想在三四線買房的朋友們，看過來！

2017年，全國樓市最熱的地方，不是大家習以為常的一二線城市，而是大家遺忘已久的三四線城市。

這難道又一個「屌絲逆襲」的宏大故事嗎？春節回鄉，是否值得搞一套？自住與投資，在三四線有折騰的空間嗎？

值此春節來臨之際，老楊通過兩個網友問答，以及一篇深度專題研究文章，為關心三四線樓市的朋友們，簡要分析如下。

【問答分享：剛需】楊老師，二三線城市房價居高不下，剛需現在適合入手嗎？短時間內房價會跌嗎？

老楊回復：

十九大報告中已明確要求：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立租購併舉的住房制度。這對於房價，是一個間接的、慢性的利空。這是五年一次的最高會議，將房住不炒，寫進這一級別的會議報告，就意味著未來五年，樓市不太可能重現類似這一輪的上漲大行情。就短期來看，過去一年左右炒房盛行、房價大漲、調控嚴厲的城市，樓市將慢慢進入降溫通道 ，其中北京、合肥、上海等多個城市已經進入降溫通道。而且，不是類似過去幾輪降溫期，只是持續半年至一年，預計這次降溫將持續兩年左右。凡是房價大漲過的城市，當前不適宜買，比如：一線與強二線，房價上漲超一倍，弱二線或三線城市房價上漲超六成。凡是調控政策嚴厲、且當前樓市已現降溫苗頭的，或者價格止漲、小跌，或者成交量持續萎縮幾個月了，當前也不適合買了。上述建議，主要指代投資需求、改善需求。對於首套剛需，如果不急著結婚、自住，在上述城市，也可等待半年左右，再做決定。如果不屬於上述城市，房價沒怎麼上漲，當前成交比較活躍的城市，則應儘快上車。

【問答分享：三線】 坐標邯鄲，經過暴漲房價漲了差不多三四十。二十多歲了考慮以後需要結婚肯定要在買套房子，現在這邊榮盛的期房7k(地段一般)附近二手房8k，地段較好點的碧桂園期房9k，您看現在入手合適嗎。買的話買哪裡的，聽說碧桂園自帶的裝修很不怎麼樣。找中介買還是不找中介，中介說找他們都是團購價什麼的，如果買二手房是不是找中介稍好點，本人小白希望楊老師多多指點一下！

老楊回復：

大約是2013年，我曾去邯鄲參加過一次業界論壇。2014年9月，在新京報上發表過一篇文章：邯鄲樓市危機的三大特徵。附在後面吧。邯鄲就是河北的一個普通地級市，離北京很遠，離石家莊也不近，所以，它的樓市，與環京環雄，都沒什麼關聯。而本輪房價大漲，主要是環京環雄，漲二倍左右，甚至滄州受益不少，漲一倍左右；而邯鄲上漲不足五成，也只是中部普通地級市的水平。基於此，可以對邯鄲定性：本輪上漲是隨全國與河北大勢的上漲，漲幅基本合理，不存在廊坊那樣的明顯泡沫。未來兩年，也不會出現環京那樣的三四成的大跌。首套剛需，有支付能力，就可以買，不必糾結於時機。當前時機，不算太好，也不算很差，中性吧。如果有限價新盤可買，則時機屬於中性略好。邯鄲城市不大，不要去郊區買，在資金支持的範圍內，盡量在市區買。碧桂園與榮盛，都算是知名品牌，皆可。至於裝修質量，這個我就不知道了，需要你自己去了解。中小城市，不必非得通過中介。至於是否通過中介團購有額外優惠，這個驗證起來不複雜呀，你問下中介團購價是多少，然後去售樓處直接問開發商價格，比較一下就清楚了。二手房，同樣不必找中介。去小區門衛處打聽一下，估計就知道是否有業主在賣房了。小城市，賣房信息沒那麼複雜。通過中介，你就是省心一些，但要花一筆中介費。附錄：2014年9月，在新京報上發表過一篇文章：邯鄲樓市危機的三大特徵 近期，邯鄲部分房企資金鏈斷裂，有開發商跑路，幾十個樓盤停工，還本付息困難引發集資戶恐慌、鬧事。據新華網報道，針對部分開發商非法集資，當地政府初步摸排涉及金額達93億元。 作為中部地區一個普通的地級市，邯鄲的房地產市場與高利貸亂相，頗有研究價值與典型意義。2013年以來，在國內流行一種言論：三四線城市樓市泡沫嚴重，將要崩盤。從案例來看，確實有類似溫州、鄂爾多斯、神木等中小城市房價大跌，可以說泡沫破滅。 但筆者一直反對「三四線城市普遍泡沫論」。房價泡沫，不能隨便掛在嘴邊，它的生成有兩個必要條件：一是幾年內價格連續大漲，二是買方多屬投資投機性需求。放眼全國，2011年之前的溫州和鄂爾多斯即具備這兩個條件。2009年至2011上半年，二市房價皆上漲了二倍左右，相比2003年就漲得更多了。在房價上漲期，此二市民間資金充裕，投資投機性購房需求旺盛。 而絕大部分三四線城市，實際情況是：住宅市場尚處於「長個子」的早期發展階段，市場需求以自住性需求為主，除了本地人的婚房需求、改善需求之外，還有轄區內下面區縣、鄉鎮的富裕人群來市區購房（小孩上學、未來養老、自住、投資等多元化的需求性質）。這些城市的投資投機性需求比重，遠小於高潮時期的溫州和鄂爾多斯。另外，房價基本沒有大漲過，主要是跟著全國大勢小幅上漲，總體漲幅遠小於一線城市和部分二線城市。房價收入比處於基本合理範疇。 「邯鄲樓市危機」，與溫州和鄂爾多斯的表象不同。近幾年邯鄲房價漲幅不大，2013年筆者還曾去邯鄲講課，當時了解下來，邯鄲房價只比一年之前上漲5%左右，而當時一線城市房價比一年之前上漲了三成左右。而且當地投資投機性需求，也遠弱於高潮時的溫州和鄂爾多斯。邯鄲的這兩點情況，與多數三四線城市相似。所以可以認定：邯鄲樓市危機，並非房價泡沫危機。 邯鄲樓市危機有三個鮮明特徵：其一，民間高利貸火爆。過去幾年，民間高利貸在全國很多地區都存在，只是熱鬧程度有別。其中溫州就比較瘋狂，並與樓市密切結合，最終導致二者抱團跳崖。其實在內地部分城市，近兩年高利貸也有點瘋，河北、河南都常見。年化利率30%左右的高利貸，如果是個別房企偶爾救急使用，無可厚非，但當一個城市很多房企都採用這一融資手段，而且持續幾年大規模使用，則必將出現系統性風險。因為房地產已告別暴利時代，而且作為房價溫和的邯鄲，房企利潤率根本無法長期支撐30%左右的融資成本。 其二，市場管理失序。過去十年，是很多中國城市大擴張、快建設的時期，很多二三四線城市都提出了類似「三年、五年大變樣」的口號。大拆大建、土地財政，成為地方領導們最關心的事。邯鄲也經歷了「大躍進」，舊城、城中村、棚戶區的高速拆遷改造、大規模的賣地，安置房小區的超高容積率（3-5很常見），無可避免的權力尋租，造成了房地產開發項目爆髮式增長、粗放式經營。高利貸、非法集資、預售資金監管混亂、土地違規出讓、開竣工監管不力等等，皆是造成當前樓市危局的誘因。 其三，房企盲目擴張、無序競爭。發展至當前階段，我國已形成了一批大型優質房企，但在三四五線城市，卻密集分布著巨量「土豪式」「土鱉式」的中小開發商，他們多數屬於外行，也沒打算永續經營，多數因為「有關係」而進入房地產業掘金。這些房企戰略素質差，但憑老闆的感覺、豪情、盲從而做經營，大規模的借高利貸、盲目性的拿地擴張。在當前行業轉型、市場降溫、銀行信貸收緊、三四線城市樓盤嚴重供大於求等「意外困局」面前，自然被撞得鼻青臉腫，狼狽不堪，甚至逃之夭夭。 當前邯鄲樓市危機，必定需要一段時間「療傷」，但不會演變為溫州和鄂爾多斯式的慘劇。並不意味著全國樓市都將出現相似嚴重問題，也不宜用來形容三四線城市的整體現狀，但確實是少數三四城市的典型代表。對此，地方政府、開發商、購房者、放貸者，都應反思反省。