萬達、萬科聯手嚇哭中小房企，合作方向三大猜想

住宅地產開發的"老大"和商業地產開發的"老大"正在謀劃一場合作，這場合作不一定會動搖行業老大綠地的位置，卻極可能讓各地的中小房企坐立不安。

萬達集團和萬科集團將於今日在北京舉行戰略合作簽約儀式，雙方將在房地產相關領域的發展進一步聯手。萬科和萬達看似交集甚少，實際雙方在輕資產轉型、商業地產發展、社區服務運營、"互聯網+"發展等多方面有共同需求，這也為雙方此次聯手，留下了諸多業務板塊合作的猜測。

無論是哪種合作，接受《每日經濟新聞》記者採訪的不少業內人士都表示，儘管"雙萬"的模式很難被複制和學習，但兩大巨頭達成的合作，對市場空間將形成巨大衝擊力，中小企業的生存空間將進一步受到衝擊。

合作方向一：相互導流

當年的住宅地產"大哥"萬科，如今已早早布局了商業地產方向的轉型。當它遇到商業地產的龍頭萬達時，業內猜測，一場商業地產領域的合作勢在必行。

對於萬科而言，在今年1月份，萬科高級副總裁丁長峰就直言，萬科已經營業的、在建的和規劃中的商業中心有25個，已投資200多億元，如今到了需要進行整合的時候。

在這一整合趨勢下，"萬科在全國有些社區商業和城市綜合體，交給萬達合作運營，並非不可能。"中房信研究總監薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者，雙方合作的模式，可能是合股，或者萬科把商業地產項目直接租給萬達。

"目前萬達在實施輕資產計劃，這種合作對雙方都有益。"薛建雄認為。

"雙萬"在商業地產領域這種模式的合作，或給雙方商業的線下經營帶來更多導流。

萬達有引流的能力。"今年6月30日前，萬達O2O平台線上功能已開始運行，截至今年底部分萬達廣場將實現全部智能化，並與線上平台對接運行。"萬達商業董事兼執行總裁曲德君在2014年業績發布會上如是說。

萬達擁有中國最多的商業地產，截至2014年底萬達已開業的萬達廣場總數達到107座，已開業持有物業總建面2156萬平方米，擁有極為龐大的消費客戶群體。而萬科目前擁有最多的客戶群體，已完成了近200萬戶的房產銷售。"

在易居中國執行總裁丁祖昱看來，萬科的社區客戶自然可以轉化成商業地產的客戶群體，與萬達實現無縫連接。再加上目前萬科物業又開始了全新的市場化拓展，這兩者的系統效應迸發，就是關注客戶持續需求的最高應用。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟在接受《每日經濟新聞》記者採訪時預測，"兩萬"估計在商業方面的合作會大一些，在這方面做一些協同。二是在資本層面，也就是城鎮化的路上，"兩萬"或共同推進。三是在海外或有聯動。

合作方向二：共同輕資產化

萬達和萬科的"強強聯手"，"輕資產"被猜測為最大合作點之一。作為行業大佬，一直以來，兩家的"輕資產"轉型和布局都備受關注。

《每日經濟新聞》記者注意到，2013年以來，萬科已先後與凱雷、領匯、鵬華基金等企業簽署合作協議。"萬科的商業地產一開始就想做輕資產，而且因為總資產量大，要用輕資產讓其持續健康發展。"原萬科集團高級副總裁毛大慶曾多次如是表示。

不過萬科的"輕資產"之路，似乎屢有波折。而站在萬科的角度，其更傾向於股權交易而非資產交易，且一直主張保留商業品牌和自主經營權，使得找到合適的合作機構難度不小。

萬達也在輕資產轉型路上大刀闊斧。自今年初王健林明確推出"輕資產轉型"概念以來，萬達商業地產即與光大安石、嘉實基金、四川信託和快錢公司簽署投資框架協議，首批涉及投資約240億元。

在萬達的輕資產進程中，其有廣泛的基金、保險等外部管道，同時具備內部融資管道。通過成立電子商務公司，收購快錢支付公司，以及對眾籌等新的理財產品的籌劃，萬達打造的自身金融體系，已經能否覆蓋支付、理財、眾籌等功能。

"萬達的想法是，如果理財產品推行成功，就連外部投資者也不用依靠，能自己解決輕資產項目的投資問題。"王健林說。

"萬科和萬達近年來都在加快輕資產發展，雙方在這方面的嘗試，均有成功和不成功的因素。但從這一角度來說，兩家在輕資產方面，是有合作空間的。"三益資本董事總經理劉曉蘭在接受《每日經濟新聞》記者採訪時稱。

從輕資產轉型經歷上看，萬科在自身平台和資源基礎上，有著很強的品牌和資產要求，尋求與資管平台多種方式合作，但保留品牌和經營權的控制。萬達則正在建立完善的外部和內部融資管道，一定程度上對外的合作和依賴慾望在減弱。

同時，萬科和萬達的輕資產路徑也有所不同。如此看來，萬科和萬達在輕資產合作上有一定空間，但到底會用怎樣的方式卻十分耐人尋味。

劉曉蘭告訴記者，萬達和萬科的合作具有互補性，兩家上市公司在一個大的戰略眼光下，共同借力，能更多產生無形資產的價值，也更能得到資本市場認同，在融資能力上更具備綜合優勢。

"兩家的合作，可能不在於具體項目的獲取，而更多對於現有資產、品牌價值、管理體系的協同和輸出。"劉曉蘭認為。

億翰智庫上市房企研究中心副主任張化東則告訴記者，雙方都想做輕資產，雖然合作空間不大，但搭建互用渠道，共同把資產同時做輕的可能性依然存在。但雙方合作更大的可能性，可能出現在社區和商業板塊。

合作方向三：搶食社區商業

在輕資產的運營模式之上，在商業地產項目本身運營上的協作發展，以及社區的服務運營，也是雙方合作的重大契機之一。

對於萬達而言，有豐富的線下場景、商家和會員，在自建O2O平台的基礎上，對租賃流程、品牌建檔、城市信息、POS交易記錄、客流監控、顧客WiFi跟蹤、大會員體系進行大數據收集和分析，並與騰訊、百度合作，提高顧客的線下消費體驗，收購快錢，打通線上線下支付通道。萬達已經在實體商業運營資源和經驗，商業O2O閉環的打造和操作經驗，都有更多積累。

萬科同樣是一家互聯網思維和嘗試都十分豐富的房企，從牽手百度深耕大數據，與阿里巴巴合作開展網上淘房，到啟動未來事件交易平台，搭建V-LINK社區等等。即使在社區商業領域，萬科擁有強大的數據基礎，但在商業物業的經營經驗和資源，以及大數據的採集和分析能力上，仍待完善和發展。

"萬科沉澱的資產也蠻多，但相比而言，萬科在商業上的積累不如萬達，商業運營是短板。萬科有理由尋求藉助大數據和資源，讓其商業在資本市場變得有價值，由此選擇跟合適的專業夥伴合作。"劉曉蘭認為，萬科和萬達兩家的合作，都是無法複製的，但可以讓行業得到啟發，但具體要看雙方合作的深度和廣度。

張化東則認為，萬科和萬達兩家的合作，在物業服務、商業運營、商業管理、商業資產證券化等方面都有比較廣泛的合作空間。

"兩家公司在軟性層面有很大合作可能，不止社區商業，基於整個社區的運營、服務和大數據層面的一些合作，都是有可能的。在運營服務角度，雙方可以通過合作，共享團隊、共享數據，共同輸出商管公司或物業管理公司，佔領5%~6%的市場份額是沒問題的。"

張化東直言，投資更講求規模化，當兩家強強聯手，輻射效應會非常強，這也充分說明小企業的生存會更加困難。(每經記者 王傑 實習記者 王婷婷 )