中國樓市第4個黃金買點即將到來

退休的老大爺 發表於 焦點房產網 北京業主論壇 購房智囊團論壇 2011-11-02 16:42:04

標籤:樓市 黃金 買點

自1998年取消實物分房,實行住房商品化以來,中國樓市共出現過三次黃金買點.

第一次黃金買點是1999年至2002年期間.雖然中央是在98年決定取消實物分房,實行住房商品化的.但多數人對取消住房實物分配這一住房制度的改革尚不理解,加之,中央對於正在建設及已經有住房建設規劃,尚未分配的,規定各企事業單位依然可以按照原來的分配辦法,進行住房的實物分配.因此,多數人對住房實物分配尚存幻想,且當時的現實情況,也存在多數人並不具備購買住房的經濟能力.因此市場上包括經濟適用房在內的各種住房,售價雖然不高,但銷量依然十分低迷.住房銷售中,出現了各種各樣的優惠,甚至經濟適用房都對一次性付款客戶,給予95折優惠,這在申購經濟適用房通過審核後還要排隊2.3年的今日,簡直是不可想像的事情.當年,只要你有10萬元首付.就可以買到100平米左右位置相當不錯的住房.

第二次黃金買點是在2006年至2007年期間.中國樓市自2003年開始出現升溫.房價開始從小幅上漲,並逐步加快,部分商品房甚至出現搶購的情況,經濟適用房更是一房難求.加之通脹也開始也創2000年後的高位.為遏制經濟過熱勢頭,國家自05年開始,對樓市進行調控,已防止房價過快上漲.住房銷售形勢也由搶購急轉直下,部分項目售樓處甚至是門可羅雀.為促進銷售,各開發企業再次採取了各種促銷手段.房價也是穩中有降.以北京為例,4,5千元/平米,在四環內買到南北通透的住宅,並不是難事,像如今達3萬元左右平米,位於南三環的萬年花城.其時單價也不夠6,7千元.

第三次黃金買點出現在2008年至2009年期間.國家自2005年開始進行經濟宏觀調控,為控制通脹,央行採取連續加息和提高存款準備金率,直到07年末,美國已開始出現金融危機,並影響到包括我國在內的世界經濟.我國央行,還在不停地實行緊縮的貨幣政策,最後導致,我國境內大量的中小企業停產倒閉.出現2000多萬農民工失業返鄉.直到此時,中央才發現形勢的緊迫,於是出台了各種包括4萬億,十大產業振興計劃在內的救市措施.但短期內效果並不明顯,最後,國家只能鼓勵房地產投資來拯救中國經濟,為促進住房銷售,國家出台了減稅,降息,降低首付等一系列救市政策.在政策出台後的相當長的一段時間內,多數人依然持觀望態度.直到09年春節後,樓市才開始由緩慢復甦,到夏季開始逐步升溫

在這三次黃金買點時,我曾動員我的同事,朋友,乃至親戚們,讓他們抓住時機購買住房,已改善自己的住房條件.其間聽了我的建議的人.不僅為國家經濟的發展作出了貢獻(拉動的內需消費),同時也都獲得了市場的高額回報,也使自己的住房條件得到了極大的改善.

自去年4月以來,國家為遏制房價的過快上漲,再次對樓市進行了一輪又一輪的調控,在嚴厲的調控下.房價由快速上漲逐步趨於穩定,並由穩定到停漲.自今年7月以來,部分地區的房價甚至出現了下降.現在時至年關,部分中小房企,因資金緊張.開始了幅度較大的促銷,個別房企降幅甚至高達20%左右.二手房市場,少數業主也因各種原因holt不住了，開始甩賣。

當前，因國際金融危機的影響，國內經濟也出現了一定程度的下滑。10月經理採購指數再次出現下降，而隨著國內通脹形勢的好轉，政策的微調也離我們越來越近，四大商業銀行貸款增速在連續收緊後，10月份突然放大至1400億，環比增加了800億。

而由於樓市調控，已經開始影響到鋼材市場，建築用鋼材價格右5000元噸，降到了4000元左右。同時部分保障房因是和商品房配建，而開發企業因商品房銷售困難，導致無錢建設保障房。許多保障房雖然已經開工，但因資金問題，而開工後即停工了。

商品房銷售低迷，也影響到了土地的出讓，這直接影響到了地方政府的財政收入，近而影響到了地方經濟的發展。

雖然樓市調控政策暫時也許不會放鬆，但出台新的調控措施的可能也是微乎其微。因此房價將在目前水平上趨於穩定。但不排除個別開發商因自身原因（資金等因素），採取較大幅度的降價促銷。因此可以判定中國樓市第4個黃金買點即將到來。

如果哪個樓盤定價較周邊樓盤，或與其前期售價低10--20%，那麼對於有條件的剛需人而言，這就是黃金買點。

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