萬達H股IPO估值超2500億港元 兩上市平台雙軌並行(14.12.10)

本報記者秦偉香港報道

頭頂全球第二大商業物業業主及運營商光環的大連萬達商業地產股份有限公司（3699.HK，下稱「萬達商業地產」）進入路演第二日，承銷團人士透露，目前投資者反應良好，銷售狀況非常理想。

21世紀經濟報道記者於路演首日獲得的招股資料顯示，萬達商業地產已經獲得11名基石投資者合計認購價值約19.94億美元的股份。12月9日，再次更新的招股資料顯示，基石投資者數量增至12名，新增的富邦人壽將認購價值1億美元的股份，基石投資者合計認購的股份價值也增至約20.94億美元，以發行中間價計，約佔發售股份的59.22%。

萬達商業地產H股IPO計劃發行6億股，95%於全球發售，發行價區間為每股41.8港元至49.6港元，募資規模最高38.36億美元，投行估值超過2500億港元。

萬達集團董事長王健林在參加了12月8日的投資者路演午宴後，並未現身9日召開的記者會，管理層解釋王本人並非上市公司的管理層，因此未現身。

兩上市平台共存

一個眾所周知的故事是，在選擇香港上市之前，萬達商業地產曾考慮在A股上市，這一過程也在招股書中得到更詳細的解釋。

萬達商業地產表示，曾在2010年3月向中國證監會（下稱「中證監」）申請在上交所上市，中證監在同月25日正式接納審閱上市申請，但此後便無進展，也未收到有關上市申請的意見。萬達商業地產稱，經考慮業務發展及融資計劃，決定轉向香港上市，因此再無採取進一步行動更新其向中證監提交的上市申請，該申請於今年7月失效。

在此次將商業地產的資產打包上市前，去年，萬達集團旗下於BVI成立的萬達商業地產海外有限公司的一個動作是，買下了在港交所上市的恆力商業地產這個「殼」，更名為萬達商業地產（0169.HK）。今年8月，再次更名為萬達酒店發展有限公司（下稱「萬達酒店」），定位轉為萬達自有品牌酒店在海外投資和運營的平台。

「現在（萬達酒店）是這次上市的萬達商業地產的子公司，其定位是萬達海外酒店的投資和開發平台，它的所有業務都是包含在萬達商業地產下面，（二者業務）不存在重合問題。」萬達商業地產董事會秘書劉朝暉表示。

萬達商業地產現持有萬達酒店65.04%的股權，後者持有的資產包括桂林萬達廣場項目、西班牙馬德里項目、英國倫敦項目及美國芝加哥項目等。作為附屬公司，萬達酒店也屬於此次上市資產的一部分。

僅以萬達酒店作為上市平台的一個問題是，注入資產的速度可能很慢。港交所對於兩年內向殼公司注入的資產規模有嚴格規定，借殼上市的企業在24個月內累計注資的任一指標，高於殼公司的收益、市值、資產、盈利和股本等五個測試指標中任何一條的100%，注資就可能被視作新IPO進行審批。

「萬達商業地產的資產規模相對殼而言太『龐大』，如果通過注入資產的方式實現上市可能需要很多年。」香港一名外資投行房地產分析師對21世紀經濟報道記者表示。相比之下，IPO是一個更好的選擇。

萬達商業地產非執行董事王貴亞表示，目前萬達商業地產的海外發展方面，已經鎖定部分發達國家中法治健全的門戶城市。招股書披露的信息顯示，已經覆蓋的地區包括倫敦、馬德里、洛杉磯、澳大利亞及芝加哥。

O2O故事

萬達商業地產此次上市囊括的資產被視為萬達集團旗下最好的三個板塊——長期投資的商業物業開發租賃、開發和銷售物業及酒店經營。

儘管物業管理及酒店經營增長迅速，但一直以來，萬達商業地產的收入主要還是來自銷售其所開發的物業。截至2011年、2012年、2013年底及2014年6月30日，物業銷售在總收入的佔比分別為89.6%、85.6%、86.4%以及70.1%。

投資者關注的另一個問題是萬達商業地產的高負債。截至2011年、2012年、2013年底及2014年6月30日，其銀行及其他借款總額分別為697.47億元、932.28億元、1303.18億元及1723.62億元；截至同日，槓桿比率分別為38.8%、48.7%、53%及87.8%。今年前六個月，利息開支高達62.1億元，其中77%償還期短於5年。截至今年9月30日，萬達商業地產已經質押其於26間附屬公司持有的股本，以擔保未償還餘額達207.73億元的信託貸款。

「萬達（商業地產）確實錯過了2006-2007年的上市潮，但現在畢竟是除了綠地之外最後一家未上市的大型房企，而且也算是有特色，比起中小房企還是要更好。」香港一位房地產行業分析師對21世紀經濟報道記者表示。

萬達商業地產希望能夠區分於其他房企的一個賣點是，萬達商業地產的控股股東萬達集團與騰訊、百度的電子商務合作，萬達集團將持有電子商務合營企業70%股權。萬達商業地產與王健林全資控股公司萬達投資控股成立萬達信息（WandaInformation），用以持有合營企業70%的股份，萬達商業地產通過持有萬達信息50%的股權間接控股合營企業，即相當於持有合營企業35%股權。

「萬達電商的規劃是建立線上線下完全融合的O2O開放平台，通過採用新技術能夠將線下平台建立得更加智慧化。」萬達商業地產高級副總裁曲德君表示，通過融合為線下終端客戶提供體驗和增值服務，提升線下平台的價值。

根據招股書披露，目前合作處於初級階段，合營企業尚未成立，預計2017年前，萬達商業地產對該合營企業的資本投資承擔不超過17.5億元。（編輯馬春園）