2012巔峰對決：房產稅或將接棒限購令

　　政府說　　2012樓市者，困限購令久矣。問之，則曰："2010困於經濟，2011困於限購。今樓市已入2012年，調控或仍數矣。"言之，貌若甚戚者。 　　如問之，且曰："若恐限購乎？何者更符樓市發展，更限購，復房產稅，則何如？" 　　若果如此，樓市或現轉機："房將不為投機所擾？則房價之漲與跌，未若復供需關係之真實。2011如無限購令，則房價漲矣。自2008年長春房價開漲，積於今進5年矣，而購房之難日蹙。殫全家之入，竭貸款之能，首付而困頓，還貸而艱難，省支出，減交往，殫精竭慮，往往而舉步維艱也。2008年若曾購房，今其價幾已倍之焉，購房就增值，幾以成樓市之定理，如此到2010年，則樓市充斥投機者焉，非住則買爾，而買以炒房增值。投機之於樓市，如止渴之飲鴆，樓市繁華曇花一現，長此以往者，泡沫暴漲而危及經濟。調控因此而起，先調控，而收效甚微，則限購令出。今觀之，已見效矣。2011年底強令延續限購令，期畢其功於一役。越今年則限購PK房產稅，此樓市巔峰對決，豈若簡單之調控政策變化？若選適者用之，比2011年之嚴控更見成效，今後樓市安耶？" 　　《開發商說》之後，本報再做《政府說》，限購令延續已毋庸置疑，房產稅似乎也即將推出，2012年的樓市，限購令PK房產稅，誰力挽樓市狂瀾！　　2012，世界是不是如電影《2012》一般？尚待觀望！2012，樓市是不是能夠觸底反彈？就看政策！顯然，2012年樓市將會怎麼走，最集中的焦點就歸結在今年政策還將如何執行、以及是否會有更嚴厲的調控政策出台。經歷了一年左右的宏觀調控之後，樓市已經到了保持調控成果的關鍵時期，顯然樓市政策調控不會放鬆，房產稅、限購令的巔峰對決就分外引人注目，限購令延續已無懸念的現在，房產稅是否將接過調控"接力棒"，似乎已經昭然若揭，實則不然！　　第一回合：　　限購令、房產稅誰更有"實力"　　限購令在2011樓市調控年中扮演了非常重要的角色，其在其他調控房價上漲手段都起了作用但還差點火候的情況下推出，在當時的情況下，也只有限購令才能把房價抑制住，至少將房價過高過快上漲的勢頭給抑制住。但眾所周知的是，限購令在遏止投資熱的同時，也限制了一部分剛需購房者的需求，隨著限購令的延續，大部分城市在限購細則上都會進行一系列的調整，使剛需們能夠滿足購房意願，但是具體如何劃分投資與自住需求，可能需要花些功夫了。　　與限購令的高效、短期效應完全相反，房產稅更多的體現在長期效應上，實施初期的樓市調控效果不會非常明顯。房地產政策的調控從短期目標來講，去泡沫是很重要的；中期來講，擴供給很重要，達成供求相對的平衡；從長期而言，制度建設非常重要，要避免上幾輪所出現的報復性的價格上漲，同時避免房地產資產化的投機性趨向。從這個方面分析，房產稅將是制度建設中間的非常重要的一環，對於未來樓市健康發展將是非常關鍵的。　　第二回合：　　2012是否將"稅上限下"　　房產稅的爭論由來已久，去年限購令的實施，更被很多人看做是為房產稅的推行做一個鋪墊，近期財政部部長曾表示，要穩步推進房產稅改革試點。一些人據此作出了房產稅即將替代限購令的預測，但從樓市實際分析，限購令即將退出、房產稅即將實施的說法似乎尚待商榷。現在來談限購令退出，在尚有一些限購城市沒有對限購令延期表態的時候，明顯不合時宜。目前的樓市形勢還不容許放鬆限購的政策，大多數城市都還沒有完成本輪房地產宏觀調控的目標，調控重點的一線城市房價還沒有回到合理的水平。因此，未來限購令的退出恐怕不會一窩蜂地集體退出，而是根據具體情況逐步退出。　　2011年年初，上海、重慶開始試點房產稅。上海徵收對象為本市居民新購房且屬於第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定0.6%；重慶徵收對象是獨棟別墅高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購二套房，稅率為0.5%-1.2%。從目前的情況來看，試點結果不會很快顯現，所以房產稅的全面推行幾乎不能出現在2012年，今年或許會循序漸進，逐步擴大試點範圍，最後覆蓋全國，但這是需要較長一段時間來實現。　　第三回合：　　勝者究竟"限還是稅"　　近期結束的中央經濟工作會議提出，要推進營業稅改徵增值稅和房產稅改革試點。由此可見，除了上海和重慶之外，今年極有可能推出第二批房產稅試點城市，未來的房地產調控大方向是以房產稅等經濟手段來逐步替換限購令等行政手段，因此最終的結果，必然是限購令的退出，以及房產稅的全面推行。　　2012年是備受關注的一年，也是樓市調控進一步推進的一年，可以肯定的是，延續至2012年的樓市調控必然有"新手段"，2012年更是房產稅試點城市擴容的最佳時機。從中央政府多次重申，可以感受到對於樓市調控不動搖的決心，限購令作為行政手段，對樓市調控有非常大的積極作用，但從長期分析，開徵房產稅有助於促進房價回歸理性，也符合經濟規律。從長遠分析，房產稅的徵收將優化房產稅收制度、平衡房產持有和交易環節稅負，有助於促進公共財政制度的變革，促進房地產業的長期健康發展，房產稅改革試點範圍必然擴大，將逐步取代限購限價等"臨時性"政策。(記者 房霄洋)　　長春房地產業協會常務副會長兼秘書長盛學永：　　房產稅代替限購令是大勢所趨　　2012年的元旦剛剛過去，對於長春樓市來說，這是一個充滿了變數的發展歷程，有兩則消息為長春樓市所萬分關注，一是長春住房保障和房地產管理局局長劉大平公開表示，今年限購令延續；第二則消息是有關媒體稱，房產稅將取代限購令，成為樓市調控的重要砝碼。限購令施行一年以來，對長春樓市的影響有多大？房產稅具有哪些優點，為何千呼萬喚始出來？就此問題，記者採訪了長春房地產業協會常務副會長兼秘書長盛學永，其就此問題進行了一一答覆。　　限購令起到了積極作用　　"2011年長春房地產市場銷售量確實不太好"，長春住房保障和房地產管理局局長劉大平曾表示，限購令對長春許多樓盤的銷售量影響較大。的確，從去年年初開始，國家施行嚴厲的樓市調控政策，先後頒布了限購令、限貸等措施，與前幾年雷聲大雨點小的調控力度相比，這一次的動作顯示了國家平抑房價、打擊炒房的堅強決心。　　按照國家的部署，長春市認真嚴格執行限購令，在年終歲尾，我們請長春房地產業協會常務副會長兼秘書長盛學永對限購令施行以來的效果作了總結，他說："觀望情緒濃重，市場壓力大，交易量下滑，這是最直觀的市場感受；但是限購令也對長春樓市的健康平穩起到了積極的作用，打擊了一些投資客和投機客，減少囤房、炒房等哄抬房價的行為，在一定程度上增加市場的有效供應，把房子賣給真正需要購房的家庭。也促進了開發商群體的優勝劣汰，迫使開發商生產出更多品質住房。雖然部分剛需人群受到了影響，但對促進房價回歸合理的價位起到了重要的作用，可以說是受惠於廣大人民群眾的一項政策。未買房的人都盼望房子降價，買了房子的人又盼房子漲價，實際上合理的房價才是大家受益的根本保障。國家打壓房地產，遏制高漲房價是新政出台的出發點，但更重要和長遠的目的是為了房地產市場健康、有序的發展。對房地產市場而言，樓市結構的平衡才是市場穩定的重要根本。只有一方面加大保障性住房建設力度，一方面減少不合理銷售，才能為社會提供更多的房源，使房地產市場的供求比例逐漸和諧，供求關係日趨平衡，房價也才會趨於合理。"　　限購令只是權宜之計　　"限購令和房產稅沒有孰優孰劣之分，它們是不同屬性、不同範疇的兩項政策。限購令是行政手段，房產稅則是市場手段"，關於限購令和房產稅的孰優孰劣、何時施行等問題，一直是市民熱議的話題，長春房地產業協會常務副會長兼秘書長盛學永表示："房產稅是利用經濟槓桿來約束投資和投機行為，是純粹的市場經濟手段；而限購令則完全是強行規定的行政手段。房產稅通過稅收立法，來重新規定房地產市場的遊戲規則，一經確定，不會輕易變動；而限購令不僅可以隨時調整，而且也可以隨時取消。從期限上講，房產稅是長期行為，限購令是臨時措施。稅收必須有立法支持，因此一旦開徵，就會具有長期約束力；而限購令，不論是哪個地方的版本，都明確寫有"暫時"、"暫停"或"臨時"的字樣，限購令的優點就是見效快，但也只是權宜之計，不能長久實行。"　　限購令是房產稅的過渡　　盛學永表示："從長遠來看，房產稅必然取代限購令，這是大勢所趨。"此外，房產稅通過稅收的形式，將投資客或投機客的部分現金財富重新收歸國有，這在客觀上可以減少市場上過剩的流動性；而限購令雖然可以減少流動性的繼續增加，卻不會影響既有流動性的總量；限購令最多也只是把流動性從一個領域擠出，之後釋放到其他領域中去。而房產稅可以抑制投機的熱情，房產稅斷了政策的退路，使投資客的幻想泯滅，持有房產的時間越長，持有成本也就越高，不如早早出手。而單純的實施限購令，則可以表示將來發生變化的可能性很大，因此投資者持房待觀也不會增加什麼成本，賭上一把是完全值得的。雖然房產稅具有更合理的諸多優點，但盛學永認為，這也不是馬上就能實施的，"房產稅要經過調研、制度確立、試點等工作，公民房產信息聯網也是必不可少的一項工作，不能一蹴而就。限購令就是房產稅的過渡階段，待時機成熟，施行房產稅，限購令就可以功成身退了。"　　(記者 朱巾國)　　●政策鏈接　　樓市調控 各地有妙招　　長沙按面積限購　　2011年3月4日，長沙市出台的限購令卻令人耳目一新：對在本市市區(市轄五區，下同)已擁有1套住房的家庭(環長株潭戶籍家庭)，限購1套90平方米(含)以下新建商品住房；對在本市市區無住房並能夠提供本市居住證的外地家庭，在主城區限購1套90平方米(含)以下新建商品住房；對在本市市區，已擁有2套(含)以上住房的家庭、擁有1套(含)以上住房的外地家庭、不能提供本市居住證的外地家庭，暫停在本市主城區購買90平方米(含)以下新建商品住房。　　這將意味著長沙市將有幾類人從2011年3月4日起不可以在長沙市五區購買90平方米以下的新建商品房：　　一、戶籍為長沙、株洲、湘潭、常德、益陽、婁底、衡陽、岳陽八個城市的居民在長沙市五區已經有2套及2套以上房產的不可以購買。　　二、除了上述城市以外的在長沙市五區已經有1套房產的不可以購買。與此同時，限購細則並沒有對二手房買賣進行限制。　　重慶率先試點房產稅　　重慶市政府在2011年1月27日分別宣布，作為個人住房房產稅改革試點，從2011年1月28日開始向個人房產徵收房產稅。標誌著醞釀多年的房產稅進入實質運轉階段。另外，從當年10月1日起，重慶市將對主城區內符合要求存量獨棟商品住宅徵收個人住房房產稅。重慶因此成為國內首個對存量住房開徵個人住房房產稅的城市。　　重慶市對存量房徵稅的方式，是全國特有的以"算舊賬"式地向存量住房收取房產稅。　　隨著存量房產開始繳納房產稅，意味著重慶藉助房產稅新政，對房地產調控做到了全方位覆蓋，當地房產管理部門根據2011年一季度交易水平測算，2011年重慶主城交易的應稅住房將接近萬套，加上存量獨棟住房，初步測算這些房產在確權登記後應繳納房產稅逾億元人民幣。　　上海房產稅用做保障房建設　　上海市人民政府2011年印發《上海市開展對部分個人住房徵收房產稅試點的暫行辦法》，辦法規定從2011年1月28日起對上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房徵收房產稅，稅率因房價高低分別暫定為0.6%和0.4%。對房產稅試點徵收的收入，用於保障性住房建設等方面的支出。　　●他山之石　　國外樓市如何調控　　日本政府實行"保低放高"政策 　　日本政府為中低收入者提供廉價住房或優惠住房貸款，主要是用來保證中低收入者能買得起房或者能租得起房，高收入者的住房由市場解決。此外，鼓勵企業自建房分配給職工，日本企業的自建房受到政府鼓勵與土地供應上的優惠。　　韓國多項政策齊頭並進　　韓國政府重點擴大優質低價住房供應量，金融方面規定金融機構提供住房貸款的額度不能超過房屋實際市場價格的40%，以遏制投機性購房。加大了對不動產，特別是高價值不動產的稅收力度，使擁有多處房地產的家庭不得不每年支付高額不動產稅。　　美國多方面調控地產市場　　美國政府有區別性的自住房與投資房的貸款利率，區別性的普通住房貸款利率和大額貸款利率。對於低收入家庭首次購房，政府更提供許多優惠貸款條件，包括降低(甚至為零)首期支付額、住房抵押保險、減免購房時的交易費用等等。徵收房產稅，房產稅率由各州自行決定，大部分州的稅率為房產價值的1.2%-1.8%，房價越高比例越高。　　英國強化住房保障與差別稅收政策　　英國政府提出要"以可以接受的價格，為每個英國人提供擁有體面住房的機會"。防止炒房的做法是：銀行對房屋貸款額度有嚴格的限制，不能超過個人年收入的4.2倍，或夫妻年收入的3.5倍。　　德國主要從房價與租價兩方面進行管理　　在德國，房價開發商說了不算，所有房地產交易情況都要集中起來，形成"銷售價格總匯"，各地評估委員會則根據"銷售價格總匯"每年制訂"地價圖"。房屋出租價格方面，與房屋出售價格一樣，德國政府對房租也進行了嚴格限定，由市政部門、房東與房客協會、房屋租賃介紹所等機構，共同制定該地區不同房屋類型"房租合理價格表"。
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