樓市泡沫將財富從中間階層轉到最富裕少數人手中

07-17

　　世界上從沒有一個國家實行過「計劃生育」政策，一胎化的一個直接後果就是所謂「4-2-1」的人口結構。目前，農村剩餘勞動力的轉移已基本結束，這標誌著「人口紅利」時代的結束和「人口負擔」的時代的來臨。這足以改變目前房地產市場的力量對比。日本今天的問題可能只是中國明天問題的縮影，老齡化更為嚴重的中國需要面對的問題將很可能更為嚴重

　　隨著各地「限售令」的出台，大通脹經濟格局下的房地產泡沫終於看到了被遏制的希望。房地產泡沫可以說是埋在各主要經濟體內的「定時炸彈」。前有日本被80年代吹起的地產泡沫炸進了「失落的十年」，後有美國被次級貸款搞得經濟衰退。這一切的罪魁禍首，都是有人相信「房價會只漲不跌」這個神話。

　　美國加州的房價曾經連漲40餘年，而今，高峰時期54萬的房子已經跌倒了30多萬。日本的人口密度比我國更大，經濟發展水平比我國更高，但是我們可以看到，在從1982年到2002年的20年間，日本6大城市的土地價格先是上漲了4倍多，後又跌回了1982年的水平。可見，房價上漲不是絕對的，還要看它漲到了多少，漲多了總是要回落的。但是整個房地產泡沫的過程卻堪稱是國民經濟的一次浩劫。

　　房地產泡沫不會產生任何價值，只會起到財富轉移的作用：財富從整個社會的中間階層轉移到最富裕的少數人手中。這會打垮社會苦心維護的紡錘形結構，而紡錘形結構又是社會穩定的基礎和國民經濟穩定增長的動力。由於富人的邊際消費能力太低，高房價最直接的惡果就是透支整個社會未來的消費能力，這對於希望擺脫出口依賴並刺激國內需求的日本和中國，將是十分致命的打擊。日本已經無法更正昨天的錯誤，中國雖然還有機會，但是卻面臨更為嚴重的威脅：「4-2-1」的人口結構。

　　世界上從沒有一個國家實行過「計劃生育」政策，一胎化的一個直接後果就是所謂「4-2-1」的人口結構。目前，農村剩餘勞動力的轉移已基本結束，這標誌著「人口紅利」時代的結束和「人口負擔」時代的來臨。且不說，巨大的勞動力落差會對我國的經濟增長和養老能力產生什麼樣的影響。僅僅在微觀層面，一家人將繼承三套房的可能和婚齡人口減少這兩點，就足以改變目前房地產市場的力量對比。簡單地說，我國社會整體對居住用土地和住房的需求可能已經接近頂峰，並且這一趨勢在可以預見的未來不會改變。當然不排除個別地方的土地需求，由於人口轉移而繼續增長。因此，我們不得不問這樣一個問題：買房的人將越來越少，房價還會漲嗎？

　　這個問題對於所有想買房子的人將是決定性的。也就是說，即使沒有任何調控政策，只要市場充分意識到這個不可逆轉的趨勢，那麼市場的預期機制就會促使房價下跌，日本式的泡沫破滅隨時可能發生。到時，之前的上漲將成為許多人的投資噩夢，被透支掉的消費能力和投資慾望將給未來的經濟發展造成難以估計的損失。日本今天的問題可能只是中國明天問題的縮影，老齡化更為嚴重的中國需要面對的問題將很可能更為嚴重。

　　無論是出於經濟本身的需要還是社會公正的考慮，房地產市場必須受到嚴格的管制。但是調控的思路直接決定了調控的效果。

　　當下經常談論的房產稅。無論社會上反響如何，房產稅畢竟是從老百姓口袋裡掏錢，今天的讚揚可能明天就變成亂收稅的指責。而且我國徵稅成本之高，徵稅過程中的操作和尋租等現實問題隨時都有可能讓這項政策偏離原本的目標，甚至激起更大的社會矛盾。即使沒有這些問題，又有誰能夠保證多出的稅金不會被轉嫁到承租人的頭上？租金上漲又可能變成對高房價的支撐。對於實現社會公平和人人享有居住權這目標來說，房產稅容易打擊面過大又容易走樣。法律對每一個人都應該是公正的，而不能為了順從輿情和「大多數人」的利益，去犧牲少部分人。

　　對付「囤積居奇」，限購和行政查處已經證明是行之有效的作法。每個公民都有平等的購房權利。房產遊戲的本質就在於前人吃後人。利用通脹和土地稀缺造成的房價和租金上漲趨勢，向後來的人收取更高的租金，或賣出幾倍的價格。這也就是一些囤積房產的人願意花錢購買幾十處房產，自己卻永遠不會住的原因。也許有人會用通脹做借口，但是在通脹面前，人人是否平等？如果先富起來的人可以首先參與買房遊戲，而還沒富起來的人只有透支未來甚至上一代人的收入去享有一套住房，那麼這不是在抵抗通脹，而是先富起來的人借了通脹的刀捅死了還沒有富起來的人。

　　因此，限制購買不是否定市場的作用，而是保障了公民平等購房的權利。人們依然有充分的權利，通過合法的努力，去享受更好的房子。受到限制的僅僅是企圖「囤積居奇」的人。這種行為應該受到限制的原因就在於看似「市場化」的行為，擠佔了共有的社會資源：土地，而每個中國公民都有平等的享受這種資源的權利。

　　限制購買不僅在邏輯上容易接受，並且容易實施，不易被曲解。假設一家人有足夠的經濟能力和消費需求，自己常年居住一套，城市郊區度假一套，海邊度假一套，升級周轉一套，2至4套房產已足夠滿足成功人士自身的住房需求。各地可以根據本地購房者的特徵制定不同的政策，而全國統一的房產登記系統又可以保證政策的有效實施。這樣既保護了市場經濟中個人追求更好生活的權利，又打擊了囤積居奇，並且在政策執行的難度和效果上都好於房產稅。

　　總之，我國的人口形勢決定了房價的走勢終將回落。在各地已經試行的限購令不僅不應只是臨時措施，而且應該長期化並統一登記管理，在我國人口密度沒有得到根本改變之前，作為一項基本政策長期穩定下來