我的房子，我該如何守護

　　本報首席記者肖菁李陽陽

　　奉化那幢居民樓，倒塌在數年的投訴、反映以及鑒定之後。杭州那些問題樓房的居民坐不住了，他們住的樓，有的因為房屋結構變形導致門窗長年關不上，如翠苑三區9幢（本報4月8日報道）；有的樓傾斜率達到千分之十五，如朝暉六區的67幢；還有皮市巷森仁里2號等等。

　　誰來保護我的房子？如果房子的一些細節讓我覺得不安，卻又不知道是否已成危房，應該怎麼辦？誰來鑒定？誰來出錢？程序怎麼走？

　　這些問號，我們來一個個幫你打開。儘管，這些事務在現實中要操作，也許未必會那麼順利。

第一個問題：是否危房，鑒定說了算

　　是否危房，當然不能因為幾條裂縫，牆體空鼓，或者裝壁掛電視，一榔頭下去出了一個大洞來判定。鑒定是一整套科學測量和評估，並且需要專業鑒定資質的公司來做。

　　這樣的公司杭州有好幾家，比如「浙江省建設工程質量檢驗站有限公司」，其背景是1985年成立的浙江省建設工程質量檢驗站，此次奉化倒塌樓房在去年12月的危房鑒定就是他們做的；「杭州市房屋安全鑒定檢測中心有限公司」，其前身是杭州市房屋安全鑒定所，為杭州市住房保障和房產管理局下屬事業單位；還有「浙江求是工程檢測有限公司」，浙江中浩工程檢測有限公司等。

　　這其中，浙江建設工程質檢站公司和杭州房屋安全鑒定檢測中心公司，把握了危房鑒定市場里的大部分業務。

　　●誰來提出鑒定申請？

　　杭州市房屋安全鑒定檢測中心有限公司的工作人員說：房屋質量鑒定，主要分兩種類型，一是房屋現狀鑒定，主要針對單套住房的一些質量問題。住戶可自行申請，憑藉房屋產權證等，租戶覺得房屋質量有問題，也可以申請，但是要經得房東同意，同樣要出具產權證。

　　第二種即為危房鑒定。這需要整棟樓全體住戶的共同申請，因為所謂「危房」就是來確定整棟樓的問題了，不可能是一兩套房子的問題。如果是新交付的房屋，那麼還需要和開發商共同申請。

　　本報微信公眾號ASir精英律師團成員、擅長房地產糾紛的浙江浙聯律師事務所主任律師戴和平說，在現實中，有些業主組織起來自行找一家鑒定機構鑒定，但是鑒定結果開發商可以不認可。所以，一般來說，如果居民的鑒定目的是證實樓房為危房又要開發商承擔責任的，一般是由居民直接起訴開發商，然後由法院來決定是否需要鑒定。這樣出來的鑒定結果也是最具法律效力的。

　　至於鑒定單位的選擇，記者從法院了解到，浙江法院目前在這類起訴中的做法是：法院內有一個鑒定機構庫，從庫里隨機抽取鑒定單位，再徵求雙方意見。

　　●鑒定內容包括哪些？

　　浙江中浩工程檢測有限公司的謝總工程師說，是否危房，是有一本厚厚的國標「危房鑒定標準」的。大致上來說，危房鑒定主要從三個方面來對房屋整體來做鑒定，一是地基，也就是房屋基礎；二是主體結構，比如承重等等；三是維護部分，也就是陽台等。以主體結構為最主要部分。

　　危房一共分ABCD四個等級，通俗地來說，A為不是危房，質量很好；B為個別構件有點問題，但是不影響主體結構，不影響居住；C為部分承重結構的承載力不能滿足正常使用要求，局部出現險情，構成局部危房；D就是指房屋整體出現險情，而且基本沒有加固的價值，居民要馬上撤離。

　　當居民察覺問題要求鑒定的時候，其實大部分樓房確實已經到了C級的程度。在業內，大家甚至還有C+和C-的細分，以C-更為危險，意指有加固價值，但是必須馬上去做，而且加固成本會非常高。

　　●鑒定結果，真實可信嗎？

　　有一位不願意透露名字的業內人士說，有的樓房鑒定出來其實已經到了D級，但是一旦D級結論落下，就要求居民馬上撤離，那麼這些人員的安置一下子就變成了一個巨大的社會問題。所以，有時候有些人就會來打招呼，鑒定機構採取的做法，一是把D寫成C，然後建議趕緊修；還有就是索性不寫明等級。

　　翠苑三區9幢在2011年就由浙江省建設工程質量檢驗站公司做了一個「主體結構安全性鑒定報告」。報告沒有明示級別，居民們都說看不懂。鑒定的相關負責人貞樺（應要求化名）說：「一幢房子是否危房，關鍵就是看它的主體結構是否安全，所以主體結構安全性鑒定報告就是危房鑒定報告。」

　　但是，鑒定機構在做完鑒定後，在結論的表述上並非一定要給出危房級別。不過他同時強調，在結論的表述上也是非常嚴謹的，仔細對照標準可以發現具體級別。「作為鑒定機構，我們的工作是非常嚴肅的，絕對不可能玩文字遊戲。但出於某些原因，有時候確實不會直接表明級別，而是具體說問題。」

　　●鑒定費貴不貴，誰來出？

　　鑒定費用是每平方米6元，按照整棟樓的建築面積算。這樣一來，其實費用不菲。

　　鑒定費用由申請人承擔，如果能確定危房要求開發商承擔責任的，可以向開發商追償。

第二個問題：如果鑒定為危房該怎麼辦

　　在採訪中，很多鑒定工程師表達了一個意思：即便是D級危房，房屋不是人，病入膏肓就毫無辦法。只要肯花代價修，總是能夠安全起來的。前提是要引起足夠重視，要馬上修。

　　現實中還會出現一種問題，主管部門和居民意見不一。翠苑三區9幢，專業施工部門提出的修繕方案，可以通俗描繪為：數根大鋼筋從屋頂往下，貫穿整棟樓以穩固結構。該方案得到街道認可，但是居民覺得這會讓面積本就不大的房屋再度縮水，要求在外圍加固。雙方陷入僵局。

　　還有一個很現實的問題，維修費誰來出。

　　如果是公房，那房管部門會承擔維修費用。如果是房改房，或者商品房，從法律上來說，產權已經歸到業主個人手中，可以作為同一類型來分析。

　　物業維修基金？它針對的是物業共用部位、共用設施設備保修期滿後產生的維修、更新和改造費用，如屋頂滲漏、外牆剝落、電梯、消防設施等維修。

　　從嚴格上來說，這些不屬於危房修繕的範疇。所謂危房，肯定是整棟樓的主體結構出了問題，修繕也必是傷筋動骨。這要分兩種情形：如果鑒定結果認為，造成危房的原因是開發商設計不合理，建造偷工減料，修繕費用可以要求開發商來出，屬於要求其承擔的民事責任。

　　如果鑒定結果是因為自然原因，如颱風浸泡、地質原因導致沉降等，那麼修繕費用就要由房屋所有權人自己掏腰包。

　　殘酷的現實是，危房的修繕費用很貴很貴，普通居民是不大修得起的。

第三個問題：危房的法律責任承擔

　　其實，一幢居民樓，就像奉化的這起事件中那樣，建成20年即坍塌，並造成人員的傷亡，那就不是單純的質量問題，而是要以重大安全事故論處了。

　　有不願意透露姓名的律師說，這裡分為民事責任和刑事責任兩部分。

　　民事責任主要就是賠償責任，開發商，施工公司，監理公司包括當年交付時出具驗房合格的有關部門，一個都逃不了干係。像一些老房子，當年都是政府部門來驗收合格的。如果出現像奉化坍樓事件，鋼筋只有手指粗，這樣的樓房竟然驗收合格，那麼必要的時候，甚至可以提起國家賠償，告政府部門當年的不作為，驗收行為違法。

　　另外，一旦出現多人傷亡的後果，就可以追究刑事責任了。這與礦山事故的性質是一樣的，以重大事故罪來論處，向開發商、施工公司、監理，驗收等各環節各部門責任人追責，情節嚴重的可以判刑入獄。目前，奉化坍樓就已有三位相關責任人被公安機關依法採取強制措施。