關於房產代持問題的探討（二）

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二、房產代持過程中可能存在的風險

1.代持人出於私心，想佔有代持房產。房價的持續上漲，難免讓人產生非分之想。為了將風險降到最低，建議要對代持人進行全面的了解，了解其品格為人、經濟實力、信用狀況。

2.代持人出售、抵押。如果代持人將代持的房產轉讓或抵押給第三人，除非實際購房人能夠證明該受讓人、抵押權人不是善意取得，否則，因代持約定不具有對抗第三人的效力，代持人對房產的轉讓、抵押行為有效，出資人可能喪失其房屋所有權。

3.第三方風險。如果代持人在代持期間對他人有債務不能清償，則該房產有可能被查封甚至進而被拍賣，在這種情況下，實際購房人即使提出執行異議，但是否能被法院支持也存在很大的不確定性。

4.不能過戶風險。如涉及法律法規、國家政策、行政限制措施或實踐操作等方面障礙，實際出資人在將來想把代持房產過戶到自己名下時，有可能操作起來非常因難或根本無法辦理。

三、風險防範措施

1、簽訂好購房代持協議。 在協議中應把雙方的地位以及權利義務約定清楚，特別要約定好房屋權屬的歸屬及產權過戶的時間及代持人違約責任、承擔責任方式、計算標準，並避免出現措辭不清、語焉不詳的情形。

提示：對於從開發商處購買的一手房，出資人與名義產權人之間簽訂委託合同，約定名義產權人委託實際出資人辦理交房和驗收手續。

2.抵押措施。出資人可與名義產權人之間簽訂一份《借款合同》，並以該房產為該筆借款作抵押擔保，由出資人作為第一抵押權人辦理房產抵押登記，並將房地產權證交由出資人保管。另外，建議雙方可協商，適當調高借款金額以期能夠全部覆蓋房產市價，並留有一定的漲幅空間，以防止該房產價格上漲後存有剩餘價值，名義產權人可能將該房產其餘部分價值再行抵押。辦理完成房產抵押登記後，最好能將房產證原件交由出資者保管，即使名義產權人擬擅自轉讓、抵押、租賃該房產，也會對其產生一定阻礙。

3、保留好證據。實際出資人在購房時最好保證資金從自己處直接支付給售方，並保留所有票據、證件在自己手中。如確實不能採取這種方法，至少也要要求代持人向自己出具支付款項的欠條，以防將來在主張權利時有書面依據。此外，保留房產所有權證、購房發票等文件，也至少能給代持人在轉移房產的程序上製造一些困難。

4、擔保措施。如有可能時，考慮代持人為履行代持協議向實際購房人提供擔保。

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