地價比房價貴成新常態 一線樓市豪宅化？

本文轉自一財網，作者羅韜，授權華爾街見聞發表

「在北京、上海拿地和不拿地對於開發商都是一件痛苦的事情，如果拿地必然面臨高溢價難以操盤的問題，如果不拿地那麼就會面臨沒有項目開發的困局。」一位房企高管向《第一財經日報》記者吐露了自己今年拿地的感受。

12月10日，上海土地市場再度出現波瀾。上海閔行區莘庄鎮閔行新城MHP0-0303單元01-01-15A地塊拍賣現場，有21家房企進行現場土地拍賣，包括當代、世茂、旭輝、協信平安、九龍倉、金輝、新城、保利、華潤中糧、大名城、象嶼、金地、中海、建發等開發商參與了這個角逐。最終，金輝地產以總價28.15億元奪得樓板價43790元/平方米，刷新區域單價地王紀錄，溢價率143.28%。

公開資料顯示，該宗地出讓面積為32141.9平方米，容積率2.0，起拍價11.57億元，起始樓麵價為18000元/平方米。同時，該項目的中小套型住宅建築面積不得低於住宅總建築面積的55%。事實上，金輝地產拍的土地的樓板價已經超過了周圍的項目售價。根據測算，未來上述項目需賣到7萬元/平方米才能實現保本。

無獨有偶，12月10日下午的土地拍賣一樣引人注目。經過了一個小時的上百輪舉牌，龍湖以46.5億元，溢價108.3%摘得嘉定區江橋鎮北社區J1-01、J1-02、J1-03、J1-04地塊，這也是近2個月來，龍湖頻頻在上海參與競拍多次後，首度拿下的宅地。本報記者查閱資料獲悉，上述土地東至嘉濤路，南達海波路，西臨黃家花園路，北至隴南路。土地總面積為9.54萬平方米，容積率1.8，起拍價22.32億元。以該地塊起始樓板價為13000元/平方米。

該地塊共吸引10家房企參與競拍，包括新城、華潤中糧、旭輝碧桂園、龍湖、綠地、建發、金地、路勁、禹洲等企業參與拍賣，和之前的情況類似，幾乎每家企業都勢在必得。最終，龍湖終於以46.5億元獲得，樓板價達到了27079元/平方米。同時，其周邊在售項目多集中在南翔，同類型公寓成交均價25000元/平方米。

《第一財經日報》記者注意到，上述很多參與拿地的房企在今年獲取土地並不多，這也造成了年末房企大的搶地熱潮。以龍湖為例，上海龍湖目前的住宅土地儲備稀少，其商業用地和住宅用地的比例為9:1，在近幾個月的土地大戰中雖屢屢出手但均沒有斬獲。上海龍湖總經理張澤林此前在接受本報記者採訪時就表示，希望進一步深耕上海，因此對於住宅用地幾乎都會去參與拿地。顯然，隨著此次拿地也可以緩解目前上海龍湖宅地儲備不足的困境。

雖然如此，但是龍湖獲取土地需要至少要賣到4.5萬/平方米才能保本，這對於龍湖來說也是一個很大的挑戰。當然，這個問題不只是出現在一個房企身上，在今天參與拍賣的房企中，今年九龍倉也並未獲取上海土地。而宣布要將總部搬到上海的房企協信地產也沒有在今年的土地拍賣中獲取上海土地。相反，一些上海新面孔新華聯、碧桂園、禹洲地產等則開始在上海發力，今年均登陸上海。

上述房企高管這樣評論目前房地困境：「不拿地也是死，拿地也是死，但是拿地至少死的慢一點，若是熬到其他房企撐不下去了就勝利了。」

多位業內人士在接受《第一財經日報》記者採訪時表示，由於房地產市場分化較大，目前房企紛紛在一二線城市開發，但是這些城市土地資源本身有限，自然導致土地價格日益走高。以上海為例，2011年上海市住宅用地計劃供應量為1200公頃，2012、2013年該數值為1000公頃，2014年為700公頃，2015年住宅用地計劃400-600公頃。

中原地產統計顯示，截至今年12月初，4個一線城市成交土地建築用地面積5057.5萬平方米，僅為2013年全年一半左右，但成交均價比當年上漲了67%。對此業內紛紛預測，這將會激化這些城市供不應求的局面。同時還可能導致豪宅扎堆，並給市場帶來較大風險。

「一線城市土地供應量減少，有可能加劇這些城市樓市供不應求的現狀，房價會繼續面臨上漲壓力，而高土地價格自然導致開發商做出更多高端樓盤，繼而造成高端樓盤的供應過大，同時一線城市的剛需樓盤日益減少，但是真正的需求卻是剛需樓盤。」上海鏈家市場研究部總監陸騎麟告訴本報記者。

面對這樣的結構供應問題，很多土地也要求開發商進行90平米以下戶型的開發，但是面對如此高的拿地成本，這個戶型開發後究竟是否可以獲得理想的市場反應，還需要考驗每一個開發商的實力。

華爾街見聞

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