訂單模式熱：美麗外衣下的內在隱憂

　　早在2004年，商業地產大佬萬達地產便率先推出了「訂單式」開發模式——「先招租，後蓋房。」然而，隨後幾年內這一名噪一時的歸於沉寂。時至2008年，商業項目不遺餘力地引進世界知名品牌，打造主力店;住宅項目的商業配套同樣高歌猛進，「非國際品牌不予考慮」。沃爾瑪落子中海國際社區、伊藤洋華堂落戶世豪廣場、珠江地產牽手家樂福、仁恆置地廣場聯姻LV、CUCCI、銀石廣場、富力天匯MALL簽約廣百百貨、龍湖「天街」引進UME院線……「事實上，這些商家的入駐在項目開建前就已簽約。」業內人士透露。

　　然而，「訂單模式並非適合每個項目」，商業地產分析師王浩表示。一方面，主力店的成功招商會讓項目後期營銷批上美麗外衣;另一方面，入駐品牌對開發商「低租金、高門檻、嚴管理」的要求，將不可避免地產生資源分配上的人為不公平以及「後遺症」。而這，恰恰是鮮為人知的內在隱憂。

　　·核心提示·

　　美麗外衣

　　減輕招商壓力，降低招商風險

　　降低市場研判失誤和規劃不當的風險

　　藉助主力店品牌影響力造勢，利於中小商家招商

　　內在隱憂

　　主力店的規劃要求與項目整體的利益衝突

　　主力店業態與整體項目業態的衝突

　　主力店低租金水平導致項目成本轉移和效益下降

　　○案例鏈接

　　「訂」出來的萬達

　　自2001年涉足商業地產開始，萬達商業地產一直是通過將主力店出租給品牌商家帶來影響力，再通過高價出售底鋪盈利。2003年底，萬達在商業業態組合上進行了重大調整：原來購物中心的主力店和單店的面積比從85：15調整為50：50。

　　萬達集團董事長王健林公開表示，「定單地產」有四個層次，一是聯合協議，二是平均租金，三是共同設計，四是先租後建。核心內容是，萬達要保障建設的商業地產符合客戶的要求。聯合協議就是與未來商業地產的下游租戶簽訂戰略性的合作協議。平均租金是解決談判成本和規模擴張矛盾的辦法，目的是降低談判所消耗的成本。共同設計就是萬達根據客戶需求，在建築施工前確定設計方案，保證不出「廢品」。

　　產銷對位降風險

　　萬達集團董事長王健林曾表示「修住宅是讀小學、玩商業運營是讀大學」。商業項目的風險在於，「招商不確定性將造成物業空置。」四川省商業地產聯盟會長冉立春指出，訂單式商業開發，最大的優勢是明確產品形態，避免盲目開發，有效規避規劃和設計失誤導致的產品錯位。

　　眼下，「定製模式」可實現物業與商業的無縫對接，如建築層高、承重、給排水、樓層面積，以及不同商家對地段，樓層分布要求等。」四川商業地產聯盟會長冉立春如是說。據了解，沃爾瑪明確要求入駐物業進深不能低於40米、層高不低於6米、柱距間要求9米以上等;影院在選址時，也對樓板承重和層高提出明確要求。成都愷信置業營銷營銷總監姚靜透露：在家樂福決定進駐時代天城後，公司工程部和設計院就按其要求，對賣場的地下商場、冷凍區、電梯的設置作出調整，以滿足其經營要求。

　　「以目前商業地產開發行情來看，如果不採用訂單模式的方式開發商業地產是無法滿足大型主力店要求，開發商可能會付出慘重的代價，日本開發商從來不開發沒有訂單的商業地產。」冉立春評價道。

　　訂單開發門檻明高暗低

　　訂單模式並不是萬能的，它也有自身的「門檻」，也可以說是局限性。瑞爾特房地產機構認為：為了吸引品牌主力店的進駐，商業開發商不惜對其降低租金甚至免租。據記者了解，在沃爾瑪超市的選址要求條款中，就明確提出了商業項目需要提供一定免租期的要求。「作為長期持有型物業，這就意味著大量流動資金被佔據，資金回籠緩慢。」

　　「要做訂單模式，首先開發商要有足夠的資金實力，能夠應對長期的資金流動壓力。」龍湖地產負責人說，「否則，為百貨店的設計做好了，開發商也支撐不下去了。」由此看來，由於資金鏈的限制，缺乏強大資金鏈支持的中小型開發商不可能以此方式運營商業地產。

　　行業資深人士還告訴記者，主力店在進駐綜合體時，更多地考慮自身在區域內的地位與作用，而一個商業地產整體項目則必須考慮自身在商圈中所承擔的商業功能，進而對整個項目進行全局性的把握。雙方矛盾的最後結果往往是主力店找到了自己的位置，而整個商業項目卻在商圈競爭中失去了自己的優勢和特點。

　　可以發現，訂單模式之下，主力店的進駐往往對商業地產整體項目存在價值稀釋的可能。

　　跟風或將導致產能過剩

　　據了解，今年面世的大大小小60家城市綜合體中，基本都採用了「訂單模式」。冉立春認為：「這種跟風的做法，很容易讓本地商業出現過剩。」他認為，缺乏監管和節制的「訂單模式」，有可能成為開發商「圈錢」的工具。一位不願透露姓名的行業人士向透露：一些開發商首先按主力店具體要求建設商場，不在乎主力店租金多少，而只關注藉助大主力店品牌的商業炒作，抬高產權商鋪的售價。

　　據記者探訪，由於主力店要求商業地產價位很低，在位置、價位、政策和服務方面也都提出了苛刻的條件，而開發商一般選擇接受。這樣就出現一個普遍的現象，最好的位置都留給主力店，但租金最低，真正的投資客戶的鋪位大都位置較差，而且售價最高，實際上他們就承擔了那些主力店的費用，「這叫做『挾天子(主力店)』以令『諸侯(非主力店)』。」一位行業人士如此評價，「由此可以斷定，對開發商來說，主力店的低租金水平勢必導致整體成本的相對增加和效益的相對減少。開發商面對這種情況，要麼自己承擔著這種損失，要麼提高其餘商鋪的租售價格水平，對成本支出進行轉移。而無論哪種方式，其最終結果都會影響到開發商的整體利益。」

　　今年3月，成都首個shoppingmall--百聯天府購物中心將撤離成都。據調查，事件緣由是開發商在引進百聯集團旗下的友誼百貨和世紀聯華超市後，承諾給其它小業主的投資回報過高，而目前租金太低，取得的利潤完全不足以回報小業主。於是小業主的抗議聲中，在開發商在導演了一出「自己打自己」的官司並獲得勝訴，接下來又「趕走」百聯集團旗下的友誼百貨和世紀聯華超市。「折騰的結果，開發商是名利皆損。」市場人士評價道。　　（成都晚報 陳柏喜 方誌勇）