遼寧營口樓市遭遇過剩危機 地方政府出手救市
這只是營口近年來房地產開發「大躍進」後遺症的冰山一角。記者在營口實地走訪多日後發現，恆大地產（03333.HK）、佳兆業（01638.HK）、中南建設（000961.SZ）、嘉里建設（00683.HK）等大牌房企在當地的銷售均遇到很大的困難，一些中小開發商更是度日如年。
面對樓市僵局，地方政府顯然坐不住了。
日前，一份名為《營口市住建委2014年二季度重點工作要點》的政府文件指出，市住建委將積極做好促進房屋銷售工作，制定全年外銷工作方案，擬定4月下旬召開營口地區春季房屋交易會。
目前，2014年營口春季房交會優惠政策已經出台—在4月1日~30日期間個人購買商品房，經各區財政部門房交會現場認證，給予購房者契稅全額返還政策，同時，在這一時段購房，辦理房屋所有權證時給予行政事業性收費減免政策。
在營口，這樣的救市政策十分常見。2013年，營口市政府牽頭房企赴黑龍江省的齊齊哈爾、大慶、牡丹江、佳木斯，內蒙古通遼、赤峰開展房地產項目巡展和房屋銷售活動，並在北京舉辦專場營口房地產推介會，促進營口的房屋外銷。
多位在營口從事樓盤銷售工作的人士均認為，營口的房子確實太多了。幾乎每個人都會提到的是：「老城區其實還好，主要問題在沿海產業基地、營東新城以及鮁魚圈。」一位曾經在沿海產業基地某樓盤做銷售的人士稱：「把沿海產業基地形容成是"鬼城"毫不誇張，有些樓盤甚至一套也沒賣出去。」危機蔓延
五礦豪生大酒店的業主方中國五礦集團在營口的日子並不好過。財大氣粗的五礦已在營口沿海產業基地「砸下」百億元。
營口沿海產業基地位於營口老城區的南面，是遼寧省「五點一線」沿海經濟帶園區之一，最初建立在一片廢棄的鹽田和灘涂之上。2007年，五礦集團在這裡圈下30平方公里土地，成立了五礦（營口）產業園。
然而，在土地財政的驅動下，當地產業的升級速度遠遠趕不上房地產開發的速度。大量的土地被迅速出讓，產業卻無法及時導入，最終讓沿海產業基地陷入蕭條。最直接的表現是，該區域的樓市已每況愈下。目前，沿海產業基地至少有20多個在售樓盤，其中大約有一半的項目已經停工或爛尾，夜裡亮燈率超過一成的小區屈指可數。
「這些樓盤雖然看著沒人住，但實際上不少已經賣出去了。」一位計程車司機對記者表示，「平時很少有人到沿海來，我們到這地方也是絕對"不打表"，因為根本沒有回程客。」
高空置率與銷售困難不斷蔓延，危機開始顯現。
在沿海產業基地的核心地段，一個名為「澄湖建鑫城」的爛尾樓盤格外顯眼，銹跡斑斑的鋼筋斜插在天空，生鏽的腳手架外濾網遊魂似地隨寒風搖曳。該項目由香港建鑫集團打造，於2011年6月9日奠基，在規模宏大的開工儀式上，建鑫地產相關負責人曾表示：「選擇營口，看中的是營口未來的發展趨勢，它有一個大發展的前景。」
澄湖建鑫城的遭遇並非個案。2012年底，沿海產業基地「星匯奧城」項目的開發商因延期交房不得不在當地媒體上公開發表了一封名為《致廣大業主的道歉信》。值得一提的是，星匯奧城項目的土地已經被開發商質押，為關聯公司的另一個地產項目發行信託提供風險擔保。
泡沫與危機也在營口的鮁魚圈板塊蔓延。鮁魚圈是聞名東三省的旅遊景點，這裡可以看到「夕陽落海」的奇觀，夏日遊人如織。傍上了旅遊地產與沿海經濟的雙重概念，鮁魚圈的房地產開發甚至比營口老城區更為狂熱。
有數據顯示，鮁魚圈至少有50個樓盤在售，若以每個樓盤20萬平方米的建築面積估算，這裡的開發面積已超過1000萬平方米。事實上，鮁魚圈單個樓盤體量動輒就超過100萬平方米，其中不乏萬科、嘉里建設、中南建設等大牌房企的身影。
嘉里建設發布的2013年年報顯示，其在中國內地的物業有8%位於營口，總建築面積約50萬平方米。萬科在鮁魚圈也出手不凡，營口萬科「海港城」佔地約54萬平方米，總建築面積約120萬平方米，項目將分十期開發，目前在售的是一期房源。
早於萬科進駐鮁魚圈的中南建設的日子並不好過。中南建設2013年年報顯示，營口「中南世紀城」項目規劃建築面積35.3萬平方米，截至2013年底，結算面積為0，銷售面積為7.29萬平方米，樓面地價僅800元/平方米。不過，營口房地產交易中心網站顯示，中南世紀城的佔地面積為42.3萬平方米，規劃建築面積為112萬平方米。
中南世紀城的一位售樓人員對記者稱，目前有六棟高層在售。「鮁魚圈的房子確實過剩，一些小開發商"跑路"的消息時有傳出，但我們是上市房企，你完全可以放心購買。現在這邊人氣是不太行，但將來肯定會好起來。」
記者在鮁魚圈看到，這裡的在售樓盤數量已經和營口老城區相當，在寬闊的馬路兩旁，亦有不少已經停工或是爛尾的項目。為了促銷房源，當地開發商已是無所不用其極，打地基就售房、一成首付、一年半內分六次付清全款等「打擦邊球」的手段都已被用上。
一位當地人介紹，鮁魚圈屬於旅遊區，對外來人口有一定吸引力，但一年中就夏天三個月「比較火」，確實有一些吉林人和黑龍江人會到鮁魚圈買房。但由於嚴格的限貸政策，這樣的外來新增需求在鮁魚圈的天量供應面前也顯得蒼白無力。
死結何解？
周末，營口房地產交易中心大門緊閉。一位在門口曬太陽的工作人員說，這裡周末都不上班。在國內許多城市，周末應該是房地產交易中心最為忙碌的時段。
「小夥子，是想買房子還是賣房子？」在交易中心門口，營口本地人李阿姨喊住了記者。在表達了購房意向後，她熱情地向記者推銷自己的房子。「我手裡有兩套回遷房，地段很好，南北通透，面積55平方米，總價只要19萬元。」
去年才取得這兩套回遷房的李阿姨還沒有辦理產證，這樣的賣房行為並不合規。李阿姨告訴記者，這幾年當地政府在棚戶區改造上花了大力氣，當地老百姓或多或少握有幾套房源。
看到記者有些猶豫，李阿姨表示：「如果你真想買，價格都好說，要看房就一定要在今天下午，我明天就要回瀋陽去了。說實話，我急著賣，要給兒子在瀋陽買房湊個首付。」
在營口房地產交易中心外的廣場上，有許多像李阿姨這樣的賣房人，他們將房屋信息手寫在紙板上，手持著到處吆喝或者就乾脆將小紙板貼在地上。
李阿姨的經歷背後是營口遭遇人口凈流出的現實，這對於當地的天量庫存無疑是一個壞消息。
一位曾到營口考察的開發商稱：「除了鮁魚圈可以吸引小部分外來人口，營口其他區域的人口偏向於凈流出。更為重要的是，營口的房屋不限購但限貸，外地人在營口想要買多套房只能付全款。」
一位在東三省有大量投資的開發商對記者稱：「對於開發商來說，廉價獲得大量土地儲備的意義，不僅僅在於能夠造房子，還能提高公司的整體估值，進而可以獲得抵押貸款，這能夠在某種程度上解釋，為何這麼多開發商願意湧入營口。」
「處於泡沫中的主體很難意識到自己的危險境遇，因為泡沫本身就是一種非理性的繁榮。」上海師範大學商學院投資與保險系副教授黃建中對《第一財經日報》記者表示，「鬼城」對於中國經濟而言是危險的「火藥桶」，可謂「前人投機，後人遭殃」。
(第一財經日報 作者 柳九邦)
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