樓市泡沫即將破滅時，我會通知你

【財新網】（專欄作家 謝國忠）「我家的保姆剛剛提出辭職，」我在北京的一位朋友最近告訴我，「她急著回家買房子。我建議她借的貸款不要超過七成，這樣萬一有損失，至少還有緩衝餘地。」

　　這不是我第一次在中國聽到這樣的故事。上海也有幾個朋友告訴過我類似的故事。似乎在同一時間，所有的的保姆都殺入了樓市。

　　對於基金經理來說，請保姆可謂好處多多。中國的保姆可能就是擦鞋男孩的亞洲版。1929年華爾街崩盤前夕，美國前總統肯尼迪的父親約瑟夫·肯尼迪（Joseph Kennedy）有一天在擦皮鞋時，發現鞋童也在談論股市、投資股市，老肯尼迪覺得情勢不妙，回去就把股票賣光了。

　　另一位朋友最近在海南三亞度假，感到不由自主地要去售樓處看看。每個她認識的人都在那裡買了房。似乎不在那裡買房，就顯的不合群了。

　　「你應該買兩套，」精明的售樓小姐建議，「三年後，價格會翻1倍。到時，你賣掉一套，另一套就等於白撿的。」

　　一個人怎麼能拒絕這樣的建議呢？

　　在官員腐敗案件中，招牌的證據已不再是塞滿冰箱的現金、抑或一身名牌有點小名氣的女演員做情婦，而是有多少套房子。上海的一位局級官員被抓時，就有24套房子。（註：2007年10月，原上海浦東新區副區長康慧軍被「雙規」，他和妻子名下的房產多達24處）

　　中國正處地產投資狂潮帶來的劇烈陣痛中。首先，我想聲明，說中國的房地產市場為一個「泡沫」，並非是在否定中國的發展成就。泡沫的一個關鍵組成部分是樂觀，而樂觀離不開經濟上的成功。另外，我也不是說價格明天就會下降。泡沫的發展和破滅，有自己的時間表。當它即將破裂時，我會讓你知道。

免費午餐

　　人民幣升值預期可能是催生泡沫的主要力量。首先，它迎合了人內心深處對免費午餐的慾望。你要做的僅僅是把錢兌換成人民幣。所有華爾街上的專家都會告訴你，你穩賺不賠。這些錢已湧入中國。

　　其次，人民幣升值的故事把中國人的錢留在了國內。美元向來是中國人的資產避風港，這就是為什麼中國的銀行有大量的美元存款，理所當然地，那些有頭有臉的人物都在海外有美元。但現在，所有的錢回來了。更重要的是，任何收入，合法還是不合法，現在都留在了中國，不出去了。

　　腐敗官員為什麼會保有房子，而不是現金？按華爾街的說法，人民幣將會升值，因此，根本就不應該持有美元。但在樓價飆升時，又何必持有現金呢？腐敗的現金到了樓市可以再賺一道錢。貪官們只有在被抓時，才會體會到持有不動產是有壞處的。

　　巨量的流動性促使中資銀行儘可能地放貸。有一個華爾街傳統，中國人學得很快，那就是讓公司開支票給自己發獎金。你需要做的僅是報告一個驚人的季度業績。這是一個比華爾街更容易的遊戲：中國政府把存款利率和貸款利率都固定住，保持了很寬的利息差。你只需要放貸，利潤會自動進來。貸款轉壞總得過三年吧？到時，我用不著把獎金還回去，對不對？

　　要讓泡沫持續，你需要一種力量，讓它在有破滅跡像時也能將它穩住。華爾街不斷地泵出新的天然或人工合成的產品，把債務轉化為對資產的需求。在中國，地方政府扮演了這一角色。

寅吃卯糧

　　由於利益相關，中國政府已身陷泡沫不能自拔。賣地的錢都到了政府手裡。土地價格已上升到了占開發成本的一半。在熱點地區，土地成本超過了開發費用——政府要現在就把未來的價格收入拿到手裡。

　　房子賣掉時，政府收到交易稅和利得稅。地產開發商向政府交的稅超過了自己的收入。地產開發商最終將收入入賬時，他們必須將錢再去投入，華爾街分析師會建議他們去買地。由於土地價格升了很多，他們可憐的收入不夠，所以他們不得不借錢。他們所有的收入和借錢的利息，都到了政府手裡。你能責怪他們助推了樓市價格嗎？

　　對土地的痴迷是另一個推動因素。不久前，中國還是一個農業國，最重要的資產永遠是土地。「三年清知府，十萬雪花銀」，這是一句中國老話，這句話沒有說明「十萬雪花銀」去了哪兒。它們去買地了！當然，在城市裡，你已經看不到地了，只能看到地上的建築，但畢竟，建築也是長在地上的。

　　現在，保姆們都去買房了，還會有誰？永遠不要低估13億人的力量。在中國，許多人說你應該聽擦鞋男孩的意見。事實上，確實會有很多人聽他的。

　　歡迎來到中國，這塊土地可以讓你快速致富。

　　謝國忠是一位獨立的經濟學家；本文的英文版首先發表於彭博（Bloomberg）