內憂外患，南京房價何去何從？
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文丨子木、丁超聯合出品「
江南佳麗地，金陵帝王州」，詩人謝朓的《入朝曲》中，繁榮壯麗的金陵城顯得恢弘磅礴。
但這金陵城也卻只是南京歷史捲軸中的一段縮影。而「六朝古都，十朝都會」，建康的南京更是與古羅馬共享人類古典文明兩大中心的美譽。
翻南京的歷史總是翻不完的。但歷史給南京的氣質卻能瞬間吸引到你。南京沒有蘇州那樣的精緻，也沒有杭州那樣秀氣，南京有的，是大氣。鐘山龍蟠，石城虎踞，萬里長江奔騰而過，雄偉的地勢孕育了南京有別於其他江南城市的獨特氣質。不似江南別緻的小橋流水，南京城總是透露著恢弘的歷史氣息。但是，作為全中國唯二的名字中帶「京」的城市，南京骨子裡又透著高貴與慵懶的氣息。這份刻在骨子裡的貴族氣，不像北京那樣高高在上，而是和江南春雨一般讓人沉醉。
現代化的南京城，依然延續了這種憂傷的貴族氣。1慵懶的江南舊都
南京人的慵懶，是和這座城市的名字中的高貴一樣，是刻在骨子裡的。作為中國經濟top2的大省省會，卻始終一一種江南小城的面貌示人。這種感覺體現在，無論你是走在老城南夫子廟的太平南路，還是走在繁華新街口的中山東路，亦或是走在江寧的雙龍大道，你都很感覺到這座六朝古都帶給你的濃濃歷史厚重感。
但是，不可否認，南京的落後，是全方面的。或許是由於民國舊都的緣故，南京一直都不是一座以經濟見長的城市，恰恰相反，科研、教育以及體制內才是南京的重點。由此而來的，便是在經濟上總是處於一種尷尬的境地，省內被蘇州為首的蘇錫常經濟帶長期壓制，省外被G20後勢頭正勁的杭州屢屢搶去風頭，由於緊鄰安徽的緣故，還總是逃脫不了徽京的稱號。區位上，從地圖上看，南京這般尷尬的省會地位在全國來說絕無僅有。南京偏安江蘇西南一隅，東有經濟中心蘇錫常，但卻從來沒有一條心過，其餘三面，北接滁州，西連馬鞍山，南臨宣城。三面被安徽合圍，與其說是南京，到不如說是徽京更為合理。
△相信這張圖會讓你對南京和安徽的距離有全新的認識經濟上，從2017年開始，新一線城市，逐漸成為南京新的代名詞。但在對於生活在南京普通人來說，南京，已經變得越來越昂貴了。逐年抬高的剛需買房成本和稱不上優秀的經濟條件，讓越來越多的年輕人覺得，這座古都，愛不起。2017年，跨過萬億門檻的第二年，南京市GDP總量達到1.1萬億。相比之下，省內的老對手蘇州，GDP總量早已達到地級市中最高的1.7萬億。而蘇錫常三市的GDP總量，更是達到了驚人3.4萬億，遠超寧鎮揚城市群的2萬億。可以說，在經濟這一課，南京差的還很遠。
△南京市歷年GDP不僅如此，在經濟結構上，南京在骨子裡就是體制化的。在南京做生意，不僅是做市場，更是做體制、做人脈、做政策。更為重要的是，南京更是缺乏能夠代表這座城市的巨型企業，就像阿里之於杭州，華為、騰訊之於深圳。初來南京時，聽過一句玩笑話：「一個南京人的一生，逃不了2個姓蘇的，一個是蘇果，一個是蘇寧」玩笑歸玩笑，事實卻是，南京在缺少代表性巨型企業的同時，更缺少具有全國競爭力的產品和服務。
僅有的一個號稱全國名企3強的蘇寧，卻是一個將體制化刻入骨髓的企業，留給南京人的，除了遍布南京的蘇寧電器門店，就是，2007年拿地後一直用來停車的新街口新華社江蘇分社地塊，2008年拿地後就一直用來養魚的河西CBD地塊。
養魚怎麼了，有錢你也養啊科教方面。南京的科研與教育十分發達，擁有全國第三多的科研院所和高等院校，僅次於北京、上海。本來，擁有高附加值與強大輻射帶動能力的科研，會是促進城市精密製造和優質服務業發展的強大動力。但是，在南京，情況恰恰相反。房價飛漲的帶來的不斷攀升的定居成本、根深蒂固的計劃經濟思想帶來的城市間的巨大壁壘，都使得人才不斷流失的同時，產業也喪失了產學研一體化的發展。就這樣，熊貓成了賣地蓋樓的地產商，而南汽也早已成了上汽。好在，南京也發現了這個問題，開始逐步扶持以智能製造、集成電路、雲計算、生物醫藥等高科技新興產業。近兩年來，隨著阿里、騰訊、京東等巨頭紛紛落地，加上華為、中興等原有高科技企業帶動效應的逐漸凸顯，南京正在發揮科教優勢，逐漸補上新興高附加值產業的短板。
說起科教，就不能不說人才。有一個數據，南京擁有多達53個高等院校，在校大學生多達81.26萬，本地大學生留寧5萬，外地大學生來寧2萬多，但每年南京人口增長卻只有3萬人左右。南京不缺優質人才，南大、南航、河海、東南等等超一流高校比比皆是。問題出在，南京原來越留不住人才。隨著今年一眾新一線和二線城市彷彿如夢初醒般開始大肆「搶人才」，面對杭州、成都、武漢、西安的的超越，面對著合肥、鄭州的崛起，南京，弱勢明顯。
根據南京十三五規劃，到2020年，南京市常住人口要達到910萬，平均每年增長17萬人，按照目前這個增速，其困難程度，可想而知。 2冰山與火焰同在—南京樓市分析
1、南京房價南京，下轄11個區，總面積6587平方公里，建成區面積1126平方公里。人口833.5萬人，城市化率達82.29%。和很多二線城市一樣，在經歷了2016年開始的兩年的牛市之後，南京的各大板塊，房價幾乎都翻了一番。以南京浦口的一個開發了十多年的北外灘水城小區為例，2016年6月，其新房價格僅有15000元/平米，到了兩年之後的2018年的6月，房價已經飆升至20600元/平米，要知道，這還是在限購令在2016年10月已經實行了的情況下。
新房如此，作為房價最直接代表的二手房更是瘋狂。江寧區的文化名園小區，坐落在江寧區的絕對中心百家湖商圈，在2009年開盤的時候，新房價格僅有6000元左右。到了2015年，房價成功翻翻，達到15000元/平米，在經歷了2016年的牛市瘋長之後，文化名園如今的二手房均價，已經達到3萬元/平米。7年時間，400%！
如今，南京二手房的掛牌均價已經達到30319元/平米，遠在一眾二線城市中獨孤求敗。相比之下，3萬元左右的杭州、1.5萬元左右的蘇州、成都、武漢更是顯得異常便宜。但是，如果加上經濟水平的對比，我們不難看出，南京的房價，已經顯得有些畸形了。
△在眾多新一線城市中，南京並不突出究其原因，可以從幾個方面來分析。1） 剛需。南京的購房者，除了本地人之外，更多的是來自蘇北和安徽的外來人口。由於以南京為中心，向北一直到宿遷、連雲港，向東一直到蕪湖、安慶、阜陽等安徽城市，南京都是一個具有強大吸引力的核心。大量外來年輕人的南京夢，給這座城市帶來源源不斷的剛需群體。
2） 土地。南京的房價，早已被土地所綁架。2016年開始，幾乎每一塊住宅地塊的出讓，都會引發來自全國的房企的競相爭搶，地價隨之水漲船高。在讓土地收入成為政府收入的絕對大頭的同時，也讓房價坐上了火箭。
3） 教育。體制化嚴重的一大表現就是，優質教育資源的絕對固化。在南京，只有兩所學校，一所是南外，一所不是南外。南外（南京外國語學校），在幾乎所有南京人心中，就是神一般的存在。而在決定學區更重要的小學方面，拉薩路小學、琅琊路小學、力學小學合稱的拉力琅，在南京人心中，更是絕對的頂級學區。所有人都想要的南外和拉力琅的學區，成功成為了南京房價非常的最傑出代表。到如今，拉力琅的學區，最貴的已經突破了10萬/平米。
2、金字塔化的區域分割南京傳統的以新街口為核心的主城板塊，土地資源幾乎已經被開發殆盡。除了主城，南京房價的格局，可以用一個金字塔來展現。
塔尖：河西新城價格：新房限價4.5-3.5萬，二手房均價5.5萬作為從全運會時就開始開發，到2014年青奧會開始的大規模CBD建設，再到近幾年河西南部新城對標陸家嘴的高逼格規劃。河西已經成為南京毫無疑問的核心。去年，河西11家樓盤集中開盤，不僅讓無數土豪熬夜排隊，8成首付+200-400萬不等的認購金更是引發千億資金的異動，甚至有傳言稱，央行發現南京區域巨額資金異動，還趕緊發文詢問了一番。
這麼大規模資金的變動，順便拖垮了本來在南京發展的風生水起的錢寶金融。可以說，河西一套房，是所有南京人的一個奮鬥的「小目標」。
△南京河西新城
一級區域：南部新城、鼓樓濱江價格：新房3.5-4萬元/平米，二手房3.8-4.2萬元/平米這兩個板塊，幾乎完全代表了南京的過去與將來。作為南京老城區的鼓樓，濱江區域是其重點打造的老城改造板塊。同時，4萬的房價也讓他成為南京城唯一可以「鄙視」河西的板塊。與高樓林立的河西不同，鼓樓濱江是大隱隱於世的代表。集合了幾乎所有大牌房企，同時又是南京老城中唯一可以擁抱長江的板塊，鼓樓濱江，是很多有著南京情懷的買房人的改善首選。
至於南部新城，其發展得益於南京南站商務區的建設以及紅花機場搬遷後留下的巨大發展空間。在南京最新的發展規劃中，南部新城的地位更是提高到了新街口老城，河西CBD三足鼎立的地位。不過，話雖如此，但南部新城兩大短板是其目前發展的最大障礙。首先，教育。南部新城是南京秦淮、雨花、江寧三區的交界。不僅缺乏優質學區，更是由於行政區界的錯綜複雜造成了很多在雨花買房，要到江寧上學的大規模維權案例。其次，交通。城南卡子門樞紐，是南京人眾所周知的卡點。除此之外，由於南部新城小街區、密路網的格局，造成難以對城市面貌進行大規模的改造，也難以出現像河西一般的寬闊大路。
二級區域：江寧、江北核心區房價：新房3萬元左右，二手房3.5萬元左右這是兩個一直被稱為剛需重地的地方，但是，隨著江寧各大商圈的日漸成熟和國家級江北新區的重大利好，原來的剛需重地，早已在脫剛的道路上狂奔。江寧，是南京面積最大， GDP最高的區，集中了汽車製造、生物醫藥、液晶面板等南京大量的製造業。和主城不同，江寧無論人口、商業密度都要小得多。空氣和環境也要較主城優異的多。以地鐵1號線和3號線為主軸，一北一南的百家湖、九龍湖構成了江寧的兩大板塊。而其房價，也在2015年之後，隨著眾多大牌房企的紛至沓來而逐漸高企，上文中的文化名園就是最好的例子。
江北，是在最近兩年才開始成為很多人改善選擇的地方。由於長江天塹的阻隔，江北一直遊離在南京主城之外，成為大多數南京心目中不屬於南京的地方，「
寧要江南一張床，不要江北一套房」是很多南京人的共識。而目前僅有的長江隧道、揚子江隧道、三橋、長江大橋（大橋在2016年10月封閉改造，預計將在今年底重新通車）更是難以承受數量巨大的過江需求，以至於，每當有人想在江北買房，總是有人默默的問上一句：「你還記得那年堵車後在大橋上過的年嗎？」。不過，在國家級新區落地之後，比規劃中的高樓更快到來的，不是集成電路，不是智能製造，而是飛速發展的房價。就在上周，和江北核心區內最高建築同屬一個地塊的揚子江金茂悅開盤，均價29804元/平米，僅有的282套房吸引力多達7810組的報名，3.6%的中籤率更是成為今年南京樓市的新低。這在短短2年之前，簡直是不可想像的。
塔底：祿口、江寧濱江、麒麟、板橋房價：新房、二手房均在1.5-2萬元/平米這四個區域，隨著江北江寧房價的增長，承接了城市中剛需。雖然與主城距離長短不一，但配套少，交通不便，規劃少，周邊荒涼是他們的共同點。不過，即使有著種種的不利，但由於房價相對主城便宜的多的優勢，成功吸引了很多在南京奮鬥的年輕人，成為新南京人在南京的第一個家。3內憂外患中，南京房價將往何處去？1、現狀：冰山與火焰並存結束了瘋長的南京樓市，已經進入了冰山與火焰並存的穩定期。一方面，重點區域異常火熱，6月的前兩周，河西7家樓盤分兩批陸續開盤，引發全民關注，一時間，幾乎南京所有的有錢人都去搖號。單就佳兆業城市廣場一家樓盤，就吸引了12591組客戶，按每組需提供240萬的驗資來算，一次開盤，就凍結了南京302億的資金。哄搶的原因，在於新房的限價和二手房的倒掛。河西中部限價4.5萬元/平米，河西南部限價3.5萬元/平米，而區域內的二手房，已經高達5.5-6萬元不等，超過1.5萬元/平米的巨大套利空間，足以讓幾乎所有看到的人瞬間高潮。二手房方面，更是不落下風。拉力琅等頂級小學的學區房，早已超過9萬元/平米，而想買到，更是要經過一番爭搶。除了學區房，一些優質板塊的二手房也頗受親耐，像萬科金域藍灣的二手房也早早地就站上了36000元/平米的高位。
△6月南京30個重點小學的學區房價格另一方面，很多區域新房銷售慘淡，地王自身不保。除了受到利好衝擊的河西新城和江北新區，南京同樣有很多區域成交慘淡。以萬科在南京江寧淳化的萬科和昌金域東方為例，由於板塊遠離主要商圈，區域認同感不強，同時交通很不便利，地鐵公交雙雙缺席。使得樓盤去化異常困難，2018年3月加推至今，3個月的時間過去，去化甚至不到5成，以至於開發商提出了在南京多年未見的優惠促銷。同時，地王的日子也不好過。由於政府的板塊限價，造成很多開發商高價拿地後，發現拿地成本加上建設成本，早已超過了樓盤的實際售價，虧本成為必然。所以，資金流充裕的房企們，紛紛玩起了拖字訣，不開盤，也就不會出現虧本了。但是一些資金流不是很充裕的房企，就不樂觀了。典型代表莫過於麒麟地王京奧港未來墅。京奧港地產在2016年4月以2.2萬/平米的價格拿下該地塊，要知道，即使在現在，周邊二手房的價格也僅有2.4萬元/平米。放風價4萬元/平米的項目，實際批的銷許價卻僅有2.5萬元/平米。項目開盤後不久，就屢次傳出了開發商抵押資產、項目欠薪停工，項目整體被收購的傳聞。終於，上個月，曾經的地王京奧港未來墅被迫賣身藍光，成為這家川企在南京第二個項目。除了京奧港之外，河西上海建工的4.2萬地塊、葛洲壩4.5萬的地塊，都已經逼近甚至超過了區域的新房限價。
△停工復工又停工，最終被收購的地王京奧港未來墅2、方向：房價不會降，但也不要指望再漲了南京，作為長三角唯一的特大型城市，國家中心城市，同時也是中國經濟第二強的省的省會，其未來的發展的，必然是光明而又輝煌的。今年以來，南京提出的提高城市的首位度、實行旨在吸引人才的寧聚計劃、大力發展江北國家級新區、引進台積電等一大批高精尖集成電路產業，以南大為首大力發展人工智慧產業，走下的每一步，都是在不斷彌補之前的短板，所以，南京的未來，是光明的。但是，去槓桿、長效機制落地的大背景下，2018年下半年的南京樓市將很難再出現大規模的增長，除了河西、江北核心區等有巨大利好的刺激的區域仍然將保持一段時間的熱度之外，其餘區域都將陸續回歸冷靜。由於銀根的收緊和去槓桿的持續，無論買房人還是開發商都將日漸理性、謹慎，不同項目之間的成交差異也將陸續拉大。搶房局面將一去不復返。相反，之前價格上漲過快、房價虛高的一些區域也很有可能出現一定幅度的降價，而諸如淳化、江寧濱江等等缺乏利好的、認同感低、同時配套又極其缺乏的板塊，去化將變得越發困難。總結起來，未來的南京會更好，但冰山與火焰將持續。
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