【走勢預測】燕郊、大廠領漲京周邊，環京樓市熱度還能持續多久？

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近日燕郊落宗事件搞的紛紛揚揚，於是就有朋友問我，京周邊現在還火嗎？現在是一種什麼樣的情況？

作為大北京樓市風向標的燕郊，房價緊隨北京，確實燕郊在通州副中心落定之後，掀起了一段時間的樓市狂歡，並且隨著去年北京房價的暴漲也上調了一大截。但在廊九條等政策的嚴格調控下，燕郊樓市趨於冷靜，目前新房在售較少。

但是最近聽同事說，他有一石家莊的朋友，居然自己開車到燕郊去買房。

經仔細研究發現，雖然燕郊受政策的影響房價上漲趨勢有所遇冷，但在平谷線開工後仍有上揚的表現。整體來看，當前燕郊新房已經幾乎沒有低於3萬的，即便部分小區遭遇了不能落宗的事情，但是能落宗的房子，像地鐵附近這種好位置的房子，二手房大多都在3萬以上，有買有賣。並且新房數量也是少之又少，甚至很多新房項目還會加價售賣。可見京周邊的熱度並沒減退。

而像以孔雀城為龍頭老大的大廠也同樣出現了在售房源稀缺，房價漲幅較大的現象。目前大廠的均價在3萬左右，二手房也已經達到了2萬8了。

一、燕郊樓市概況

燕郊位於北京東側，距離北京市通州區僅一河之隔。燕郊以102國道和潮白河大街作為分界線，共分燕郊北部、燕郊核心區以及燕郊南部三部分。燕郊的住宅新房大部分在3萬左右。

先來說一下燕郊北部。之前燕郊北部的價格並不高，在平谷線確定有兩站位於燕郊區域內，該區域房價漲幅凸顯。北部主要是新房，二手房較少。

北部新房以嘉都和萊蒙順澤水榭花城為代表，這兩個項目的漲價幅度很是誇張，嘉都第一期開盤時7500元/平，上期售罄前18000元/平，預計下期開盤就要25000元/平了，翻了3倍。水榭花城更是在一年之內由11500元的單價漲到了20000元。

首爾甜城屬於燕郊北部比較貴的一個樓盤，現在已經漲到了3萬多。洋房即將開盤，主推90平小三居，精裝交房，預計在3萬5以上，由於是精裝修，自身的配套也還不錯，所以整體來說，價格也並不是高的離譜。值得一提的是，首爾甜城是距離燕順路最近的新房，走路大約20分鐘即可到達。甚至有網友戲稱「別叫燕順路站了，改叫首爾甜城站更合適。」

由於首爾甜城的體量較大，天佑愛上島被首爾甜城環抱在內，預計2017年上半年天佑愛上島推出8、9號樓，64-122平一居—三居。

目前進城的主要要道為徐尹路和通燕高速。就配套來說，還是比較差的，本身燕郊北部周邊並沒有大型的商業，但首爾·甜城的體量比較大，項目規划了大型的配套商業設施—燕達國際商城。北部的利好主要就是平谷線，房價也是由平谷線帶動起來的。再加上潮白大橋的作用，進出城都極為便捷。 房價雖然比核心區低很多，但是現在也都在慢慢往上漲。

受益於平谷線的除了首爾甜城和水榭花城之外，還有一個中駿·四季花都，緊鄰燕郊濱河森林公園東區，據燕郊北地鐵站較近。但是這個樓盤目前沒有房源在售，暫無後期具體的房源信息。

核心區分燕順路附近和迎賓路附近兩大板塊。

區域內大型商業聚集，如樂天瑪特、沃爾瑪等。配套齊全，學校資源相對豐富，且公交系統較為發達，可直達國貿附近的公交車，大多集中於此區域，但目前價格也相對較高。

燕郊核心區基本上沒有在售房源，好多新房都還未取得預售證。黃金藍灣已經售罄，為精裝修的低密洋房，售罄前的價格為3萬6，而去年3月份的時候賣2萬，在當時了不起的是，他是第一個敢說自己破2萬的項目。

歐逸水岸賣了很多年，之前也是賣的並不理想，當燕郊受政策影響火起來的時候，歐逸水岸藉此利好很快便售罄。足以見得副中心和地鐵的規劃對燕郊的影響巨大。匯福悅榕灣就是一個很好的例子。

迎賓路的東側有個富地廣場，目前賣的是公寓，均價20000元/平，從地圖上也可以看出周邊的配套較為齊全。出行的話主要是南面走通燕高速，北面走徐尹路。

中間區域的上上理想新城二期已經在去年9月份以2萬多的價格售罄。該樓盤算是燕郊最便宜的樓盤了。房價經歷了從16年2月的1萬3到9月份的2萬的上漲。上上理想新城一直屬於燕郊的房價地標，基本上沒有比它更便宜的項目。有意思的是，售完之後甚至還出現過開發商回購房源的事情。

由此可以看出，核心區在售的新房極少，於是某些新房通過加價的方式變相提高總價。當前核心區市場主要以二手房為主。由於沒有新房在售，二手房出現倒掛現象，價格都在3萬以上。

像地理位置比較優越的燕京航城，即使是二手房也沒有低於3萬的。聖得花園、潮白人家同樣也是。

核心區的東面將有一個新盤——尚城華都，位於電廠的南部，環境的話相對差一些，但是緊鄰永旺夢樂城。像星巴克、必勝客、巴黎貝甜、和中影國際影城都有，購物、娛樂休閑都可以滿足。預計2萬，相比核心區2萬8、9的高價，還是差出不少。並且就位於京哈路邊上，交通來說還是很便捷的。

南部有一個大體量的項目——港中旅·海泉灣，目前市場上在售的也是二手房。御東郡住宅產品已售完，目前mini墅產品在售。金谷ISOHO已售罄。102國道路南的天洋城四代目前沒有消息，但是項目規划了25萬平方米的城市商業綜合體，涵蓋大型超市、休閑購物廣場等豐富業態。

房價的背後是供需關係，需求的增加與供應的減少自然會帶動房價的上漲。燕郊距離通州非常近，通州限購，一下子限制住了CBD區域上班族的購房需求；副中心一個環球影城，就有10萬就業崗位，居住需求必然會外溢；同時政府也不希望緊挨副中心的燕郊過於擁堵，或默許燕郊房價上漲，提升區域房租。有消息稱，環京已經開始限地，意味著環京區域的土地拍賣也會越來越少，物以稀為貴。隨著房源的不斷緊缺，未來燕郊房價還會有穩中有升的潛力！

二、大廠區域概況

再來說一說大廠區域。作為一個回族自治縣，與三河、香河並立為「北三縣」之一，大廠一如它與通州隔著的潮白河，表面上平靜安祥得很。但平靜的河面下已經暗潮洶湧。

大廠去年年初的均價是1萬左右，目前新房均價在3萬左右，二手房也已經達到了2萬8。大廠目前幾乎沒有在售樓盤。大廠區域的很多樓盤都是小開發商所建。大開發商孔雀城算是當地的龍頭老大。孔雀城在大廠拿了很多的地塊，所以整體的體量較大。比如潮白河孔雀城英國宮、潮白家園、潮白河孔雀城盛景瀾灣、潮白河孔雀城學府瀾灣、燕郊孔雀城等。

潮白河孔雀城英國宮、潮白家園均已售罄。潮白河孔雀城學府瀾灣距離潞城地鐵站直線距離3.8公里，優越的地理位置，使得每次開盤都會遭到瘋搶。該項目已於2月3日進入排號階段，預計將推出的高層戶型81-139平，預計價格28000元/平（帶裝修和車位）。大廠主要分為三個板塊，包含有夏墊、城區和潮白河區域。投資的人群一般不建議選擇城區，主要原因還是交通不方便。夏墊臨近102國道，多趟公交通行，且距離燕郊較近，可以分享燕郊的配套，受關注程度也比較高，但目前處於無房狀態。可供選擇的區域集中在潮白河附近，不僅環境生態宜居，距離行政副中心也是最近的。大廠的配套也都是依靠縣城的小配套。不過孔雀城自身在潮白新城也規划了幸福醫院，大廠縣城有中醫院、人民醫院、婦幼保健院、回民醫院等，基本可滿足人們的日常醫療需求。潮白新城建設有幸福港灣商業綜合體、五星級喜來登酒店、輕軌廣場—、幸福學校。

大廠距北京市中心天安門30公里，與通州一河之隔。京哈高速公路、京秦、大秦電氣化鐵路橫貫東西，北京930、816、817、910等多路公交車直通區內，接駁八通線和地鐵6號線路，京通快速路將大廠與北京市中心緊密連接。經友誼大橋可直達通州，廠通橋目前正在規劃中，將來通車後將進一步拉近與北京的距離。

三、置業建議

整體來看，燕郊、大廠的房價相對北京還是處於價格窪地，受京津冀一體化的發展、通州副中心的遷移、地鐵線的規劃等影響，發展勢頭依然不錯。買房考慮3個因素，時機、區域、項目。對於有置業需求的購房人來說，燕郊、大廠區域就是一個當下剛需置業的熱點區域。但是對於有置業新房需求的人群來說，可選擇的幾率已經不大了。

對於剛需置業族建議您根據自身的需求，選擇大開發商、有品質的樓盤。

由於緊鄰通州副中心，區域的利好，交通的便捷，投資客們也值得關注。

來源：佳爺訪談