辦理房屋所有權轉移登記手續。房屋贈與當事人到房地產管理機構申請變更登記，應提交申請書、身份證件、原房地產產權證、贈與書及公證書和契稅收據。

贈與人將房屋交付受贈人。

直系親屬間贈與是不限購的，不需要做購房資格審查。

贈予手續：

（一）贈予人與受贈人訂立房屋贈予的書面合同，即贈予書。

（二）受贈人憑原房屋所有權證、贈予合同，按規定繳納有關契稅;辦理公證。受贈人到房地產管理機構申請變更登記，應提交申請書、身份證件、原房地產產權證、贈予書及公證書和契稅收據。贈予人將房屋交付受贈人。

雖然非直系親屬間房產加名也可以考慮贈與過戶方式，但是由於稅費比較高，同時限購未取消之前也要考慮購房資格，所以買賣方式比較合適。

買賣流程：比較簡單，雙方或三方（中介）協商清楚後簽訂購房合同，之後在網上進行網簽備案，去房管局辦理購房資格審查，通過後，列印購房合同，辦理過戶手續；需攜帶雙方身份證明、婚姻狀況證明、房屋兩證等資料。

【注意】上述前提都是房子貸款已經還清，否則需要先去銀行還清貸款，註銷掉之後，再拿著房產證去行政服務中心辦理相關業務。

法律普及：婚前購買的房屋屬於個人財產，婚後加名變為夫妻共有財產，房屋權屬發生變更。由於房屋存在抵押貸款，借款人將由一人變成兩人。《物權法》191條規定，抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產。

銀行擔心什麼？

一、簽訂按揭貸款合同時，一般銀行都會聲明不能隨意更改借款人；

二、簽合同時抵押人是一人，銀行只對這一個人的徵信等進行調查。如果產權人變成兩個，銀行就得對另一個人進行重新調查，如果此人的徵信有污點，還會影響到貸款合同；

三、房貸合同涉及貸款利率等問題，目前一套房和二套房的利率是不同的，原來銀行只調查一個人的購房情況，現在加了一個人，如果這個人已經有多套房產，那麼房貸利率還得重新計。

因此，在房產證上加名須經過銀行批准，一般銀行規定：房貸沒有還完是不能加名的。

（來源：瀋陽市中級人民法院）

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