地緣政治如何影響房價？｜環域居

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作者 Anne Machalinski

過去一年左右，英國脫歐、美國和法國總統大選以及歐洲幾起恐怖襲擊等地緣政治事件擾亂西方世界。與此同時，這些事件導致所有投資領域產生波動，包括股票、債券到商品市場。當然，豪宅市場也未能倖免。

加州大學洛杉磯分校齊曼房地產中心(UCLA Ziman Center for Real Estate)教授保羅·哈比比(Paul Habibi)說："正如其他投資手段，地緣政治事件幾乎瞬間影響房地產市場，但不同之處在於，我們往往看不到即時反應。"

哈比比解釋道，舉例來說，股票市場可以對恐怖襲擊等負面事件或英國脫歐等出人意料的結果做出"下意識反應"，具體表現為股價應聲下跌。相反，當積極事件發生時，如特朗普的勝選激勵投資者信心，股價一路飆升。

然而，在房地產市場，這種反應被延緩，因為買家做出置業決策只是一個漫長過程的開始，後續還包括出價、議價、第三方託管、調查和付款等。

哈比比說："通常，在出價的30、60或90天後，交易達成並完成備案，然後世界其他國家才能獲悉。房地產市場的滯後性意味著，地緣政治事件的影響無法立刻轉化成引人注目的數據和信息。"

房地產價格不易波動

第一太平戴維斯全球研究部主管約蘭德·巴恩斯(Yolande Barnes)在郵件中表示，"與其他投資方式相比，地緣政治事件更有可能影響房地產市場的活動，而非價格。"

巴恩斯指出，房地產價格具有"粘性"，不會因外部事件快速調整。

儘管如此，成交量可能發生波動，因為大部分賣家沒有資金壓力，不會急於將物業轉手並撤出市場，而買家往往採取觀望的態度並推遲他們的置業決策。

他補充道，"換言之，在不良事件發生後或者在不確定時期，您更容易看到住房成交量有所減少，而房價只有在市場供過於求時才會下跌。"

哈比比對此表示同意，他指出豪宅業主具有一定的承受力，他們能夠抵擋單一地緣政治事件產生的波動性或者多個事件造成的疊加效應。但他表示，"中等收入群體並不具備這樣的能力，因此可能給整體房地產市場帶來災難。"

通常，豪宅市場可以看到一個明顯的變化。例如，一起孤立恐怖襲擊事件之後，高端租賃市場將暴跌。房地產代理公司Beauchamp Estates戛納辦事處數字化部門主管Gillon Hunter稱，法國藍色海岸地區便是最好的例子。去年7月，恐怖分子駕駛一輛大卡車衝撞正在歡度國慶的狂歡人群，造成86人死亡，400多人受傷。他說："此次襲擊立刻對周租金在1萬5000歐元到15萬歐元的度假物業造成打擊。"

然而，該地區的銷售放緩源於近期其他的地緣政治事件，如英國脫歐，而非對恐怖主義的擔憂，因為似乎沒有人改變他們的出遊計劃。Hunter說："2017年的詢盤次數較去年同期增加30%，並且房價沒有下跌。"他補充道，唯一的影響是市場上有大量庫存，而潛在買家並不急於做出置業決策，這意味著房屋銷售將出現回落。

Hunter稱，中間派候選人埃馬紐埃爾·馬克龍當選法國總統預計將為市場帶來積極影響，因為大選過後市場呈向好趨勢，而且詢盤次數增加。得益於美元走強，美國買家有望利用這一匯率優勢在法國南部地區購置第二住宅。

市場走勢難以估計

地緣政治的不確定性還有另外一個影響：市場機遇和未來走勢難以預測，而部分專家將其稱作自二戰以來最大的影響。

總部設在倫敦的萊坊國際住宅研究部負責人凱特·埃弗雷特-阿倫(Kate Everett-Allen)稱，我們正處於高風險的環境中，迫使投資者紛紛將資本轉化成有形資產，如美國等穩健市場的不動產。

哈比比對此莫衷一是。他說："每當有人向我問起房地產市場的走勢如何，我會告訴他們有12種不同的結果，這取決於其他國家的情況。我無法憑空猜測這一點，而其他人也不能。"

但他肯定，在過去的10年里，全球地緣政治事件與美國國情之間的互聯性顯著增強。

哈比比說："如今，全球事件的關係更為緊密，信息的傳輸速度加快，而投資者的資產以多種貨幣的形式分散在不同的國家。這就造成了一種局面：一個國家『打噴嚏』，勢必會引起另一個國家的震動。"