《理財》把房地產放進LLC（上） | 世界新聞網

07-16

有些讀者常問：是否應該把出租的房地產放進有限責任公司（LLC）裡？現在，許多華人買下房地產後出租，並由自己所有，而不是公司所有。但是，從投資目的來說，比較穩妥的做法應該把房地產的所有權從個人轉入有限責任公司裡。這個做法不僅可以保護所有者的個人其他財產，如現金、投資和其他房子，避免責任混在一起，承擔賣掉還債的風險。

一般來說，你可以把一處房地產放在一個公司裡，也可以把許多房地產放進一個公司裡。房子放在公司名下，有得有失，本文分析其中的利弊。

優點

成立有限責任公司的主要目的是獲得法律保護。假如有人在你擁有的房子裡遭受傷害，且這棟房產所有人是你個人所有，你的所有個人財產就面臨風險。例如，一名屋主出租房產給一對年輕夫婦。年輕夫婦舉辦一個節日聚會，結果一名客人從樓梯上摔下，並送進醫院治療。客人可以狀告屋主，如果客人獲勝，可以獲得屋主的房子責任保險的賠償，以及屋主的個人財產來賠償。

房地產投資者一般都購買保險，作為保護個人責任的方法。但是，責任險都有一個限額，一般來說損失超過限額的機會非常少。但是如果賠償超過保險額，後果是令人恐懼的。若是投資者個人擁有這棟房產，不僅個人可能被訴訟，而且會連累他們的個人資產。但是假如是有限責任公司擁有這棟房產，僅僅公司擁有的財產可以被索取，投資者個人的風險將受到保護。

有限責任公司成員的債權人，並不能獲得有限責任公司的資產，若是沒有符合運營協議（Operating Agreement）要求的步驟，也不能變成公司成員。儘管按照目前法律，債權人可以拿到房地產，有限責任公司和運營協議通常可以加入障礙條款，該障礙條款可以限制債權人僅僅接受有限公司的營損分配，而無法成為有投票經營權的成員。

那些獲得法官判決的債權人，假如沒有運營協議或者大多數成員的允許，並不能接管有限責任公司成員的利益。而股份有限公司（Corporation）股東的債權人則可以變成公司的股東。

收入稅

從稅務上看，兩個或以上成員的有限責任公司被視為「穿過」（pass-though）公司。這個穿過的意思是公司的收入分配給所有人，公司不繳稅，由所有人在個人稅表上承擔稅務責任。因此，有限責任公司只有股東有稅務責任，而公司本身不需要繳稅，故沒有雙重稅的問題。這與傳統的股份有限公司是不同的。股份有限公司有雙重稅和其他的稅收問題，通常不適合持有房地產。

房地產贈與稅

與個人持有房地產一樣，有限責任公司也可持有房地產，雖然沒有省收入稅的作用。但是家庭有限責任公司在管理資產和贈與財產給子女則是有力工具。它可以達到父母掌握經營權，而子女擁有所有權。

家庭可以享受贈與和遺產稅的優惠。家庭有限責任公司，可以當你在世時有效地分配財產給子女，甚至不需要繳納贈與稅。而且，你仍然可以控制你的資產，對你和子女是雙贏。

在家庭有限責任公司內，父母仍然管理公司，而子女和孫子女僅僅握有公司股份，沒有管理權和投票權。父母有權買賣、交易或者分配公司資產，而其他的成員則控制權則受到限制，不能出售、撤回、轉移公司的股份。父母掌控公司資產，可以防止年輕成員胡亂做出決定，或者因為官司等糾紛而失去財產。另外，有限責任公司也是保護隱私的有效工具。

房地產轉移

有限責任公司的資產轉移可以豁免轉移稅及利得稅。當從個人轉移房地產到有限責任公司，或者一個有限責任公司轉到另外一個有限責任公司，只要轉移前後成員擁有房地產的比例不變，不需要繳交轉移稅（transfer tax）及利得稅。（作者為註冊會計師及理財顧問）