千億之爭：房企生存戰

就房企當前的情況來說，「千億」已經是個無法繞開的話題，率先進入「千億軍團」者似乎就代表了領先的競爭優勢以及強大的資源集聚效應。沖千億、拼規模，已經不僅僅是企業發展戰略層面的問題，似乎更是一個關乎生存的問題，這也就決定了「千億之路」的競爭之劇。

千億爭奪戰或關乎生死

進入2017年以來，商品房銷售呈現前高後低之勢，加之政策調控密集期已經過去，商品房銷售再次大幅回落的可能性不大，尤其是在資金回款的巨大壓力下，眾多房企會在第四季度加快推盤節奏，全力衝擊年度目標，「千億軍團」或會再增員。

2017年千億房企或達17家，未來競爭將更激烈

就目前房企的銷售情況來看，截止三季度末，突破千億的房企已有11家。除了已穩坐「千億交椅」的一梯隊之外，其他後進者也在紛紛追趕。例如，金地集團、華夏幸福、華潤置地等在9月份業績分別達到了1023.2億、1010.3億和1004.1億，使得「千億俱樂部」的陣容進一步擴大。

千億軍團陣容（截止9月30號）

數據來源：CRIC 克而瑞諮詢製圖

除此之外，來勢洶洶的「千億後備軍」也不容小覷。例如，目前綠城中國離千億可以說只有一步之遙，招商蛇口、新城控股、旭輝集團目前規模都在700-800億左右，在年底達到千億似乎也是志在必得。另外，世茂房地產、魯能集團、富力地產、中南置地、陽光城等目前的業績規模在600-700億左右，沖千億也是指日可待。據克而瑞統計，目前提出千億目標的房企已多達六七十家，市場爭奪也將進入白熱化階段，因此，重壓之下是否有新的「千億黑馬」湧現也未可知。

行業集中度進一步提升，房企內部分化也在加劇

3000億房企中，碧桂園前三季度銷售規模已突破4000億，萬科和恆大的業績也分別達到了3947.8億和3658.8億，預計「三巨頭」年內業績均有望突破5000億。另外，隨著2017年度銷售業績的持續高增長，保利地產、融創中國、綠地控股也都在三季度末達到了2000億。

這些龍頭及品牌房企業績規模的高速增長，其直接結果就是房企的集中度持續上升。目前從金額方面來看，TOP100房企的集中度達到53.2%，佔據市場份額過半，TOP30和TOP50房企集中度升幅最大，較2016年末分別上升了8.5和9.4個百分點。從面積方面來看，TOP50房企集中度升幅最大達5.4個百分點，TOP100房企的集中度達到了32.1%。（數據表）

TOP100房企集中度

數據來源：CRIC,中國房地產測評中心 克而瑞諮詢製圖

與此同時，千億陣營與百強房企的內部分化也在加劇。其中，TOP3房企的門檻由2016年前三季度的2139億元提升至3659億元，在各梯隊房企中增幅最大達71%；TOP20和TOP30房企的門檻增幅也較高，分別達到了37.6%和51.2%；TOP10房企的門檻首次超過千億達1010.3億元。從目前狀況來看，TOP10房企和其他梯隊房企的規模可以說差距頗大，前三季度僅TOP10房企就佔據了近1/4的市場份額，而且這種差距還有進一步擴大之勢。

「千億軍團」的共同特質

雖然因為企業基因與戰略策略的不同，每家房企的千億路徑不盡相同，但通過觀察我們也可以發現，這些成功進入千億軍團的房企身上也有著許多共同點。

廣積糧：土儲土儲還是土儲

可以說，「千億軍團」在衝擊規模的路上無不採用了「廣積糧」的策略，這在龍頭房企尤為明顯。就碧桂園來說，僅去年一年新增土儲就高達7446.18萬方，創下了碧桂園歷年拿地面積之最，這也成為碧桂園規模得以飛速攀升的「糧倉」。

從2017年已經過去的三個季度來看，30強房企的拿地規模已經超過去年一年，在新增土地方面，30強房企新增土地價值總額達到21653億，新增土地總建面達到52307萬方，均已超去年一整年。就異軍突起的恆大來說，前三季度新增土地建面已達到去年全年的71%，尤其是以「恆大童世界」獲取了大連低成本土儲。因此，「敢拿地」成為「千億軍團」的一個不二路徑。

2017年三季度房企新增土地前十名

數據來源：CRIC 克而瑞諮詢製圖

高築牆：擴大城市布局，對一二三四線進行全覆蓋

「千億軍團」規模的快速增長，離不開廣泛的城市布局。一二線城市火熱的時候就到一二線城市開疆拓土；但一二線城市吃緊的時候，就轉戰三四線，可謂一二三四線通吃。除了熱點城市外，品牌房企幾乎都在紛紛拓展，將城市戰線不斷拉大。通過城市的廣覆蓋，不僅可以快速提升規模，也可以提升抗擊周期風險的能力。

且不說碧桂園、萬科、恆大這些巨頭房企，單看近年快速增長的融創，也可看出擴大城市覆蓋也是拼規模的一大法寶。融創在今年僅用半年就達到了千億，第三季度更是實現956.2億的銷售，較二季度環比大幅增長40%。

融創中國董事長孫宏斌曾表示，目前融創將二線城市作為戰略布局的重點，並將不斷進入其他城市。近兩年，除了繼續聚焦北京、天津、上海、重慶、杭州之外，融創又進入了成都、南京、武漢、西安、濟南等8個核心二線城市；在華南區域，除了重點進入廣州之外，融創還在不斷地向周邊城市如珠海、中山、佛山、東莞等進軍。城市布局的擴大帶來的直接結果是業績的攀升，僅9月單月，融創就實現了430.4億元的銷售業績，創單月銷售歷史新高。

速決戰：產品標準化快速複製，加速周轉

「千億軍團」的另一個共同特質是標準化產品線開發，快速定位、快速決策、快速設計、快速開工、快速開盤，通過這種快複製的「速戰速決」策略為企業贏得時間，贏得提升規模的真金白銀。

以三巨頭為例，碧桂園曾有700個項目同時開工，從拿地到開盤僅僅需要5個月；再如遍布全國各地的恆大·綠洲項目，無論是會所、售樓處，還是戶型、外立面，幾乎都是一模一樣；作為最早實現產品標準化的萬科，更是將客戶服務也做了標準化。對於做房地產來說，時間就意味著真金白銀，通過產品標準化縮短建造工期，實現快速周轉，似乎已成為行業的生存法則。「千億軍團」無不在通過高周轉、相對高槓桿、產品標準化等策略在全國戰線迅速滾動開發，以贏取在規模戰中的寶貴時間。

激士氣：通過人才激勵與項目跟投綁定共同利益

眾所周知，碧桂園規模的快速增長離不開令人咋舌的激勵機制。據了解，碧桂園江蘇區域總裁曾表示，通過跟投制度，自己的身家全部投在裡面，連房子都全部抵押了，整個區域都像打了雞血一樣......所有人都拚命了。這種高漲的士氣也成為碧桂園飛速發展的催化劑。

除碧桂園、萬科之外，這一做法也引來了眾多跟隨者，綠地、龍湖、陽光城等眾多房企紛紛在企業分布試水跟投與激勵機制，在房企拼規模的大背景下，人才激勵與優秀人才儲備也成為「千億軍團」的一個重要特徵。

小結

從當下的房地產市場來看，一線城市已步入存量房時代，新開發建設的市場空間正在不斷被壓縮，城市產業升級帶來的存量土地和存量物業盤活將是未來的主題，租賃市場也蘊含著廣闊機遇。房企在千億爭奪的路上，除了拼規模，也應抓機遇，通過對市場行情的洞察捕捉機遇，形成新的贏利點。

丨 地產創新研究之「房企轉型」系列 丨