上海房價這十年，你都看懂了嗎？

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上海房價這十年，你都看懂了嗎？下圖是一張《08年至今一手房成交價數據》，數據來自「網上房地產」。

請不要誤會，這次陳列數據我不是為了感嘆上海房價漲了多少，只是問大家看懂了嗎？

反正我是沒有看懂，我沒看懂：同樣是房價大年；10年比09年狂漲了69%，而16年只比15年高了25%；

接下來我更沒看懂，17年上海的均價：43861元/㎡，18年前4個月均價：40389元/㎡。

上海樓市漸漸進入了「後真相時代」

為了應對「後真相時代」，我們做了許多努力，比如用二手房價做了能真正體現上海動態房價的「恆星小區指數」。

* 選取上海每個月交易比較恆定的1026個小區，即「恆星小區」

將他們的鏈家掛牌價及部分遠郊小區的評估價匯總後做成的價格監測，稱為「恆星指數」。

但這還不夠。。。我們為了再深刻地理解上海房價這十年；追溯了上海10年至今，超過8年的各總價成交排行榜top10；

數據的力量不是在於當下如何絢麗，而是時間的累計；我們可以看到這些年，哪些小區如朝日，哪些小區如夕陽；哪些小區如恆星閃耀，哪些小區如流星一現；我一直認為真相永遠是細節和時間拼湊出來的。

排行榜我們用了哪些歷史細節數據？

歷史細節數據1：時間

2010年至2018年4月，8年零4個月數據，分成9個年段

歷史細節數據2：總價段

<300w、300w-500w、500w-700w、700w-900w、900w-1100w、1100w-1500w、>1500w

分成7個總價段

歷史細節數據3：成交套數top10

各個總價段，各個年份，成交套數前10名小區

• 舉個例子

2010年總價<300w成交量TOP10的小區：

以上總價段測算，將歷年「做低合同價格」用演算法重新評估後進行了「行情價」還原，類似上圖這樣的排行榜我們做了63張；

9個年段 × 7個總價段 × 前10名小區 = 630個小區排名名額

每年因為7個總價段，而產生70個小區排名名額，9個年份就是共計630個小區排名名額；

這630個小區排名名額，合併完「反覆出現在多個年份的小區」or「反覆出現在多個總價段的小區」；

結果是630個名額僅被195個小區佔據著，630個小區排名名額中佔據最多的前10個小區及名額數。

這10個小區拿了164個名額，佔26%，超過1/4，這8年多里他們長期霸屏榜單。

630個小區排名名額中佔據最多的前10個小區價格情況：

歷史的細節告訴我們：在買房選擇上，有錢人其實很可憐。

8年多了，無論房價怎麼漲，有錢人選來選去就是這幾個樓盤；

我們重點分析一下占名額的第1名，仁恆河濱城2005-2007它這28個排名的名額是怎樣占的。

以上總價段測算，將歷年「做低合同價格」用演算法重新評估後進行了「行情價」還原；

我把歷年上榜中，賣得最好的總價用黃色標註好，我們可以大概發現：仁恆河濱城經歷了數次蝶變。

8年多的時間裡，仁恆河濱城由一個中高端為主，多元化客戶購買的樓盤，變成一個單一高端用戶青睞的樓盤。

有人肯定會說了:那時因為它漲價了，其他價位段沒有了造成的。

但是現實情況讓你啞口，以鏈家現在的掛牌量為例：

仁恆河濱城（2005-2007）有27套，其中8套1100-1500w的房源出售；

陸家嘴花園（2003-2004）有14套，其中3套1100-1500w的房源出售；

but

陸家嘴花園（2003-2004）17年、18年都在，1100w-1500w 成交top10排行榜里。

2017年1100-1500w成交套數前10名：

是什麼原因造成了仁恆河濱漸漸輸給了2017年1100-1500w上榜項目，是因為新一代購買1100-1500w的住戶的訴求；

從「家庭結構」和「階層需要」來說，他們的訴求多數是：3房+好位置+好學區；

而1500w以上的住戶對學區敏感度較低，他們更偏愛私立學校、國際學校，訴求多數是：大戶型+好位置；

陸家嘴花園、上海綠城一個對口福外、一個對口浦明，似乎都比仁恆對口的進才稍好一個台階；

而浦東的菊園能上榜實在是在房價暴漲後，它在這個總價段里體現了較高性價比；

不到1500w陸家嘴大三房，有的還可以看江，讓它在17年成為一匹黑馬。

這期先說到這（待續）

8年房價演化，帶來了各小區競爭關係變化；也帶來了購房客群的變化，也帶來各個小區認知形象的變化。

數據來源：房導航RealtyNavi