這些城市樓市庫存告急！看看有你家鄉嗎？

作者|jackyiin

來源|枕頭財經（ID：pillowfinance），轉載已獲授權。

原題|286城再起底！中國房地產投資前景排行榜權威發布

房姐導讀

當前「地王」頻現，部分一、二線城市房價和地價屢創新高。8月全國首套房平均利率為4.44%，為近一年來首次止跌。為什麼中國600多個城市中只有少數城市房價地價大漲？哪些城市樓市庫存就要告急了？樓市限購限貸等收緊政策離出台還有多遠？

一則傳言引發的樓市"踩踏"行情

上海樓市瘋了：5天賣掉5009套

沉默了半年的上海樓市又迎來火爆行情。據統計，8月24日上海市房成交778套、8月25日成交918套、8月26日成交990套、8月27日更是成交了1056套。而截至8月28日11點，成交量已經達到了1267套！5天的市場的成交總量就達到5009套！業內人士說這輪樓市成交放量和傳聞「上海即將發布調控政策」有很大關係。 （上周（8月22日-28日）上海商品住宅成交均價破4.1萬元/平方米大關，創歷史新高。）

北京二手房過戶火爆 黃牛號叫價12萬元

與此同時，2016年以來北京二手房市場交易延續火爆行情，連續5個月量價齊升，朝陽區群眾表現最為突出，朝陽區二手房成交量約佔全北京26%。據了解，在極度稀缺的情況下，倒賣過戶號的黃牛也格外猖獗。一朝陽過戶號，從年初2000元飆漲至12萬元，漲幅逾60倍，卻仍有人願意為此買單。

南京房價一年漲34%

一套300萬的新房，晚買一年要多花近百萬？這可不是危言聳聽。雖然宣布執行限貸政策，但是南京樓市火爆情況依舊未減。8月18日，國家統計局公布的70個大中城市7月份的房價指數顯示：南京新建商品住宅價格環比上漲3.6%，這是南京新建商品住宅和二手住宅價格連續第17個月上漲。與一年前相比，新房、二手房價格同比漲幅已達到驚人的34.9%和22.6%！

為何一二線城市樓市這麼火爆？

銀行新增貸款幾乎全靠房貸了

先來看一組數據，你就知道為何樓市這麼火爆了！央行數據顯示，7月人民幣貸款增加4636億元，其中住戶部門中長期貸款增加4773億元，而代表企業貸款的非金融企業及機關團體貸款，甚至還減少了26億元。

截至8月26日，已有11家上市銀行發布了半年報，其中建行、農行、招行的新增貸款，一半以上都是房貸。其中建行新增的貸款總額里，有超過一半是房貸：上半年建行發放貸款和墊款的總額為11.14萬億，較去年末新增6527.37億元；而同時，個人住房按揭貸款為3.21萬億元，較去年末增長4093.56億元，建行上半年新增貸款里，僅房貸一項就佔62.17%。而農行截至今年6月末的貸款及墊款總額是93958.38億元，較上年末新增4859.20億元。個人住房按揭貸款這個指標，則由上年末19270.49億增到22380.84億元，增加了3110.35億元。

地王頻出推高房價

隨著住宅交易市場的升溫，「地王潮」早在今年4月就開始出現。但在住宅交易已連續3個月降溫後，土地市場的高燒仍持續不退，並在8月再度攀高。中原地產的統計還顯示，8月以來，全國單宗土地價格超過10億的地塊合計有47宗，其中溢價率超過100%的地王高達33宗。就在枕頭君寫下這些文字的時候，全國總價地王記錄再度被打破——招商蛇口和華僑城聯合體以310億元成功奪標深圳新地王。

貨幣政策在房地產領域是如何傳導的？

民生銀行地產研究院首席研究員馮焱東認為，貨幣政策傳導機制主要有三種: 一是利率傳導機制，二是信貸傳導機制，三是非貨幣資產價格渠道，包括財富效應和房地產升值效應。具體到房地產行業來講，當前歷史最低的利率對土地需求和購房需求起到了一個擴大和促進作用；按揭政策的放鬆和開發貸款的快速增長則體現了信貸機制的傳導作用；房地產和股票等資產價格上漲的財富效應進一步刺激了部分人群對房地產的投資消費慾望。在這三個機製作用下，全國房地產成交量和價格整體出現了較快速度的增長。（據融360數據，8月全國首套房平均利率為4.44%，為近一年來首次止跌。）

注意！這些城市樓市庫存告急

北京

最然「金九銀十」是傳統的樓市銷售旺季，但是目前不少重點城市的庫存數據十分緊張，如果繼續保持現有的高成交量，在下半年接下來的時間裡很有可能會面臨無房可售的局面。以北京為例，北京商品住宅在八月份僅有兩個項目入市，兩個項目共新增住宅產品209套，預售許可面積1.4萬平方米，北京住宅庫存跌至6萬套以內，降至歷史低位。但是在7月份，北京商品住宅成交量突破萬套，達到11902套，雖然環比下降23%，但照此速度，剩餘庫存將在5個月之內消化完畢。（截至2015年7月底，35個城市新建商品住宅庫存總量為25936萬平方米，已經連續5個月下跌，達到近16個月的最低水平。）

南京

一個地方的樓市之所以會實施限購限貸的政策，很重要的一個原因就是可售房源變少，市場出現供不應求，庫存緊張的局面。以南京為例，截止到8月份，南京住宅可售套數/面積：23766/282.84萬平，而7月份南京全市的住宅成交套數/面積：11882/133.07萬平，也就是說按照目前的的銷售速度，南京的住宅庫存僅需兩個月就可消化完畢，未來極有可能是無房可售的局面。

合肥

合肥最新的庫存數據顯示，目前的住宅可售套數/面積：15122/171.8萬平，而7月25日至8月21日，合肥全市的住宅共計銷售7523套，庫存兩個月就可完全消化。

杭州

截止到7月份，杭州市商品房住宅成交套數/面積達到14969/166萬平，壞比上月的13613套小幅上漲約10%，同比去年的9063套更是暴漲65%，面對即將到來「金九銀十」，成交套數想必會有進一步的提升。而據杭州當地媒體報道，杭州市目前的庫存大約為7萬套，照此速度不到5個月就可將現有庫存消化完畢。（如圖所示，杭州市中心房價已經突破4.8萬/平）

上海

上海最新的一手房與二手房住宅合計數據為 174030套/1585.25萬平，7月份的銷售數據為20081套/213.1萬平，消化完庫存需要八個月的時間。但是如果按照上海目前單天1267套的銷售速度，或許不要5個月就能消化完庫存了。（圖為網傳《2016-2017年上海開發商保本房價地圖》）

南昌

據國家統計局最新數據顯示，全國70城中房價51城環比上漲，其中南昌房價環漲1.8%，當然這也是南昌房價連續上漲的第十個月。另一個重要數據顯示，8月份的南昌新建商品房庫存基本情況是，套數/面積：22081/273萬平，而7月份的商品房銷售數據則是，套數/面積，5825/73萬平，年底之前庫存就能夠消化完畢，是不是太恐怖！

武漢

武漢7月份新建住房銷售登記備案面積為242.75萬平方米、2.3萬套，同時最新的庫存數據顯示武漢新建住房庫存為10.2萬套，大約四個月就可以消化完所有新建住房的庫存。

蘇州

以目前最新數據來看，蘇州8月份日均成交量約在230套左右，以此推算而蘇州全市的8月住宅成交量約在7000套左右，而蘇州最新的住宅可售套數/面積：47256/692.4萬平，按此速度推算，蘇州的住宅或許將在七個月之內售罄。（註：文中所說的去庫存時間並沒有計算新增項目，加入未來有大量新增項目入市，去庫存時間將相應延長，不過依照目前形勢來看，個重點城市土地供應減少，房企貸款愈發嚴格，未來新增項目數量也會有限。）

深圳

再來看深圳的庫存情況，其去庫存周期低於8個月，供給依然不足，房價上漲動力強勁。2016年深圳樓市供應有增加的趨勢。根據統計，2016年預計有136個新盤入市，可供應面積1493萬平方米，即便這樣，也難以滿足深圳的購房需求。

就在昨天，新華社發表了題為《房貸猛增近3萬億元仍可打九折，「收信貸」「降槓桿」能否遏制炒房熱？》的文章，表達出對高槓桿風險的憂慮。而這已經一個月內新華社第3次喊話樓市。此前，合肥、南京和蘇州等二線城市率先收緊政策，重啟限貸、限購政策等「殺手鐧」以遏制房價過快上漲態勢。距離新一輪「限貸」、「限購」措施出台或許已經不遠了。