千萬注意! 華人屋主，租客，不看後悔! 輕者:上庭罰款, 重者:控罪坐牢! 如何保護自己的合法權益?...

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就在近日法拉盛一房東要求租客出示其合法移民身份證明，此事被告到紐約市人權委員會(City Commission on Human Rights)，人權委員會立刻向房東發出禁止令，因為查問租客移民身份是歧視行為，惡意違法者最高可面臨25萬元民事罰款。

圖為涉事法拉盛公寓樓。(谷歌地圖)

房東查租客移民身份屬違法!

據紐約僑報報道，法拉盛95-36 42nd Ave的房東Jaideep Gaddam Reddy今年6月12日向居住在該處房產的租客發出通知，要求「所有名字在租約上的房客」，必須出示他們的社會安全卡，在美國的身份證明(綠卡或護照)，以及工作證明。

人權委員會立刻向房東發出禁止令，指出房東這麼做違反了紐約人權法，因為人權法禁止基於外國人身份或公民身份而歧視租客，禁止基於合法收入而歧視房客。合法收入不僅包括工資收入，也包括社安金，聯邦、州和地方政府的公共福利，以及包括第八條款補助券在內的房屋補助。

人權委員會要求房東立刻停止任何歧視行為，並且要通知房客，之前向房客提出的要求已經取消，同時還必須在5天內向人權委員會作出回應。另外，房東的代理人必須參加人權委員會的相關培訓。

惡意觸犯者最高罰款25萬元...

為了提醒新移民他們擁有的權力，市長白思豪將於6月21日在皇后區啟動「行動日」宣傳和教育活動。市政府指出，歧視一個人的移民身份，是違反紐約人權法。民眾可以打311舉報或上人權委員會網站 nyc.gov/humanrights提交訴狀。對於蓄意和惡意違反人權法的人士，人權委員會有權對其進行民事罰款，最高可達25萬元。

2016年，紐約人權委員會接收的歧視報告總體上增加了60%，這個趨勢一直持續到2017年。基於種族、宗教、國籍、移民身份的歧視，在2016年增加了30%。遭受騷擾、歧視、逼遷的房客，可以向紐約市人力資源局和人權委員會尋求法律服務。

隨著紐約市的房客騷擾法律的進一步嚴格化，又有一名房東可能被判去監獄服刑，檢方當局正在加緊調查和起訴該租客騷擾案件。

　　

據The Real Deal報道，紐約州總檢察長史樹德(Eric Schneiderman)辦公室本周二宣布，皇冠高地(Crown Heights)的房東丹尼爾·梅拉梅德星被確定三項罪名成立。他在聯合大街1578號擁有14個單位的多戶租賃建築，他涉嫌向城市建築部門提交虛假的維修計劃、非法驅逐房客，以及危害兒童人身安全等三項罪名。

　　

這些罪名至少會導致一年的監禁~

布碌侖最高法院法官陳丹尼(Danny Chun)將在9月份的聽證會上做出最後決定。陪審團對丹尼爾·梅拉梅德星的判決是在另一位房東史蒂文·克羅曼在曼哈頓刑事法庭上承認有罪的兩個星期後。

紐約州總檢察長史樹德辦公室在對其案件進行調查以後，將案件性質定為租客騷擾案。

史蒂文同意服刑一年，並償付500萬美元的罰款。當局計劃為史蒂文公司指定接收方，並撤銷其地產經紀許可證。他的租客騷擾索賠的民事案也在進行之中。

　　

財產記錄顯示，丹尼爾·梅拉梅德星於2012年以160萬美元收購了聯合大街的財產。據報道，在他購買了該地產之後，他馬上停止對租客的供熱，並開始了對房屋的維修工程，以驅逐該租金穩定公寓的租戶。

　　

警方於2015年以涉嫌非法驅逐租戶和危及租戶的安全的罪名，逮捕了丹尼爾·梅拉梅德星，受其危害的還有一名6歲的兒童。

　　

總檢察長史樹德辦公室在一份聲明中說：「丹尼爾·梅拉梅雷故意危害租金穩定公寓的租戶，並以此謀取私利。我們將毫不猶豫地對任何騷擾、恐嚇和危及租戶健康和人身安全的人繩之以法。」

　　

目前史樹德總檢察長和紐約市的地方檢察官們越來越多地以租戶騷擾罪對房東們提出起訴，官員們聲稱：紐約州正面臨著新一輪的違法戰術，利欲熏心的房東們在尋求途徑以逃脫法律的監管。

　　

同時，當局也正在推行更嚴格的法律。史樹德總檢察長和市議會都提出了加強對租戶保護的立法。

　　

最近的許多案件是在2012年葛默州長頒布的《租戶保護法》(Tenant Protection Unit)之後提交的。上周，紐約州法院駁回了房東聯合組織「租金穩定協會」提出的對《租戶保護法》和其他一些法律進行修正的議案。

房東非法驅逐房客 罰240萬

無獨有偶，在上月5月2號（星期二）一名房東Anne Kihagi，因恐嚇與無理驅逐房客而被告上法庭，上級法院法官做出了初步裁決，表示Kihagi 非法驅逐房客，並下令廢除所有待執行的驅逐令，要求Kihagi 不得擅自聯繫過去與現在的房客，並必須僱用私人管理公司批准訴訟或將來的驅逐令。Kihagi 將需繳交240萬美元罰金。

上級法院法官Angela Bradstreet 表示，Kihagi與兩名助手持續向房客們發動騷擾、恐嚇、報復等...

包括：隨時進入房客租用的屋子、在房屋門前裝監視器、突然切斷水電與郵遞服務、未兌現租金支票卻指責房客沒付租金等等。

有23名房客被Kihagi騷擾並無理趕走，還有10名房客被騷擾，有一名已經去世。被告Kihagi的律師表示，私人房東不應當被迫提供租賃業務，並說她將會試圖推翻訴訟。

房東威脅稱若不搬走就要舉報移民局

在往期我們同城媒體就曾報道過一對華裔兩姐妹沒有綠卡，房東威脅稱若不搬走就要舉報移民局，後來兩姐妹向曼哈頓最高法院遞交訴狀稱，房東威脅她們要在川普上任總統後，向移民官舉報她們的身份，因此他們不得不逃離在東哈林區的公寓。

紐約州檢察長史樹德表示，為了把租戶踢走，一些業主威脅向移民執法部門舉報，把沒有身份的租客驅逐出境，這類案例最近有所增加。

史樹德表示，每名紐約客都有權安全的待在自己家裡，房東基於租戶移民身份進行騷擾的行為，不僅令人震驚，也是非法的，「我的辦公室將盡全力追究這些非法騷擾租戶的房東的法律責任」。

提醒：打311投訴的民眾，房屋局不會詢問移民身份。

紐約州檢察長史樹德（Eric Schneiderman）發布「知道您的權利」指南，讓租戶了解，房東不能基於你的移民身份，對租客非法驅逐、騷擾，或拒絕提供基本服務。

該指南詳細介紹了適用於移民租戶的相關法律，如「紐約市人權法」，該法禁止因實際或被認為的移民身份而產生歧視，並保護租金穩定樓的房客。

紐約人權委員會的宣傳海報。

海報上寫著：你有這個權利。如果你是種族歧視受害者，我們會幫助你。

此外，紐約州「美國新移民」的移民熱線（1-800-566-7636），也為住房問題提供額外的援助。

該熱線電話提供200多種語言的服務，每周一至周五上午9點至下午8點接聽電話。

最重要的是，「美國新移民」與州檢察長辦公室合作，當租戶受到騷擾或驅逐時，可以把移民介紹給房屋法庭的合資格法律代表，由後者為他們維權。

到底是惡房東還是惡房客？

話說回來，既然有無良房東當然也離不開無賴房客，下面同城君再來給大家普及下如何防範「專業租客」及萬一碰上該如何應對，請各位屋主房東們務必認真解讀！

大部分身在海外的華人在置業時首先想到的就是買房子，概因房屋既可以保值也會增加人的心理安全感。國內的人也喜歡到美國買房做房東，殊不知美國的租房市場和國內大有不同，尤其是有一類「專業租客」，他們每住一處都給房東們「上課」，留下痛苦記憶和教訓。

各位屋主房東們，坐好了，下面開始敲黑板：

所謂「專業租客」(Professional renter)，也叫「職業白住租客」、「老賴租戶」、「惡房客」、「神仙房客」、「霸王租客」、「專業租霸」等，專指那些欠了房東的租金還不肯搬走的人，而房東及債主礙於法律條文對其無可奈何。

「職業租客」主觀上有故意拒付房租的惡意，是導致房屋租賃糾紛衝突的主要肇因，還容易引發其它的刑事案件和民事訴訟。

儘管美國有完善的社會信用體系，使賴債和有犯罪前科的人難以遁形，但由於華人出租房屋時很少對租客進行信用背景調查，有的甚至沒有比較規範的合約，因而經常淪為「職業租客」的受害者。

美國許多地方法律偏向保護租客權益，客觀上也加大了屋主趕走「職業租客」的難度。

「職業租客」多以行騙為生下面整理了一些案例和新聞事件，對「職業租客」這一社會特殊群體進行剖析，幫助房東及房客了解如何運用法律來保護自己的合法權益，以及如何採取恰當的行動制服「職業租客」，使受損程度降至最低限度。

紐約華裔警官黃先生曾接到法拉盛一位居民的報警，數度前往其住宅調解房東與一名惡房客之間的衝突。房東抱怨說，28歲女子周曉蘭已霸佔一間卧室長達半年，卻僅交過一個月的租金和押金。不僅如此，周曉蘭還謾罵房東，堵塞馬桶，冬天開窗打電暖器。黃警官告訴房東，按法律規定，房客住滿30天就算是居民了，不屬於臨時寄宿者，房東只能通過向法院申請強制驅逐令才可趕走周曉蘭，這就是所謂的「30天法則」。警方無權處理民事經濟糾紛。這名房東接受了黃警官的忠告，聘請律師打官司，最後由法警將周曉蘭強制逐離。黃警官解釋說，租客賴著不走，不交房租，房東也不能換鎖或切斷煤氣水電，更不能把租客的私人物品扔到屋外。如果租客搶先報警，反告房東持兇器威脅或打傷租客，警察到場時只會將房東逮捕。嚴重的話，房東還會被嚴禁返回自己的家，而租客卻仍可繼續住下去。

無獨有偶，一名比較懂法的「職業租客」邸千也曾主動向黃警官報警，要求警方逮捕法拉盛140-58ASH Ave家庭旅館的房東范先生，理由是他在那裡遭到了非法驅逐，房門被反鎖，他無法再進入，房東還企圖將其行李箱扔到街上。根據這些指控，警方確實可以逮捕房東，但黃警官鑒於報案人有犯罪記錄，懷疑他所言不實，便進行了調查。房東范先生告訴黃警官，旅館裡自從住進這位45歲的大連男子邸千，就如同遭遇一場劫難。邸千非但連續數月不付房租，還不斷向他要錢去賭場。借不到錢，邸千就搞破壞，撬門、砸鎖、弄壞電飯鍋，朝他臉上吐口水，還揮拳威脅說家庭旅館不合法，準備去舉報，除非給他3000美元。昨天邸千將牙籤插入房門鎖芯，范先生無奈只得換鎖，邸千見狀就報了警。黃警官不忍心逮捕受害者范先生，耐心勸說雙方協商解決。最後邸千向范先生要了700美元，就此搬出家庭旅館。

黃警官介紹說，房東趕走壞房客的最佳時機是在壞房客入住的30天以內。在這段時間內，房東若發現租客是麻煩人物，可將一個月內剩餘的租金和押金退還，令其搬走。租客若不走，房東報警後警方有權勒令租客搬走。「職業租客」一般都知道頭30天是一個關口，在這段時間內他們會偽裝良善，矇騙房東，使其不知不覺錯過逐客時機，淪為待宰羔羊。「職業租客」多以行騙為生，對付過各種各樣的房東。通常他們會謊稱家庭背景良好。

當「職業租客」住滿30天圖窮匕見時，房東切忌與之直接衝突，只能通過法律途徑解決。

法院未作判決前，房東不得自行驅趕。在美國「非法驅逐」屬於刑事罪，房客有權對「非法驅逐」造成其損失向法院要求三倍賠償。房東正確的做法是，馬上以挂號信方式通知房客在30天後搬走。30天後如果房客未搬走，房東可以向租房仲裁委員會(Rental board)起訴房客，申請驅逐令(Eviction)。如果法院寄來驅逐令之後房客還不走，房東可請求警察強制執行。警察若不受理，可記下其警徽號用於投訴。房客對於驅逐令不服可以上訴，但必須先搬走。房客所欠繳的租金，房東需另行通過民事訴訟來追討。如果房客敗訴，訴訟費用由房客付。對於房客賴債，法庭會把欠款記錄寫入個人信用報告里，跟隨其一輩子。某些法院規定，涉案金額不足萬元的案子由小額法院(Small Claims Court)審理，不得聘請律師。

「職業租客」比房東更懂法

「職業租客」都是打定主意「將無恥進行到底」的，「極品無賴」更會鑽盡法律漏洞來損人利己。因此房東們必須了解美國法律，加強防範意識。許多華人新移民為了節省開支，會選擇住廉價的地下室房間（土庫）或家庭旅館床位，報紙上網站上也常年刊登地下室、家庭旅館的廣告。但是在美國，地下室出租屬於違法，被嚴厲禁止；開辦家庭旅館無執照的也不合法，只是民不告官不究。正因如此，地下室、家庭旅館的屋主最容易遭「職業租客」敲詐勒索。不過，屋主大可不必驚慌，當房管局(Building Department)接到舉報派人登門檢查時，如果主人不開門，檢查員是不得強行闖入的，除非遇到火警等緊急情況。警察沒有搜查證也不能擅闖民宅、砸門擾民。「職業租客」向警局告發房東換鎖，未必都能奏效，因為究竟是房客丟了鑰匙還是房東換了鎖，得由證據證明，這就看誰提供的人證、物證更有力。

「職業租客」有時會以在租屋內丟錢丟物為由訛詐房東，要求賠償。其實，房東對於房客在租屋內的財物失竊，是無需承擔責任的，除非該租屋經常發生盜竊案，而房東未改善安全措施。房東所購買的責任保險，只負責賠償租客在租屋外面（如樓梯、停車場、游泳池等公共場所）所發生的人體傷害事故。租客如有貴重物品，最好還是存放於銀行保險箱，或自己購買租客保險(renter insurance)。假如租屋發生火災，造成租客財物受損，那麼房東的責任保險會作出賠償。

「職業租客」為訛錢費盡心機，房東須心細如髮，晝警暮巡。

房屋設施損毀如果是租客所為，應由租客負責修復；如果損壞不是，則可要求房東修復。房東遲遲不修的，租客可自行修復，事後從租金中扣除預付的修理費。為釐清責任關係，拍照保存證據必不可少。一些屋主想通過提高租金來逼退惡房客，其實並不是好方法。法律規定，租金漲幅10%以下的，須提前30天通知租客；漲幅10%以上的，須提前60天通知。

有的城市還限制漲租幅度。一位老太太16年前以350美元租下整棟House，16年里物價房價漲了很多，而租金卻只按通膨率上調一點點。老太太握有合同拒絕搬走，屋主受拖累破了產。後來House由銀行接手拍賣，卻沒人敢買，因為買主必須繼承這位老太太。合同的重要性不言而喻。布魯克林居民周女士把三樓套房出租給兩名中餐館打工仔，後來發現房內住著十人。因沒有合同，法律不予保護。法官通知十名住客搬走時又特別寬限三個月，讓房東叫苦不迭。

許多華人出租房屋沒有合同，有些只寫簡單的合約，一旦發生糾紛就缺乏解決依據。而美國人崇尚契約精神，嚴謹的合同會規定租客不得將租屋改作商業用途，不得轉租他人，不得增加人數，不得飼養動物。如果租客毀約，不按時交租金，改動房屋結構，破壞設施等，房東會以書面方式要求租客賠償，並且搬走，然後向仲裁委員會(Rental Board)起訴租客。

美國屋主出租房屋時還重視「嚴進」，會委託經紀人讓租客提供社會安全號、信用記錄、工資證明以及前任房東的推薦信。房東有權要求租客預付最後一個月的租金、押金、清潔費及信用背景調查費。對於有信用記錄的租客，通常先收兩個月租金再加一個月押金；對於無信用記錄的租客，通常先收半年或一年租金再加一個月押金。押金(Security Deposit)是房東為保護財產免遭損壞，在租客搬走後可從中扣除房屋設施修理費用和清潔費用。

「職業租客」懷惡意有備而來

房東出租房屋時，如果執意要求承租人出具個人信用記錄，會嚇退所有「職業租客」。但是倘若房東被「職業租客」花言巧語蒙蔽，引狼入室，那麼雙方日後註定免不了一場惡鬥。房客的條件審核十分關鍵，這也是房東確定房客是否具備租房能力的步驟。基本審核內容包括三項：信用、前房東推薦信和僱主信息。其中通過僱主信息，房東可以了解房客的薪水能否承擔租房費用。但在很多州，薪水的多少絕對不能成為房東拒絕房客申請的原因。種族、性別、宗教也不能成為房客被拒的原因。

法律是一把雙刃劍，對租賃關係雙方各有禁戒。關係惡化時，雙方都能從法律條文中找出投訴對方的理由。房屋出租後，房東對房屋進行例行檢查須提前24小時通知租客，獲允許才可進入。但法律規定緊急情況除外，例如樓上浴缸的水滿溢，房東便可在租客不在時進屋查修水管。即便租客拒不合作，不讓檢查，但查房的機會和理由總是會有的，房東切忌貿然行事。

此外，租客如果覺得房屋狀況變得不適宜居住，可隨時搬走，並要求房東退還不適宜居住期間的租金。此類情況包括：漏水，窗戶破損，房子結構出現危險，供水不足，沒暖氣，沒熱水，電路系統故障，地面不衛生，老鼠和蟑螂為患，防火通道堵塞等。房屋管理部門接到租客投訴後，一般會給房東60天時間改正。當然，如果租客有違約行為，甚至在屋內從事非法活動等，那麼，房東便有理由向法庭申請驅逐令，並依法向租客索賠損失。

相對租客而言，房東大多擁有物產，有一定的經濟實力，而租客大多屬於弱勢群體。為維護社會安定，避免窮人流離失所，美國法律偏向於保護租客權益，這使得一些「職業租客」覺得有機可趁。但是詐騙、霸租、賴債，畢竟都是不道德行為，會引起公憤，社會環境對「職業租客」是不利的。屋主出租房屋遇上「職業租客」無論多麼憤怒，都須保持冷靜，不動聲色地與之周旋，盡量套取對方更多的信息，收集人證物證，以備訴諸法律行動。

與「職業租客」過招，既不能觸犯法律，又要超出「職業租客」的思維邏輯，出其不意才能擊中要害。

最後提醒大家：在美國，只有執法官(Marshal)有權對「職業租客」實施強制驅逐；而「非法驅逐」屬於刑事罪。

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