你買地下車庫了嗎：小區車位誰說了算

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你買地下車庫了嗎：小區車位誰說了算

編輯：陳辰　來源：新商報　天健房產 HOUSE.RUNSKY.COM　2011年10月12日 09:37:29 星期三

物業管理的小區地下停車場到底歸誰所有？在記者近半個月的調查中，業主與開發商、業主與物業管理公司往往就地下停車場歸誰所有以及如何使用的問題糾紛不斷。前不久，大連市某小區業主就因為地下停車場的歸屬以及開發商是否有權出售、出租地下停車場等問題進行了連環訴訟。該小區共有業主近2000戶，地上、地下停車位各400個，開發商除向業主出售地下車位外，還委託物業公司高價出租地上車位，取得的費用歸自己所有。業主和開發商交涉中，了解到開發商已取得地下車庫的產權證。於是，小區業委會向政府有關部門反映情況，並提出行政複議和行政訴訟。業主認為，地下車位是小區的配套設施，應當歸全體業主所有。可是開發商卻認為，地下停車場沒有計入建築物的公攤面積，是自己投資的，應當對地下停車位享有權益。經過法院調查審理，爭議的停車場屬於小區的配套設施，應當歸全體業主使用，撤銷了為開發商核發的產權證。接著，業主委員會以收費不合理、財務不透明等原因，將物業公司告上法庭。法院支持了業主要求辭退代表開發商利益物業公司的訴訟請求，新聘用的物業公司將車位收益列為全體業主共有，由小區業主委員會支配使用。很多人都聽過一個關於停車的笑話。說一個設計停車100輛的車庫可以停放多少輛車？對於不同國家有著不同的答案。德國人精確執行規則，設計停100輛車就停100輛，一輛也不多一輛也不少。美國人可能只能停80輛，因為美國人車大，而且懶散不拘規則。精明的日本人可能停110輛車，因為日本人節儉，而且車一般都比美國人的小。那麼，中國人呢？誇張點說只能停兩輛——入口停一輛，出口停一輛。在柏楊先生的《醜陋的中國人》風靡之時，類似的笑話層出不窮。嚴格來說，如此埋汰國人素質確實有些過分，但仔細想想，就停車問題而言，煩惱卻也不少。業主和開發商打架的有沒有？和物業打架的有沒有？甚至業主之間為了停車位的問題打架的有沒有？這麼多的矛盾糾紛，完全歸咎於素質不高肯定有失偏頗。在很多城市，汽車年增長率達到了15%以上，但車位的年增長率僅有5%左右；在很多地方的小區，車位與戶數的比例僅為1：5或1：4，好一點的也不過是1：2——一句話，汽車越來越多，車位顯得越來越少，早期規劃滯後、停車位的嚴重不足與機動車數量急劇增加才是導致停車越來越難、糾紛越來越多的根本問題。物以稀為貴的道理誰都明白，但放在自己身上，接受起來卻總是那麼彆扭。各地的「天價車庫」、「天價車位」不勝枚舉，人們在感情上的障礙一目了然。有人也許肯花費一兩百萬買一套房子，但卻無法忍受一個車位好幾十萬，單平米價格比房子還貴。大多數工薪階層買輛車都要精打細算，油價漲了幾毛錢都心疼不已，如今為了給車找個「家」卻比車還貴，心情複雜在所難免。如果是車庫倒也罷了，至少還能當個倉庫冬天放個電風扇、白菜啥的，若只是一個車位，那感覺跟畫地為牢基本沒啥區別。但也有人說了，畫地為牢總比沒有強，如今停車位這麼緊張，有錢都沒處買。還有人住的是舊式小區，當初規劃的時候壓根就沒考慮到停車的問題。說白了，小區停車難的問題，是一個幸福的難題。經濟不發展，老百姓不富裕，買車開車不過是水中望月，想想罷了。面對如今的問題，有人也許埋怨開發商賺快錢、謀暴利，有人也許慨嘆停車位產權界定模糊不清、法律尚存真空盲點，但不管怎麼說都是改革中遇到的新問題。三十年多的改革開放為了啥？滿足人民群眾日益增長的物質與精神需求。所以，當停車難越來越成為一個普遍問題之時，實則是經濟發展到了一個新階段的體現。對於過去，這是成績，對於未來，則是挑戰。當我們策劃本期報道時，亦是希望有關部門重視這一問題，而重視之後自然期待的是儘早解決。我們相信，辦法總比困難多。車可以被畫地為牢，人不可以。記者周吉來改建車庫的權屬問題地面獨立車庫是在小區內獨立建造的四周以牆壁和庫門與外界空間隔離的具有專用性的車位，可以辦理單獨的產權登記，產權歸登記所有人所有。地面獨立車庫架空層車位（庫）是將樓房地面首層以牆、柱等架空，依附於樓房形成的車位（庫），屋頂平台停車位是指在小區房樓頂平台上設置的停車位。因這部分停車位的建築面積是不計算建築容積率的，是住宅房屋單元的從物，應當歸該建築物的全體區分所有人所有。架空層、屋頂平台車位（庫）我國法律要求，城市新建民用建築應配套人防工程，減免人防工程的土地使用費和稅費，投資者享有使用權、收益權和一定程度上的處分權。但是，現行法律並沒有明確人防工程的所有權，以至於在國家所有、開發商所有、業主共有的認識上分歧較大。人防工程改造的車位（庫）雖然該小區業主在爭奪停車場歸屬問題上獲得了勝利，但是取證和維權的過程並不順利。代理此案的遼寧宏都律師事務所崔向朝、於文君律師告訴記者，《物權法》對於小區地面停車位的歸屬界定非常明確。凡是經《建設工程規劃許證》批准，在小區地面上直接設置的車位或是將住宅小區綠地和道路改建設置的停車位，小區全體業主是地面停車位的共有權人。在地下停車場的權屬問題上，因為法律法規不健全，沒有明確到底是屬於開發商的，還是屬於業主的，所以爭議不斷。崔向朝、於文君律師表示：地下車位分兩種情況產權歸屬不同。停車位的建築面積不計算建築容積率的，產權歸屬於全體業主；地下停車位的建築面積計算建築容積率的，擁有獨立的產權，開發商享有所有權和支配權。在現行的規劃制度下，地下停車位的建築面積一般不計算建築容積率。換言之，開發商將屬於全體業主的停車位又賣給了業主。所以，小區停車位（場）應由業主委員會或者委託物業公司管理，業主可以通過支付一定對價取得使用權，收益應歸全體業主共有，共同支配。開發商將這部分車位予以出售、出租，實際上是侵害了小區業主的合法權益。業主可以通過了解小區《建設工程規劃許證》《測繪報告》及小區建築容積率審批計算情況來確定停車位（場）的產權性質，依法維護自身合法權益。（蔡青呈）