房產稅國外怎麼征：美國設置封頂 新加坡「劫富濟貧」

　　編者的話：根據日前公布的十二屆全國人大常委會立法規劃，備受關注的房地產稅法被補充進本屆人大五年立法規劃。這讓「房地產稅該不該征」的問題變成了「該如何征」。從世界範圍看，對房地產保有環節徵稅是一個通行做法，一些發達國家的房地產稅收制度已發展得相當成熟。它們是如何徵收房地產稅的？本報記者對新加坡、美國、英國、日本進行了調查。

　　新加坡：引入年值「劫富濟貧」

　　【環球時報駐新加坡特約記者 於江】以低稅率聞名的新加坡，其稅制設計相當完善。很多在中國仍有爭議的稅目，新加坡很早就有了明確的法律規定，房地產稅就是如此。在新加坡，房地產稅是政府財政收入的一個重要來源，但與其說它給民眾增加了經濟負擔，不如說它是「劫富濟貧」的工具。

　　新加坡房產稅的計算基礎是房屋的年值。所謂年值，是業主出租一個房間(不是一整套)一年所獲得的租金收入，再減去物業管理等開銷所得的純利潤。年值由稅務局每年根據各地的平均租金回報率計算，通常會低於租房的利潤。

　　新加坡政府對於年值超過8000新元(1新元約合4.5元人民幣)的自住房徵收4%-16%不等的房產稅，非自住房屋稅率則沒有起征點，從10%至20%不等。如果自住房年值低於8000新元，無需繳納房產稅;如果不是自住用房，就必須每年繳納最高800新元的房產稅。這一政策體現出政府對小戶型和低收入家庭的關懷。

　　隨著房產年值提高，所要繳納的稅款也水漲船高。以一個年值3萬新元的房屋為例，如果是自住用房，每年的房產稅為房屋年值(30000—8000)×4%，即880新元;如果出租，則為30000×10%，即3000新元。這一差額會隨著年值的增加而拉大，如果房屋的年值達到10萬，自住的業主需要繳納9200新元的房產稅，而非自住的業主則要承擔2萬新元的稅款。除此之外，自住用房的購房者每年會得到各種名目的優惠和抵扣，最終需要繳納的數目幾乎可以忽略不計，而非自住用房則必須全額繳付。

　　這一稅制的設計，與政府組屋的政策相互作用，讓寸土寸金的新加坡沒有出現惡意炒房的現象。在新加坡，9成居民生活在組屋裡，組屋由政府統一規劃，按照居民承受力而非市場價格定價，其標準是新加坡中低收入家庭4至5年的收入之和，或者20年至30年可用於住房消費的公積金之和——能夠購買一套組屋。對於海外人士來說，他們唯一的選擇是購買價格高昂的公寓，其房價不僅是組屋的幾倍，更需要交付不菲的物業費等費用。

　　總的來講，新加坡約80%的收入稅是由頂層20%的高收入群體繳納的，這一比例同樣反映在房產上。政府把從富人身上征的稅，拿來補貼組屋購買者，實現國民財富的重新分配。

　　2011年和2013年，新加坡曾兩次對房地產稅進行改革，其基本思想仍是進一步傾向弱勢群體，讓高端住宅業主尤其是房產投資客繳更多稅。對於這一制度，記者在新加坡很少聽到抱怨聲。基本上能買公寓的，大多不差那點錢，而買組屋的中低收入者在各種補貼下，實際稅負幾乎為零。

　　美國：給房產稅「封頂」

　　【環球時報駐美國特派記者 李曉宏】「美國房產稅的最大特點是每年都要交，而且貴。」謝女士去年帶孩子到美國讀高中，看上紐約長島的一套學區房。這套獨棟別墅地上、地下共3層，全部精裝修。後院里葡萄架旁還搭建了木質露台。「當時房東要價160萬美元，可每年的房產稅就2萬美元」，謝女士說，「4年後，孩子上大學我就回國了，房子留下，每年掏這麼多稅，不划算。」因此，她改為租房，每月付該房東5000美元。

　　「在美國買房不是一勞永逸的，要付一輩子的『房款』。」家住休斯敦的何先生2007年購買了一套住房，當時不到30萬美元，每年房產稅就1萬美元左右，「這相當於每30年重買一次自己的房子。」

　　在美國，只要擁有房子，就要繳房地產稅。美國房產稅率一般在1%—3%之間，不同州、縣、市和學區，房產稅的稅率不一樣。紐約州的房地產稅在美國各州中排在前列。統計顯示，2013年紐約州威斯敏斯特縣的房地產稅中位數為13842美元，居全美第一。而密西西比州的蒂尼卡縣僅為216美元。稅賦過重，引來很多人抱怨，有人甚至因此選擇搬離紐約州。

　　2011年，紐約州州長安德魯·科莫上台後，將控制房地產稅增長作為優先任務，「房產稅上限」(政府採取措施對稅收增幅實施限制政策，漲幅最高須維持在2%左右)政策是其推行的諸多減稅措施之一。科莫曾表示：「倘若紐約成為全國的稅都，長遠來說是沒有前途的。」他的房產稅封頂政策引起學校和地方官員不滿，但得到居民廣泛支持。

　　與紐約州面臨相似處境的還有康涅狄格州和新澤西州，特別是新澤西，其房地產稅甚至高過紐約。新澤西州蒙莫斯大學去年秋季發布的一份調查報告顯示，該州超過一半居民想在某個時刻離開新澤西，最主要的原因就是房地產稅過高。該州也實施了房產稅封頂政策。

　　為什麼房地產稅這麼高？美國《時代》周刊列舉了8個原因，第一項是稅賦高的社區學校好。這在紐約州威斯敏斯特縣、弗吉尼亞州的費爾法克斯縣都表現明顯。在威斯敏斯特縣，當地投入到學校的資金超過10億美元，這個賬單的主要付款來源就是房地產稅。

　　事實上，房產稅高的原因就在於它是地方財政收入的主要來源，在新澤西州，房地產稅貢獻48%的財政收入，而美國全國平均水平是33.1%。一般來說，縣稅、城市稅和學區稅三者間的比例為1∶1∶5。學區收到的房產稅越多，學校越有錢;學校越好，房產的增值也越大，政府財稅收入越多。

　　「有些人為了孩子的教育，不管稅率高低，首選學區房」，美國德匯律師事務所出庭業務部高級顧問律師尚·擷福說，「有些人退休後，就搬到房產稅率低的地方安家。」

　　英國：從「爐灶稅」到市政稅

　　【環球時報報道 記者 紀雙城 梁晨】「住房子就要交稅」在英國歷史上由來已久。早在十八世紀，英國就開徵物業稅。最初的徵稅標準是家中爐灶數目，因此也被稱為「爐灶稅」。後來改為按房屋窗戶多少徵收，因此變成「窗戶稅」。今天的物業稅是「COUNCIL TAX」，即市政稅，是地方政府的重要稅收。

　　英國物業稅依據房屋大小和所處地區，從低到高被列為A到H八個等級。如果業主購買或租住的是一套兩室一廳大約60平方米的住所，那麼在英格蘭的一般居民區中，就會被評為C級，每月繳納大約150英鎊物業稅。

　　最近幾年英國老百姓對物業稅意見越來越大。首先是物業稅逐年微幅上漲，從來沒有按市場房價波動降低過。在倫敦，不少當地人對記者抱怨說，住在相同的房子里繳的物業稅卻越來越多。另一個原因是，老百姓對於物業稅背後政府提供的服務抱怨不小。

　　英國房地產稅收今年4月出現大變化：外國人在英擁有的房產出售時，增值部分要繳稅。此前，法律只要求英國公民出售第二套房產時繳28%的增值稅。有分析稱，由於海外購房者大舉入市，倫敦房產市場呈現「泡沫狀情況」，新規定針對的就是這一問題。

　　英國房地產交易中的印花稅也有改革。2014年12月，財政大臣奧斯本發布「秋季財政報告」，明確一系列關於印花稅的調整政策。新措施主要是對印花稅進行階梯式徵收，簡而言之，房子總價越高，繳稅越多，總價低則少繳或不繳。世邦魏理仕中國區市場負責人蕭克對《環球時報》說，新政有意優化下調印花稅，以推動房市發展。

　　不過，英國房市只升不降的現實反映出貧富差距問題難以解決。前工黨黨魁米利班德早前呼籲英國人支持他的「豪宅稅」計劃：擁有價值在200萬到300萬英鎊房產的人，每個月額外繳250英鎊。但工黨在大選中失敗說明，「豪宅稅」並不對多數人的胃口，因為隨著房價高漲，接近「豪宅稅」的房子也越來越多。

　　專家：照搬國外經驗是大忌

　　【環球時報報道 記者 倪浩】財政部財政科學研究所原所長賈康11日接受《環球時報》採訪時說，全球主要的經濟體中，中國基本上是唯一一個還未實行房地產稅的國家，中國各界正在討論的改革，就是要像其他國家那樣，在消費性住房的保有環節，從無到有，形成稅制。

　　賈康說，包括美英在內的發達經濟體和發展中國家，絕大多數都在不動產保有環節徵稅。這個稅在美國被稱為財產稅或不動產稅，在英國被稱為市政稅。他認為，中國制定房地產稅法，要通盤考慮國際經驗里的基本邏輯，也要從中國國情出發進行個性化設計。

　　「拿別人的經驗肯定不行，一定要做個性化處理，具體怎麼處理，這就是目前爭議之處。」賈康稱，房地產稅再不實施已經跟不上中國經濟轉軌的需要。

　　中原地產研究總監劉淵表示，房地產稅在國外由來已久，但中國遲遲未徵收，主要跟中國國情有關。「中國的房地產市場是在1998年房改之後才開始的，是一個很年輕的市場，房地產稅對中國來講是一個新稅種。」

　　劉淵對《環球時報》說，地方政府依賴賣地的財政收入模式不能持續，房地產稅作為地方長期穩定的收入來源是一個可行方案。但中國房市與國外相比，不同之處遠多於相同之處，因此，稅制設計照搬國外經驗是行不通的。【環球時報記者 於江 黃文煒 李曉宏 紀雙城 梁晨 倪浩】

推薦閱讀：