超越政策：買房投資中最簡單的事 || 朋友說 | 第210說

關於房子的價值觀

近期重點城市重啟限購政策，樓市一下哀嚎唱衰。其實大可不必，要檢討的是，我們到底信奉什麼投資價值觀？

G20期間，一朋友跟我說去太倉投資一套一手房，總價100萬首付30萬。原因是大虹橋規劃。朋友認為太倉將是下一站花橋，潛力巨大。瘋牛市中風口上飄滿了豬。你為三四線去庫存，但很可能被套在高崗上。

限購前去嘉興平湖看地。上海投資客，沿嘉善、嘉興一路炒房而來。大家迷信共同的故事，等比自己更傻的傻瓜。但股市還有韭菜可割，房地產未必：房子流通性差，尤其一手房源，從買入到交付普遍在1到2年周期，市場存在不確定；其次二手房更市場化，由供需決定；最後現房更重硬通貨，地段學區等，價值兌現時買房更理性。

房地產是一場價值投資，依託的是——社區的運營，土地的紅利，資源的豐富，城市的發展。真正賺取的，是城市化的紅利！

超越政策：估值+成長

政策調控影響短周期，要超越政策，更要好標的，選擇邏輯是：估值+成長——估值是微觀的，值不值得買；成長是中觀+宏觀的，不僅所在地段，還有城市發展。

測算房子估值

估值測算，租售比很重要，相當於股息率。還有市盈率——物業盈利能力。大家經常迷信「房價收入比」。收入數據是「平均值」，貧富差距擴大，收入在「被平均」。參考意義不大。租金相對透明市場化。

我向朋友推薦，100萬總價30萬首付，可在杭州投資一套學區二手房：8月初，一套50平方左右的學區二手房，學區算中上，總價80萬左右。租金穩定在3500—4000左右。

租售比=0.35*12/80=5.25%，超過無風險理財產品利率。還不計算增值和學區的轉手溢價。

市盈率=房子市值/每年租金=80/4.2=19倍，19年回本。

高股息，低市盈率。這套房子明顯屬於價值低估產品。

首付30萬，50萬二十年期貸款，月均還貸3300左右。基本可以租還貸。

當時正值G20期間，類似房源總價已普遍在100萬。截至限購前該小區類似房源，總價已達150萬—160萬：租售比=0.35*12/150=2.8%。市盈率=150/4.2=35倍，35年回本。

太倉那套房子租售比=0.25*12/150=3%。市盈率=100/3=33倍，33年回本。

二線城市35倍的市盈率和四線城市33倍的市盈率，哪個更被高估？另外，四線城市租賃市場是否活躍？租賃市場不活躍，二手市場也不會活躍。沒有租賃就沒有出售，沒有二手市場非常可怕！

當然租售比也會受到詬病。如北上深，總價太高已不能用租金回報來衡量。購買這些物業，已不僅是投資行為而是財富人群的資產配置。

城市發展大於地段發展

成長首先來自地段。這和估值存在矛盾，地段越好價格越高，投資成本就會偏高。這要看投資人具體經濟實力。我認為，估值比短期成長更重要，投資首先確立安全邊際，購買成本低才能經得起時間換空間。

比地段成長性更宏觀長期的是城市成長——未來發展趨勢：全國56%的城市化以後將面臨大城市化歷程。分化過程中，會崛起高密度人口的明星城市；也有衰敗逃亡的沒落之城，如東北。

一線城市政策嚴投資門檻高，適合富裕階層作資產配置。一般投資者，可投資強二線城市——有望進軍一線的趨勢城市：

首先，是城市的地理位置——「地理決定命運」，整個人類歷史都依託地理抒寫。放眼世界，無論哪個國家重心城市都是沿海城市群：美國：紐約、邁阿密、洛杉磯、舊金山；日本：東京、橫濱、大阪；澳大利亞：悉尼、墨爾本。沿海城市更具發展——具港口優勢、商貿優勢、信息交流優勢等，其聚合能力、聯通能力更為強大。

其次，經濟數據指標——房地產長期看人口，短期看金融。投資要看貨幣供應環境：尤其M2指標。近30年來的房價走勢基本和M2重疊。M2增速越大，說明貨幣供應越多，房價自然漲的越快。

城市判斷指標，一般會分析總量GDP、人均GDP，投資開工面積等數據。但GDP是結果，是滯後指標。要看先行指標才能判斷城市的未來發展趨勢，幾個先行指標：

1、人口：人口總量和導入速度——總量決定短周期的供需，導入速度決定未來周期的供需。

2、產業：產業結構——產業是否升級、結構是否多元。朝陽產業意味著城市經濟的增長性，像東北以重工業為主的落後產業必然導致城市發展乏力，人口、資本外逃；結構多元化，是確保經濟的平衡健康，結構過於單一也會面臨發展瓶頸。

金融決定投資環境，人口決定供需，產業決定經濟。一個是錢，一個是人，互為因果：資本流向必然是人口流向，人口流向也必將帶來資本。特別是2008年，中國人口已進入劉易斯拐點，老齡化、低生育率將導致人口陷入「存量博弈」。在新增人口無法爆發之時，存量人口將再度集中遷移。

北京再摺疊還是有人去，因為產業結構豐富；深圳6萬塊的鴿籠房，還是被搶空，因為產業升級迅猛。杭州依託電子商務、互聯網金融率先完成產業升級轉型，解決了大量企業員工就業，更為城市物流、小商家、各種服務業創造機遇。2014年，我們杭州有個打折項目，購買人群多為快遞員和中介——他們月均收入可達2萬左右。一個城市能夠提供底層逆襲的機遇，才是城市最大的發展潛力。

3、最後，基礎設施投入——道路港口、機場高鐵、以及醫療教育等投入程度。基礎設施是一切組織的神經系統，資本則是流經神經系統的血細胞。聯通的程度將形成整體優勢，大於局部之和。觀察一個城市的基礎設施，要理性宏觀判斷——機場數量、規模規格、高鐵線路等。未來城市的PK是聯通力的PK，不僅是城市內部節點的聯通，更是和周圍城市、國際城市的聯通。是從交通的聯通開始，再到信息、資本、文化的聯通。有聯通，才有機遇！

最後總結一下，散戶投資——

1、 估值確立安全邊界

2、 宏觀預估城市格局

3、 中觀判斷地段發展

用現實主義的目光，保守測算估值（在別人貪婪的時候恐懼）；用浪漫主義的格局，樂觀相信成長（在別人恐懼的時候貪婪）——不盲目隨流就已經跑贏了絕大多數人。

作者為房地產資深從業人員。

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