父母怎樣把房子留給子女最合算 繼承贈與大不同

房產疑難雜症診室②文/羊城晚報記者 詹青插圖/采采新聞背景不久前，河南實行直系親屬房產過戶可隨意定價的政策，也就說是，只要是父母子女、兄弟姐妹之間的房產過戶，你的房子願意賣多少錢，可以自己商量確定。該政策一實施，便出現了不少幾千元、幾百元的「超筍價」過戶。因為原則上只要高於「1蚊雞」（粵語，1元的意思）便可以放行，原來成千上萬元的過戶費可忽略不計。真是有一種政策叫做「別人家的政策」啊！不少廣州街坊均表示各種羨慕妒忌，因為在廣州可沒有這麼筍的政策。在廣州，即使是直系親屬過戶，也要按照評估價來定價。「老子的東西，遲早是小子的，我願意把房子以『1蚊雞』賣給我兒子，這叫做你情我願，為什麼不可以呢？！」老李表示十分不理解。事實上，老李早已經以兒子小李的名義買了兩套房，其中一套還是兒子讀高中的時候就購買的。話雖如此，事實上，關於父子之間、親人之間的房屋贈與、房產繼承，分分合合也很複雜。雖然親情大過天，可以「1蚊雞」的親情價相贈，但發生糾紛時，對薄公堂也理不清。單單就過戶方式來說，繼承、贈與、買賣等不同方式涉及的稅費也大不相同。房產留給孩子，繼承、贈與、買賣大不同父母的財產遲早是留給孩子的，這是很多中國人認為理所當然的觀念。就目前而言，繼承、贈與和買賣是最主要的三種方式。其中，繼承需要父母去世才能辦理，當父母健在的時候，一般會採用贈與或買賣的方式。目前在廣州，無論是贈與或者買賣，都不能隨意定價，而要參考房管局的估價系統來定價，每個區域都有一個最低的評估價。假如報稅價高於評估價，就按買賣雙方的報稅價計稅；假如低於評估價，則要打回頭重新報價。所以「1蚊雞」賣房在廣州行不通。不過，一般而言，房管局的估價會低於市場價不少。舉個例子，海珠區一套樓梯樓，市場價可能是1.8萬元/平方米，評估價可能只需要3000元/平方米。具體報價是多少，建議諮詢該路段的中介人士，他們實操經驗多，多多少少對這樣的「神仙數」有底，可以給個大概的建議。無論是繼承、贈與或者買賣，都會發生一定的稅費，哪種方式最抵？則要視具體房產情況而定。業內人士提醒市民，假如考慮將來子女出售房產時需要繳納的稅費，買賣的稅費有時候還可能低于贈與，市民最好就近找一家中介的專業人士計數，選擇最適合自己的方式。下面以一套兩房單位為例，目前該房產的市場價約為120萬元，房產證未滿兩年，買入價為40萬元。1贈與首次過戶繳3%契稅房產贈與需要繳納的稅費有契稅、公證費以及登記費等，其中最大筆的是契稅，為房屋評估價的3%。市價120萬元的房子，契稅為3.6萬元。假如子女在房產證滿兩年後再出售且是唯一住房，可以免繳營業稅及個人所得稅，只需繳納少量手續費。假如子女在受贈後不足兩年即出售房子或者子女擁有多套物業，按照這種操作方式，子女只能按據實徵收方式繳納個人所得稅，即按轉讓收入減掉合理費用後徵收20%，同時還要繳納轉讓收入5.5%的營業稅。假設將來子女以150萬元賣出這套房產，則在兩次轉手過程中父子（女）共需繳納的稅費可能高達40萬元。2買賣滿兩年再轉手可少繳稅假如父母把房產「賣」給子女，需要繳納評估價總額1%的個人所得稅。由於房產證未過兩年，還要繳納增值部分5.5%的營業稅。子女需要繳納1%的契稅。他們共需繳納6.8萬元。當日後子女再次轉讓這套房產時，假如取得房產證滿兩年且是唯一住房，子女只需繳納少量的交易手續費。假如房產證未滿兩年或者擁有多套房屋的話，則需要繳納總額1%的個人所得稅及增值部分5.5%的營業稅，兩次交易的稅費共9.95萬元。可以看出，假如子女將來不等房產證滿兩年即賣出房子，父子（女）之間採用買賣的方式比贈與要省錢。假如子女的房產證超過兩年，應該先賣掉這一套房再買大房，可以節省不少稅費。3繼承稅費最省從理論上講，通過繼承的方式把房產留給子女是稅費最少的一種方式，假如沒有其他方面的考慮，可以等父母去世後再辦理房產過戶，只需要繳納少量的登記費和印花稅。假如子女通過繼承方式取得房產證滿兩年後再出售該房產，且是唯一住房的話，可同時免繳個人所得稅和營業稅，只需繳納少量交易手續費。即使在房產證不滿兩年的情況下賣出，也只需要繳納1%的個人所得稅和5.5%的營業稅，總費用為9.75萬元。疑難解答房產證加名或減名，要按幾步走？坐堂律師：王展（聯業律師事務所主任律師）陳先生問：我和妻子前幾年在海珠區購買了一套房子。我最近看新聞在談遺產稅，說未來遺產稅肯定要實行，且費用不少。我想把兒子的名字加進房產證里，同時減去妻子的名字，這樣，兒子就能擁有房屋一半的產權，以後即使繼承我的那一半，也可以少交些稅。不知道具體應該怎樣辦理？坐堂律師答：建議陳先生選擇先刪名、再加名的程序辦理。先和妻子到公證部門辦理房屋的夫妻析產公證手續，然後到財稅部門辦理完稅或免稅手續，再到廣州市國土房管局測繪部門出具測繪附圖，最後持房地產登記申請書、完稅或免稅證明、夫妻析產協議書、測繪附圖、原房地產權證書、身份證明等資料，到廣州市國土房管局交易登記部門申請房屋析產登記，把該房屋的全部產權登記在陳先生名下。從法律上來說，加名實質上是增加房屋的共有產權人。按照規定，要增加房屋的共有權人，可以採取房地產權贈與或者買賣的方式。假如陳先生想採取贈與的方式辦理過戶。第一步應先到公證部門辦理房屋的贈與公證，然後到財稅部門辦理完稅或免稅手續，再到廣州市國土房管局測繪部門出具測繪附圖，最後持房地產登記申請書、完稅或免稅證明、測繪附圖、原房地產權證書、贈與公證書、身份證明等資料，到廣州市國土房管局交易登記部門申請房地產權贈與登記，增加兒子為房屋共有人。假如陳先生和兒子一起到房屋交易登記機構辦理贈與登記，則贈與合同無需公證。假如採取買賣方式則與普通房屋交易無異，在陳先生與妻子完成析產後，陳先生可帶齊證件與兒子一起到廣州市房管局交易中心完成交易即可。 本文來源：金羊網-羊城晚報
推薦閱讀：