南京落戶後，7*24小時買房記

來自專欄薛洪言12 人贊了文章

yy是個滬漂，雖然國內top10小碩畢業，但因為老天爺在他畢業時打了個盹，沒太顧著他，結果一不小心與上海戶口失之交臂，此後的幾年裡yy就一直在上海漂著，戶口被遷回了老家。

01

2017年開始，中西部二線城市開始「搶人大戰」，武漢、成都、長沙等紛紛推出人才政策，「送戶口」、「送房子」、「送錢」。2018年，杭州、南京也加入了「搶人大戰」，雖然上海的落戶和購房政策越來越不友好，但上海周邊的城市倒是敞開了胸懷，時刻準備著擁抱逃離魔都的「人才們」。

yy在南京上了四年大學，眼瞅著短時間內落戶上海沒戲，一直在關注著上海周邊城市的人才政策。3月1日，南京終於正式加入「搶人大戰」，放開人才落戶政策，三類人可以直接落戶南京：

（一）取得研究生以上學歷或年齡在40周歲以下且取得本科學歷的畢業生（含留學歸國人員）；

（二）取得中級以上（含中級）專業技術資格人員；

（三）取得三級以上（含三級）國家職業資格（技能類）人員。

yy瞅了一眼，第一條完美符合。南京落戶流程非常簡單，一次現場確認核對信息，再一次提交准遷證，就落戶成功了。戶口是一張簡簡單單蓋著南京市公安局公章的A4紙，沒有一點儀式感，但這道無形的門檻曾經擋住了渴望擁入這座城市的千軍萬馬。5月11日這天，yy正式成為了一個在滬漂泊的新南京人，在yy的眼中，南京大概就是那座肉體和靈魂可以兼顧的城。

落戶哪座城市，北京、上海由不得自己，其他的城市，無非就是考慮地域、教育、醫療、工作機會等因素。近期最火爆的城市當屬天津，在落戶放開後，一天之內已經有30萬人登陸並下載「天津公安」APP辦理落戶申請，一度把伺服器整崩潰了，不得不多次給落戶政策打補丁，提高門檻，天津的區位優勢、高考資源都是吸引人才落戶的關鍵。在yy落戶南京之前，還有人推薦杭州，這兩座城市總時免不了被比較，大家如果有興趣可以重溫一下知乎神貼「南京和杭州，我應該選擇哪個？」中王啟超和葉神月的論戰，佛系一點，就隨緣吧。

當然除了資源，戶口還意味著特權——買房。yy也不能免俗，加入了買房大軍。畢竟人口是支撐房地產市場的長期因素，南京2017年常住人口凈流入3.4萬人，假如人才引進20萬人，那就是6年的人口凈流入量，短期內需求將明顯多於供給。說來也巧，在落戶後，yy在南京出差了一周，也就是這7*24小時，yy在南京買下來人生中的第一套房。

02

落戶後的當天晚上，yy就開始研究其他城市的經驗，發現人才引進和落戶政策放開後，房價會隨之增長，即使有調控政策，也攔不住。

以西安為例，2017年1月發布限購、4月發布限貸、6月發布限售措施，房地產調控不可謂不嚴。等到2017年3月西安發布人才引進政策，放開了普通大中專院校畢業生的落戶限制，符合條件的買房人群擴大，西安房價從2017年3月開始走高，與鄭州房價的差距也開始縮小。根據西安市公安局統計，2017年3月1日至12月底，西安共遷入落戶24.5萬人，同比增長335.9%，其中新政落戶13.95萬人，人口凈流入對推動房價上漲，作用還是非常明顯的。

在經過2016年那一波房價上漲後，南京整體房價基本上翻了一倍，老城區的均價基本上在兩三萬左右，河西的房價有的達到了五六萬一平，價格直逼上海，令人唏噓不已。但因為南京對新房限價，部分地區出現了新房和二手房價格倒掛，特別是河西，2017年11月，南京河西10個樓盤拿到預售證，其中河西中部的樓盤開盤價為3.5萬元/平米，但周邊二手樓盤市場價均在4萬-5萬元/平米左右，意味著新房和二手房之間存在1萬元/平米左右的價差。這種無風險套利機會，「買到即賺到」，一萬人去搶300套房源，中籤率只有不到30%，開發商默默的提高預售門檻，首付比例普遍要求80%以上。

2018年3月後，因人才引進計劃實施，南京房價開始反彈，基本上各個區都在上漲，建鄴區均價接近3.5萬，因為有河西富人區拉高均價；鼓樓區、秦淮區、玄武區的均價也都超過了3萬，更有傳言鼓樓區的學區房已經賣到了12萬/平，讓yy有些恍惚，不知是置身於南京還是上海。相比較而言，江寧區和浦口區均價更低，沒有超過2.5萬，可以說是南京地區房價的窪地。

（以上房價走勢均來源於安居客）

對於窪地而言，是具有投資價值的，因為會有補漲。以住建部最近約談的城市為例，成都、西安、海口、三亞等城市房價在2016年漲幅相對落後，此後在資金的圍追堵截下，漲幅落後的城市和區域出現補漲。而且住建部既然對這些城市約談了，潛在意思就是說房價上漲的趨勢已經無法管控。類比南京，河西房價到達5、6萬一平時，周邊區域也會出現補漲。

在江寧區和浦口二選一的選擇題下，yy最終選擇了江北核心區——江北新區的核心區，目前屬於浦口區。江北新區的來頭不小，是2015年經國務院批准的國家級新區，截至目前全國僅有19個，說出來大家比較熟悉的有上海浦東新區和天津濱海新區，這也是最早批設的兩個新區，浦東現在發展的如何，自然不用多說，所以，江北新區的想像空間很大。

南京市委常委、南京市江北新區黨工委專職副書記羅群曾說過：「未來，江蘇的發展看江北，江蘇的創新看江北。未來十年，江北新區要再造一座南京城。」江北新區有著明確的定位，既是國家自主創新的示範區、先導區，也是新型城鎮化示範區、長三角地區現代產業集聚區，還是長江經濟帶對外開放合作重要平台。

yy覺著江北核心區的規劃很宏大，怎麼看都覺著幾年後又是一個河西。更重要的是，河西雖好，但房價五六萬，直逼上海，值不值真不好評估，但反正房價就是這麼高。雖然河西新房限價，但搖號的慘烈程度也是能看到了，還得要驗資，首付基本上8成，yy這樣的小鎮青年還是速速退下，新房搖號不要瞎攪和了，直接鎖定了江北核心區的二手房源。

03

宜早不宜遲，確定江北核心區後，yy開始聯繫中介，提出了三個要求：一是品牌開發商；二是小兩居或小三居，不超過100平；三是交通便利，離地鐵能近些。

中介推薦了保利西江月、華潤國際社區、雅居樂濱江國際，正榮潤錦城和潤江城，其中，雅居樂都是超過100平的大戶型，被yy首先pass，預算大過天；保利西江月離核心區稍微有點距離，同時得房率比較低，yy未作考慮；華潤國際社區是未來江北核心區的CBD，也是CBD為數不多的住宅，但因得房率相對較低，所以放在了備選；正榮潤錦城和潤江城的88平小三房是最符合yy要求的，得房率也比較高，潤錦相當於潤江的二期，二者差距在於潤江是學區直招，而潤錦是代招，所以潤江的單價更高，無奈yy囊中羞澀，還是選擇了潤錦。

D1：還沒進入狀態，房子就被搶走了

yy第一次看潤錦的房子，分別看了6層、20層和30層（共33層），因為戶型都差不多，所以從樓層考慮，yy最中意20層的房源，報價280多萬，另外兩套因為層高的原因，報價偏低。

因為20層那一棟的前面還有一片空地，規劃用地是住宅，雖然地已經拍了出去，但不知何時會蓋起房子，所以未來對房子會不會有遮擋是個未知數。yy有點小猶豫，準備晚上回去跟爸媽商量一下，結果剛上地鐵，中介的消息就來了，說20層的房子已經被訂了，緊接著，又來了條消息，說是30層的房源也被客戶訂了。yy懵了，說好的成交量下降，樓市降溫呢？

D2：看了一晚上獨角戲，房東棄了

yy讓中介繼續幫自己留意著，第二天中午，中介說又出了一套8層的房源，因為靠近核心區規劃中的七里河風光帶，所以報價超過了290萬。風景雖好，價格並不美麗，僅僅一天的時間，報價了就高出了10萬。因為沒有其他房源了，yy報著見面殺價幾萬的僥倖心理，與房東約談了。

房東是一個大哥，一見面就噼里啪啦說了一通，大致意思是哥家裡有好幾套房，哥不差錢，不care這套能不能賣掉，要麼五成首付，要麼貸款加急，價格上完全沒有可談的空間。yy覺著自己徹徹底底的被吊打，毫無招架之力，心理上的矮人決定了yy無法成為談判中的巨人。

就在yy準備接受毫無底線的接受房東各種要求時，那位大哥出去打了個電話，苦等了十分鐘後，大哥回來了，說還想再考慮考慮，暫時先在不賣了。yy覺著整晚上做了個觀眾，看了一場大哥出演的獨角戲。

D3-D5：傳說中的房東，從未露面

回來總結前兩天的看房經驗，yy覺著自己不能在一棵樹上弔死，要廣撒網，所以第三天yy速度聯繫了另外三家中介。可惜聊了一圈，80%房源都是重合的。只有一家中介說自己有一套獨家房源，價格美麗，yy一看28層報價280多萬，還和昨天看的8層在同一個小區，價格是真的很美麗。

然而，事情果然沒有想像中的順利。房東很難約，不是在A地出差，就是在B地出差，房東遲遲不露面。但好房難求，yy還是決定等待房東的召見。結果等來的不是見面，而是漲價，房東要求加價10萬，同時要五成首付和貸款加急。

yy等了三天的時間，覺著心好累，但報價和首付比例同時提高，完全超出了yy的預期。結果下午的時候，中介發來消息，房東不賣了，理由是和家裡商量了一下，覺著未來房價還會漲。yy心中當時有一萬頭草泥馬在馬勒戈壁草原上奔過，仰天三秒鐘，默默的讓眼淚流回到了自己的眼中。

D6：跳價就跟玩兒似的，逗你玩

又是一個周六，yy想到下周就要回滬了，想速戰速決，房源的緊張也讓yy一再降低心理預期。當天又聊出了兩套房源，一個是7層的，還有一個30層的，兩套價格差了20萬，yy因為恐高，優先選擇7層，報價300多萬。中介約了房東一圈，結果房東又是一個空中飛人，晚上就要飛C地，至少要出差一周，好吧，這還談啥，一天房價能都跳個幾萬，一周後不得跳個幾十萬了。

yy慌了，只能退而求其次，約第二天與30層的房東見面聊。這不禁讓yy想起來自己最初看的那套30層已經成交的房子，比眼下這套便宜了10萬多，僅僅一周的時間而已。

D7：套路中，草草簽約

周日一大早，中介帶著yy去找房東約談。車上，中介告訴yy，現在還有另一個客戶在跟這個房東談，人家要全款。

yy就說了，自個兒可沒法跟全款的土豪比，看來又沒戲了。中介就告訴yy「哥，你不用擔心，我幹了十年中介了，這單肯定幫你談下來。」yy當時瞬間樓層不滿意都無所謂，只要能談下來就好，畢竟是好不容易搶來的房子。

到了店裡後，中介單獨去找房東談了，五分鐘後，回來激動的告訴yy，自己廢了九牛二虎之力，終於在總價上談低了2.5萬，房東也同意了，而這個5000的零頭，正是談判難度的體現。yy當時看著中介，像看到了解放軍同志，就差上去一把握住他的手表示感謝了。後面，yy和房東見了面，聊了一會，付了定金，簽了約，這場7天買房記算是基本告一段落了。

前後7天的時間，一個戶口，一套房，yy踏上了回滬的高鐵，高鐵上yy查詢著各種江北核心區的規劃和建設進度，關注著周邊新開盤樓房的價格……

作者：2私基

微信公眾號：2私基