白賺50萬的房子，你買不買？

07-16

白賺50萬的房子，你買不買？

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今年的房價，特別值得一提的，就是現在的一二手房房價的倒掛現象。

我的一個朋友，前幾天參與了寧波萬科一個樓盤的認購，花了250萬買了一套新房，但是周邊二手房價已經賣到300萬了。

他笑呵呵的和我說，白賺了50萬。

我搜索了一下周邊的房價，感情還真是。

拿我住的寧波庄市這個地區來說吧，萬科的中高端精裝修新樓盤「翰林甲第」新房均價19500左右，而相隔不遠的老樓盤萬科城均價是23000，130方戶型的話，總價差40-50萬左右。

按理說一手房理應貴於二手房的呀，這是為啥原因呢。

主要是政府限價限的非常厲害，明明供不應求，卻還不讓價格上漲。

目前全國幾個一二線城市幾乎都存在比較大的倒掛的現象，倒掛比例普遍在10%-20%之間。

以一套房250萬來算，如果倒掛20%，新房買到賬面上就凈賺了50萬。

所以一二線城市有購房資格的筒子們，好好珍惜手上這張「房票」，這可是政府給我們爭取的8折優惠券。

話說，為什麼我要說是賬面賺錢呢？

因為短期內出手的難度，有點高。

現在市面上很多房子都是期房，基本要一年以上交付。

而交房之後2年內賣出又要徵收非常高的營業稅，雖然這個成本可以轉嫁給買家，但也導致大部分買家只考慮2年以上的二手房，賣方反而更難出手了。

更有個別地區，政策上實行限售，鎖死2年不能賣，壓根沒有流動性。

所以對投資客來說，還得看後續房市怎麼走，要想無風險套利，是很難的。

但這些對於剛需一族來說就沒有什麼影響了，反正短期內也不會賣房子，以8-9折的折扣價買入新房，是不可多得的機會。

說句不好聽的，政府放開限價，新房分分鐘可以再漲10-20%，到時候再買，就虧死了。

話說，對於投資客而言，現在真的適合投資房產嗎？

判斷房價走勢，通常會用到一個數據M2（即廣義貨幣，M2=流通中的現金+企業活期存款 +定期存款+其他存款）。

通俗的理解，M2就是市場上的貨幣供應量。

而中國樓市又是貨幣的蓄水池，只有國家拚命的印鈔，房子價格才會不斷上漲，所以用M2廣義貨幣來衡量房價走勢非常靠譜。

歷史來看，中國一二線城市的房價走勢和M2幾乎是成正比的。

那現在中國M2的增速趨勢如何呢？以下是一張趨勢圖：

。。印鈔速度是越來越慢了，降到現在，甚至創了歷史新低，只有8.3%，要知道過去60年時間裡，M2的平均增速可是高達16.4%！

所以要期待房價未來幾十年還能像過去這樣紅火，是不太可能了。

這裡還有一個同樣靠譜的指標，就是M2增速與長期貸款利率的差值。

由於M2與房價息息相關，一旦M2增速遠高於長期貸款利率，大家就可以無腦貸款買房，反正房價肯定能跑贏貸款利率，長期穩賺不賠。

而一旦M2增速接近甚至低於長期貸款利率，那麼就危險了，由於房價漲幅跑不過利率，這時你貸款貸得越多，將虧損得越慘。

這個差值是什麼走勢呢，如下圖：

過去房屋貸款利率只有5-6%，然而M2增速卻高達15-20%，大部分時間這個值可以保持在10%以上，所以一二線房產價格自然水漲船高。

但是現在這個值是多少呢？3.4%，更何況絕大多數城市的中長期貸款利率是基準上浮20%甚至30%，所以實際上這個差值還要更低。

一旦基準利率再上調一丟丟，或者M2增速再下滑一點點，M2增速-中長期貸款利率將小於0。

那麼這時候再去貸款投資房產，房價的漲幅將難以覆蓋貸款的利率，此時你貸得越多，反而會虧損越大。

所以現在處在一個關鍵的節點上，買房投資或許並不是個好的投資品種。

這個拐點雖然短期內不會到來，因為政府完全可以調控中長期貸款利率和M2增速來改變這個現象，但是也說明了國家目前採取貨幣中性偏緊、去槓桿的政策導向，再妄圖通過加槓桿投資房產來實現暴富，怕是要成為黃粱一夢了。