【房產】在加拿大買地建房和翻建那些事兒。。。

買地建房三步走，選好地段贏在起點

在加拿大買地建房主要有三個步驟，首先自然是要購買一塊土地。購買土地之前要去地區市政廳了解該土地的規劃，看看在那裡能夠蓋什麼樣的房子，允許建造多大的房子等等。也可以買舊房子，然後將舊房子推倒，再建造新房屋。一般說來舊房子所在的地理位置都比較好，但是買舊房子的價格要比買空地的價格高一些。購買土地時，除了價格因素以外，還需要考慮位置、學區、環境、周邊配套等諸多因素。

選好了心儀的土地，下一步就是房屋設計。一般來說，如果購房者本人不是專業的設計人員，建議還是聘請專業的建築設計師完成這一步驟。將你的想法告訴設計師，無論你有什麼想法，設計師都會按照你的意願來設計房屋，當然，不能夠超越政府的規定範圍。設計圖紙需要先送市政廳進行審批，一旦圖紙審批通過，取得了施工許可，你就可以著手進行建造施工了。在這裡需要強調的一點是，多花時間對圖紙進行認定，當施工開始之後再修改設計會給你帶來許多的麻煩和更大的成本，因此要在設計階段多多思考，一旦設計方案確定了就不要再改動。房屋翻建。建設時有兩種選擇，一種是找建築商負責建造。簽訂建造合約是必須的，合約中主要的條款是每平方英尺的價格是多少以及建造的時間，比如每平方英尺一百五十塊加元，6個月完工等等。如果你是建造平房，每平方尺的成本要多加二十塊錢。建築合約中要明確規定建商的責任和義務，要確認建商在勞工賠償局有良好的記錄，要尋找持有執照的建商，他們的價格會比較固定。不要忘記購買建築保險，這是非常重要的一項安排，如果工人從房頂上掉下來那就麻煩了。

屯地首先要明白土地的Zoning(政府規劃)，這是決定土地價值的非常重要的因素。一塊土地可俗分為生地和熟地。所謂熟地，也就是政府的規劃已完成，相應水電氣、上下水的配套設施已經或即將到位，購買這樣的土地，價格相對會較高，但是因為相關的申請已經完成，時間成本比較低，風險也較低，當然收益也會被賣家分割一部分去。另外一個叫完全生地，也就是說在可預見的期限內，政府的規劃不可能有很大的改變。比如說是在安省 Oak Ridge Marine或聯邦的環保保留地範圍內，如果沒有某一級政府的Official Plan，恐怕這樣的土地只能等我們的孫子去開發了。

其實在這生熟之間，還有一個灰色地帶，俗稱半生不熟，該種土地，其實政府的規劃可以改變，只不過還沒有去 Re-Zoning。當一個土地能否去申請改變規劃，當然首先要研究有沒有這種可能性。然後，要先下手為強。在多倫多有很多這樣的大公司，一直在伺機搶抓機會。比如在列治文山北部，已經沒有太多可供開發的土地了，一是本身它的地理位置決定了這一點，二是它的地形地貌制約了它的開發。列治文山北部不是五大湖區的保留地，就是屬於Oak Ridge Marine 的限制區。

而在列治文山這樣一個學校資源優質、社區交通完善、人口素質高的市鎮，很多人還是想移居此地，因此近幾年該社區的房價也隨之不斷上漲。如果能在列治文山北部找到一個可以開發建設的土地，您覺得如何呢？原來，列治文山市政府，由於本身城市發展的需要，在安省的Oak Ridge Marine 實施前，即1999年已提出 Leslie North Secondary Plan。此項 Plan 作為市政府的官方的計劃提出，到 2003通過醞釀至今。所以凡是在此計劃之內的土地，在未來都可以改變用途，變成低中高密度的多個住宅，或商業或其他靈活用途。目前大片土地已被一個大的開發商捷足先登，並且已經進入第一階段的申請，即環保計劃審批。

把握關鍵環節，翻新改建助您點石成金

關於房屋翻新改建，房屋翻建是一個比較複雜的工作，首先到政府，聽政府官的解釋，不能隨便以經驗去判斷這塊地能不能翻建，畢竟每個區域的情況和管理都不盡相同。我們首先幫助客戶選擇買到合適的房源，經過專業性的分析和設計以及審批等工作流程，會為客戶贏得30%甚至高達50%的利潤空間。」

對於翻新改造的項目，「選房源」是至關重要的一個環節。第一個因素，首先要選好位置。假如區域選擇好了，區域非常火爆，漲幅很高，這是實現高價成交最初的前提條件。做地產第一強調的是Location，第二強調的是Location，第三強調的還是Location，位置至關重要，做翻新改造也同樣道理。房子所在的區域是成長性很好的區域，就有很大的改造空間。對於有翻新潛力、推倒翻建的熱區的房子，持有也是一種很好的投資。翻新改造風險很大，一定要謹慎，有很多東西不可預見，很有可能擴大成本支出，所以，對結構潛在補救措施造成的成本控制一定要有所考量。

翻新或翻建每一個環節都很關鍵，實現高額利潤的條件分析一定要做好。施工成本核算要把握三大控制，即進度控制、質量控制和成本核算。成本控制有兩種做法，一種就是打包的做法，不會突破預算。另一種就是收一定比例的管理費的做法，按施工成本的百分比。關於推倒重建，強調的也是區域選擇，賣掉新房的價格減去買地和蓋房的價格之後有可觀的利潤才可以去做。首先一定要核算，最終預期賣到多少錢？施工成本、設計及其他費用減去買地的費用，能有可觀的利潤空間。原則上，投資回報不可以低於現金投資回報的50%，換言之投資100萬，一年後投資回報期望值是50萬。

另外，投資人要謹記專業人士的提示：翻新改建項目要把握設計流行趨勢。設計觀念很關鍵，房子的設計一定要迎合新的設計觀念。很多房子能感覺到是舊房子，很多特徵性的設計是沒辦法磨滅的，是不可以做翻新改造的。房子選好後想做好翻新改造要找兩類人，一類是建築設計師，設計師的任務是設計出一個科學合理、實用美觀的方案。另一類是要找一位資深的地產經紀，地產經紀的任務是確認設計師的方案是否適合當前市場的需求。建築設計師必須與對市場認知很強的地產經紀加以配合，這樣設計翻新出的房子才能賣出高價。

堅持「三點選房原則」，就會降低風險。第一個原則——面積要大。但是不能大面積擴建，會放大施工成本，很大程度上獎勵利潤空間。第二個原則——立面要有空間，最好是兩層，建議選雙車庫、三車庫的房子。但是平房要加一層，會投入很多，投資回報不划算。第三個原則——要能創造出空間。大部分舊房子層高不夠，有9尺的房子優先考慮，層高夠的話會有機會創造更大的空間感，如設計旋轉樓梯、挑高大堂屋頂等等，開放式設計是一種流行趨勢。每年的春天房市都很旺，冬天房市近幾年都不太冷，如果房市在沒有明顯補漲的情況下，現在是很好的買入時間，到明年春天會有一個明顯的自然增值。

來源：地產周刊RealtyWeekly 徐朝

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