港府再出「辣招」調控樓市，帶來哪些啟示？

時隔10年後，2017年香港房價又刷新歷史高位，此時香港金管局再出辣招，主要是擔憂，之前美聯儲貨幣政策放寬時，大量資金湧入香港，推高了樓市，而現在美聯儲進入加息期，一旦今年再有幾次加息，遊資轍離，香港樓市恐再次重蹈上世紀90年代末的覆轍。

在之前多重「辣招」之下香港樓市卻熱度不減。要馴服樓市狂潮，港府今年又出「新辣招」。近日，香港金融管理局宣布推出3項新一輪物業按揭逆周期措施，以調控樓市，其中包括限制主要收入來自外地的貸款申請人，「供款與入息比率」上限下調10%。

對此，香港金管局總裁陳德霖表示，這次新措施針對兩種借款人，即涉及多項按揭以及主要收入來自香港以外的借款人。在聯繫匯率之下，香港利率會上升，市民置業應量力。

實際上，為了調控樓市，香港特區政府早已多次出手，並在去年11月再次「加辣」，全面提高買賣住宅物業印花稅率，無論交易價格，稅率調高至交易額的15%。由於此前針對非本地居民需付15%的買家印花稅繼續適用，加上新「辣招」中統一規定的15%物業印花稅，這意味著海外買家在香港置業需付高達30%的稅款。

而此次香港政府推出新一輪樓市調控「辣招」主要原因是，近期房價和地價雙雙刷新歷史紀錄，香港樓市基本處於失控狀態：一方面，資料顯示，從2015年8月開始香港樓市就出現向下的趨勢，這種情況一直持續到去年3月至4月。不過，截至今年4月，香港樓市平均呎價已經回升到11376港元，環比上升2.2%，處於歷史最高水平。

另一方面，香港地價創出新紀錄。近日，位於香港中區美利道的內地段第9051號商業用地，由恆基兆業以232.8億港元摘獲，該地樓面呎價高達約5萬港元，約合每平方米491853元人民幣，該地塊無論是單價還是總地價均刷新了香港土地價格的新紀錄。

面對香港金管局今年調控又加碼，筆者認為，新一輪「辣招」對香港二手市場以及外國人等人群將最受影響，預期會令成交量將大幅減少。隨著下半年住宅市場進入淡季，加之新房可售資源充足，預計新政將標誌著香港房價見頂。那麼從香港政府加碼樓市調控，給我們帶來啥啟示呢？

第一，房價越高，消費需求就越少，實體經濟越衰退。通常來說，房貸負擔達到70%是警戒線，因為還貸人收入中只剩下30%用於消費，所導致消費者的實際購買力下滑。這等於購房者在為銀行和開發商在打工。

從而導致了貸款額度越高，越沒錢消費，於是商品只能積壓的倉庫里，商品銷不出去，公司收入就會降低。當企業業績不佳，意味著社會普遍收入下滑，屆時會有更多人還不出房貸。

國內類擬情況也一樣，近年來房價上漲增度越來越快，房貸與收入比越來越高，導致國內民眾的消費能力越來越差，據統計，中國2016年的個人房貸總額為約19萬億，比上一年增加35%，2015年則是比上一年增加24%。與之對應的是，物價卻持續低迷。今年4月中國的消費物價依然低迷，CPI增速依然低位徘徊，這已是連續多個月以來的低增速。長此以往，將處於一個房地價虛火過旺，而實體經濟卻呈現空心化狀態。

第二，樓市調控政策要有「持續性」，不能因為害怕對經濟產生不利影響，出現遲疑不決。香港的房地產調控迄今已經推出好幾輪了，儘管各種辣招頻出，但是香港房價和地價為何還是頻頻刷新歷史紀錄？

這主要是港府在樓市調控上猶豫不決，一看到房價下跌，就把調控管制松一松，而當看到房價又開始如脫疆野馬亂竄時，又要出台辣招、狠招應對。這讓投資投機者不相信港府真的敢把房價給打壓下去，所以面對各種調控手段，都能從容不迫應對。

第三，房地產的「居住」屬性不能變，放任投機性購房只會導致房地產泡沫破裂，重蹈上世紀90年代末的覆轍。由於經濟向好，加上地產商和政府的助推價格，香港房市從1995年到1997年出現了「高速增長」，平均價格上漲了50%。各路投資投機性需求入市，導致香港房地產給人一種只漲不跌的感覺。

而隨著金融危機的到來，大量投機資金轍離，香港房價從1997年到2002年，跌幅更是達到57%。而當爆發SARS之後，香港房價更是跌得面目全非，很多年之後都難有起色。

同樣在時隔10年後，2017年香港房價又刷新歷史高位，此時香港金管局再出辣招，主要是擔憂，之前美聯儲貨幣政策放寬時，大量資金湧入香港，推高了樓市，而現在美聯儲進入加息期，一旦今年再有幾次加息，遊資轍離，香港樓市恐再次重蹈上世紀90年代末的覆轍。倘若房子主要功能是用來居住或出租，那不管外界有多大衝擊，則對當地的經濟和金融衝擊都會小很多。
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