4月份萬科的銷售額都大跌了35%，調控威力漸顯！房企要準備好過冬

07-16

今年一季度是房企有史以來賣得最好的一個春天！碧桂園、萬科三個月就達到了去年一半的業績，其中，碧桂園僅3月單月就實現簽約銷售金額634億元，同比暴增230%！

不過，正如明源君此前提醒的，這些標杆房企業績暴漲固然有很多獨門利器，但更多的可能源於一點——都把今年的銷售目標往前提了。事實證明，這是明智之舉。4月份，大量房企的銷售金額即大幅下滑，萬科環比3月下跌35%，不少房企下跌50%左右，個別走高端路線的甚至下跌70%以上！

▲來源：公司公告、明源地產研究院

毋庸置疑，調控的時滯已過，現在已經開始顯示威力。過去幾次調控，房價的周期大約為兩年，房價調整的周期是7~8個月，但此次不同，還有加嚴的趨勢。往後的銷售數據比4月份還壞將是大概率事件。各房企，以及地產人恐怕要及早做好過冬的準備。

4月份成交大幅下滑

調控已經開始顯現威力

剛剛過去的一季度是房企賣得最好的春天，但是美好的時光總是短暫的。進入4月份，不那麼好的日子開始來臨。

一、標杆房企4月的銷售額環比下跌嚴重

市場過熱到政策出台會有一個時滯，因為政府要觀察、調研，還要商議出什麼樣的政策，以及何時出；政策出台以後，也會有時滯，就像一輛高速行駛的列車，即便踩了緊急剎車，但由於慣性的作用，還會向前滑行一段距離才會停下來。

這兩個時滯的時間段，就是重要的時間窗口。正所謂天下武功，無堅不摧，唯快不破。碧桂園、恆大等標杆房企早就預判准了形勢，而且照此制定自身的戰略。

這些企業不僅春節不打烊，而且還加大了推貨的力度。在2016年全年業績記者招待會，碧桂園副總裁程光煜即表示，公司一、二月的快速增長出了得益於春節不打烊……

可以說，一季度賣得特別好的房企，都是成功地抓住了出貨的時間窗口，實現了落袋為安的目標。

如今，時滯已經結束，前提層層疊加的調控政策開始顯現威力，使得房企4月份的銷售額受到較大的影響。特別是項目主要在一二線城市，且產品以改善型、高端為主的房企，因預售證審批受阻，受到的影響尤其大。恆大、碧桂園等受到的影響較小，是由於其在三四線，乃至五線城市有大量的項目，受調控影響小。以下是興業地產首席閻常銘發給明源君的一張圖表的部分：

▲來源：CRIC、興業證券房地產團隊、明源地產研究院

二、北京、上海商品房成交下跌十分明顯

與各房企銷售業績下滑相對應的是，最先啟動調控的重點城市，成交量和價格雙雙下跌，且幅度都還不小。

北京4月商品房共成交40萬方，環比下降48%。據報道，北京二手房下降明顯，中高端房源議價空間在10~15%。

上海市4月商品房成交102.43萬平米，環比上月下跌4.12%；成交均價36288元/平米，環比上月下跌2.08%。

雖然價格走低與新房成交在郊區新城或冷門區域有關，但是成交面積下跌卻也是不爭的事實。尤其值得注意的是，4月份上海商品住宅放量供應，達到今年1月份以來高峰，共計約57.33萬平米，但成交量卻不升反降。

▲ 來源：佑威房地產研究中心、明源地產研究院

蘇州4月商品住宅共成交6511套，環比下降0.67%。成交價17951元/平米，環比下降2.08%。新房價格今年首次下降。

與此同時，南京、杭州等地的新房成交量也環比下降20~30%，價格已經開始止漲，甚至有特價房出現。

深圳較為特殊，4月商品住宅共成交1977套，環比上漲（3月基數很低），但成交價54619元/平米，環比下降0.2%。連續7個月下跌。

4月份調控頻率有增無減，執行力度也越來越大。調控效果在4月已經開始顯現，成為樓市行情的分水嶺，預計二季度房價將繼續降溫。

明源君認識一些北京的中介，他們均表示，進入4月份，基本沒房可賣，少數中介甚至轉行了，剩下的則則只能賣海南的房子。

此次調控不同以往

不會這麼快結束

以史為鑒，可以知興替。但是，簡單地套用過去的經驗預測未來，卻很可能犯錯，我們需要以發展的眼光看待問題。

從2008年至今，我國經歷了三輪由政策放鬆、收緊、再放鬆導致的房地產短周期，每一次的周期都大約是2年。而這2年間，市場下行的時長大約是7~8個月，但這一次，顯然不同以往。

2008年以來我國房地產調整周期圖

▲ 來源：明源地產研究院

此番調控被稱為史上最嚴，從需求端到供給端，再到金融去槓桿，海陸空全方位壓制房地產市場，顯示出了管理層調控的決心。明源君認為，此次調控不會這麼快結束，周期將超過兩年。

第一，加入調控的地方還在增加，已調控的城市還在加碼

自去年9·30打響樓市調控第一槍，截至目前，全國已有超過55個城市祭出各類調控政策約200次，而北京從「3·17新政」開始的新一輪樓市調控，更是以「四限」手段全方位狙擊樓市投資投機。

而且，加入調控的城市還會加多，有些甚至根本意想不到，比如3月23日，安徽省阜陽市臨泉縣政府官網突然發布一則「臨泉縣限房價、控地價給樓市降溫」通告。而臨泉縣是國家級貧困縣！4月份蘭州、海口等城市也加入到樓市調控的行列……

早期已經調控的城市也將會不斷加碼，例如5月3日凌晨，鄭州市調控再次升級，除限購區域擴大，還規定自5月3日購買的住房，不滿3年不得上市轉讓。自此，限售再多一城，而這遠不會是最後一個。

這些調控政策無疑會使得此類城市後續市場交易受到影響,成交面積環比下跌20%甚至更高並不奇怪。

第二，經濟表現好於預期，用房地產刺激的邏輯並不成立

作為國民經濟的支柱產業，我國房地產經常在經濟下行時充當救心丸的作用，但目前來看這一邏輯不成立。

根據今年兩會的政府工作報告，今年GDP目標為6.5%-7%。根據國家統計局的數據，今年一季度國內生產總值180683億元，按可比價格計算，同比增長6.9%，好於預期。說明自去年9月以來的調控對經濟影響不大。

▲ 來源：Wind資訊、明源地產研究院

雖然一季度，全國房地產開發投資19292億元，同比增長9.1%，增速比上年全年加快2.2個百分點；全國商品房銷售額23182億元，增長25.1%；但是，3月末，全國商品房待售面積68810萬平米，比2月末減少1745萬平米。

第三，促進房地產市場穩定發展的長效機制正在加快形成

去年12月中旬召開的中央經濟工作會議提出了「房子是用來住的，不是用來炒的」這個定調性質的觀點。不少人將其當作「狼來了」，以為一陣風過去就會繼續走老路。然而，這一次極有可能是來真的！

中共中央政治局4月25日召開會議，分析研究當前經濟形勢和經濟工作，習總書記主持會議，提出：要加快形成促進房地產市場穩定發展的長效機制。這則消息亮點就是「加快形成」這四個字！

限購限貸限售顯然都不是長效機制，長效機制一定是符合當前已經高度市場化的機制，市場的特徵就是要發揮價格的調控作用，價格調控一定會與稅收關聯，因為稅率是最好的價格調控機制。因此，加快形成房地產調控約等於稅收政策會很快出台。

目前，一些三四線城市也開始限購，說明房地產去庫存已經接近尾聲，這時候出台房地產稅是最佳「窗口期」，房地產稅很有可能突然推到人們面前，就像雄安新區的設立。目前，不少地方已經限售，即便房地產稅推出，市場也激不起多大的波瀾，然後慢慢放開限購，等市場適應後，房地產稅自然會替代限購。

房子是用來住的，不是用來炒的，這個樸素、平常的表述背後潛藏了大規模的改革震蕩。明源君認為，未來，房地產將配合國家經濟良性發展的基本訴求，從根本上結束多年來的脫實向虛、不斷加槓桿的泡沫路線，回歸房子的居住功能。

還有諸多跡象表明政策還會繼續收緊，比如，最近北京開始對樓市定向加息。北京中介關店300家，鏈家也不例外，要知道，當年調控時，別人關店，鏈家則不斷開店，待市場回暖之後，它已經是一個龐然大物，現在關店，說明其也預判調控會持續很長時間。

面對即將到來的寒冬

房企需要深挖洞廣積糧

調控讓熱火朝天的景象開始轉冷，對於房企來說，要做的就是深挖洞，廣積糧，靜待春天的來臨。

一、房企的重要目標是拿錢拿地

通過海外融資為自己輸血

在4月21日的銀監會一季度經濟金融形勢分析會上，銀監會主席郭樹清稱要合理控制房地產融資業務增速，有效防範集中度風險，嚴禁銀行資金違規流入房地產領域。

4月26日，中央召開了國家金融安全會議，明確要求強化房地產市場調控，並制定長效機制，堅決遏制和打擊房地產領域的加槓桿違法行為。

事實上，2016年9月前後，央行拉開了去槓桿的大幕，密集出台的政策將房企融資的通道一個個堵死。

此前兩年，公司債是房企的重要融資工具。Wind數據顯示，2016年房地產類公司債發行986隻，發行金額12705.32億元，占公司債發行總額的46.7%。而中原地產研究中心數據顯示，2017年1月份，全國房企包括私募債、公司債、中期票據等融資合計僅133.08億元，相比2016年1月同期下降幅度達到了92%。資金價格也出現了明顯上行趨勢。為此，房企紛紛走向海外。

數據顯示，2017年3月，房企海外發行的票據、債券達到302.28億元，占當月房企發行票據、債券總額的74.95%，約為3月份房企銀行貸款的2.25倍！

▲ 來源：Wind資訊、明源地產研究院