香港地價暴跌，揭穿高房價三大謊言:北上廣深憑啥死撐?

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昨天，《麵包財經》刊登了關於香港土地價格大跌至內地二線城市水平，房價持續下跌的文章。其中提到，北京上海近期的土地拍賣價格折算出的樓板價遠高於香港。

香港房價已經「跳水」，三四線城市早就風聲鶴唳。

那麼問題來了，北上廣深的房價會繼續堅挺，甚至像不少人鼓吹的那樣，一直延續過去半年的漲勢嗎？

我不敢，也沒有本事預測房價。不過可以針對那些支持北上廣深房價上漲廣為流傳的理由，展現一些可供對比的硬幹貨。前車之鑒，也許比理論有用的多。

麵包貴過麵粉，房價就會永遠漲嗎？

支持北上廣深房價未來會持續上漲的一個理由是近期土地價格屢屢拍出天價，麵粉漲價，麵包必然漲價。

樓板價高企，的確是事實。

2015年11月，上海新江灣城的一幅土地扣除保障房之後的實際樓板價達到6.1萬元/平方。北京市區的一塊住宅用地則在去年7月份拍出7.5萬/平方的樓板價。

就連上海遠郊的住宅用地，成交價也已經達到3萬/平方米左右。今年1月27日，位於上海遠郊的青浦徐涇一塊住宅用地樓板價為2.85萬元，另一個遠郊閔行旗忠地區則在1月份拍出3萬元的樓板價。

但麵粉貴了，麵包就一定不會跌價嗎？看香港當年的數據。下圖是《麵包財經》（微信號：mbcaijing）根據香港地政總署公布的交易公告，計算出的歷年賣地成交單價：

上圖顯示的是1990年至2003年間土地的成交價格。很明顯的可以看出，從1990年到1993年土地成交單價從每平米1.77萬港幣上漲到8.35萬，上漲了370%多。而香港房價則在1993年至1995年大幅下跌，直到1996年回升並在1997年創下新高。

1997至1998年，平均地價分別為每平方米11.48萬和9.45萬，為歷史新高。而1997年亞洲金融危機之後，房價一跌6年。下圖為中原地產香港房價指數：

當土地價格創出瘋狂的新高後，接踵而至的卻是房價的大幅下挫。看來，麵包與麵粉的理論在金融危機面前，相當脆弱。

人口流入，真的能支撐房價永遠漲上去嗎？

支撐北上廣深房價上漲的另一個理由是一線城市人口呈凈流入趨勢。尤其是2015年下半年，各種關於人口流入支撐一線城市房價的文章在網路上廣為散播。

果真如此嗎？只要人口流入房價就永遠只漲不跌嗎？

還是看數據。

下圖是《麵包財經》根據世界銀行官方數據整理的香港1990—2014年人口變動趨勢圖：

過去25年，香港人口持續上升，這還沒有計算在香港短期逗留的遊客。

其中升幅最大的是1994年到1998年這一階段，1993年底，香港總人口590.1萬，1998年上漲到654.3萬，上漲了10.8%。1998年之後繼續上漲，2002年時達到674.4萬，較1993年底上漲14%。

但是亞洲金融危機爆發後，香港的房價從1997年開始一路下跌，一直跌到2003年，跌去接近7成，房價指數遠低於1994年。直到2010年之後，香港房價才再次回升到1997年的水平。

人口持續增長，房價卻在6年內跌去接近七成。如何解釋？

除了香港，紐約人口在過去幾十年間也持續增長，而次貸危機期間，房價照樣大跌。如果說北上廣深可以吸引全國的人才和資金，紐約則在吸引全球的人才和資金。

然並卵，大危機來了，紐約房地產照樣頂不住。下圖是紐約曼哈頓地區房價在次貸危機前後的走勢圖，很明顯，次貸危機後房價下跌30%左右。

人口流入難道真的可以完全燙平經濟周期，讓北上廣深的房價永遠上漲？

綁架了銀行，房地產就安然無恙嗎？

第三個支持一線城市房價的理由是：房地產綁架了銀行，如果房價下跌則拖累銀行引發金融動蕩，政府承受不了房價下跌……

且不管這個理由是不是成立，單就邏輯就很難說得通：不想不代表不會發生。

要維穩，也不想讓非法集資鬧出拉橫幅的民眾，但e租寶之流仍然能騙到500億；鋼鐵業不景氣，不想看到鋼廠倒閉減產帶來的失業，一噸鋼的利潤依然比不上一斤白菜……

對了，還忘記了說去年6月份的股災，也是不願意看到，能用的救市招數都用上了。

然並卵，上證指數還是跌破了3000點。

香港房價已經開始「跳水」，北上廣深還能硬挺多久？

昨天的文章，大家可以關注「麵包財經」的微信公眾號，在歷史信息里查閱。

本文作者：麵包財經研究組

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