上海的「中心」，容不下科技創新？

07-16

上海的「科創中心「，是一個政治上很熱門，經濟上很尷尬的存在~

作者：Kathur、團支書

來源：城市數據團

在新一輪總體規劃中，上海是這麼定位自己的：國際經濟、金融、貿易、航運、科技創新中心和文化大都市。

從概念上看，一個上海，好多個中心；而從城市空間上看，上海也的確有好多個中心，既有老牌的市級商務中心如外灘、陸家嘴，也有區域型商務中心如徐家匯、五角場，還有新興商務區如大虹橋、世博等。

我們選取了上海中心城區最有代表性的25個綜合商務區作為樣本，看看上海的這些中心到底發展的怎麼樣？

先看看各大商務中心的租金吧：

（數據來源見文末）

雖然商務區很多，但從租金角度看，可以簡單分為兩種「中心」：

租金很貴的中心：以二號線沿線和浦西市中心的商務區為主，租金8塊（元/平方米/天，以下同）起；
租金一般的中心：以內環外各大商務區為主，包括五角場、虹橋、徐匯濱江等。雖然新舊有別，入駐率也各有差異，但一致的規律是相對便宜，最貴也就7塊多，便宜的4塊多也能搞定。

當然，租金只是一個觀察的窗口，而商務區的本質是人和企業的空間載體。那我們就先從人的角度來看一下吧。

一般來說，商務區的能級可以體現在能吸引住在周邊多大範圍的人來上班。我們來看四個典型的案例：

（數據來源和原理見文末注釋）

可以看到，較高能級（市級）的人民廣場和陸家嘴的員工住地不僅圍繞在商務區周圍，也呈現出了沿主要地鐵線路向全市擴散的趨勢。相比之下，較低能級（地區級）的五角場和大寧的員工大多居住在工作地附近。

我們將這個計算邏輯疊加擴展到全市，就可以得到下圖：

（我們將上海市劃分為小區尺度的格網，計算住在每個格子里的勞動年齡人口（20-60歲）前往各個商務區上班的比例（比例最大的稱為該地居民的首選商務區）。然後將通勤人口總數高於一定閾值、首選商務區比例大於一定閾值的格子，標識為該首選商務區的輻射範圍。）

可以看到，25個商務區各自有一塊領地（以不同顏色標識），而根據領地形態的不同，上海也自然地形成了三類「中心」：

集聚型中心：包括輻射範圍最大的五角場新江灣城、陸家嘴和虹橋樞紐等；他們的就業群體有明顯的區域特徵，並形成了相對完整的領地空間。其中，陸家嘴是浦東的絕對大佬，而五角場和虹橋樞紐分別位於市區的邊緣地帶，在各自區域內鮮有敵手。
競爭型中心：以浦西市中心顏色斑駁的商務中心為主，如人民廣場、南京西路、虹橋等。這些商務中心在激烈競爭中各自爭得一席相對完整的地盤，但面積都不大，其餘的領地就分散在全市的各個角落了。
離散型中心：還有一部分商務區的領地不明顯，其就業群體呈現了相對分散的特徵，如徐匯、外灘、淮海路等。

圖中還有一些沒有首選商務區的黑色區域。這些地方或者是競爭太過激烈多個商務區平分秋色，或者是現有的商務區尚未能觸達。

與此同時，如果我們觀察每個商務區工作人群的年齡結構，會看到另一種景象，請看下圖：

由上圖可知，從工作人群年齡上看，上海又可以分為兩大類「中心」：

年輕人的中心：以浦東為主，最為「年輕化」的竹園、楊高路、世紀公園全部位於浦東（平均年齡34-35歲，20-40歲的人員佔比70%），陸家嘴排名也非常靠前。同時，浦西的虹橋樞紐、中山公園和徐家匯也相對比較年輕。
中老年人的中心：如大連路和浦東世博，都是「中年油膩大叔」的樂園，這些商務區恰好是某些類型企業的集聚區，懂的自然懂，不解釋了。

當然，我們也可以將以上兩個維度交叉起來，以通勤距離作為x軸，平均年齡作為y軸，畫出這幅散點圖：

根據這幅圖，我們將上海的商務中心分為四類：

年齡大、上班遠（第一象限）：上海南站。
年齡大、上班近（第二象限）：大連路、浦東世博等。
年齡小、上班近（第三象限）：大寧、五角場新江灣城、長風等。
年齡小、上班遠（第四象限）：南京西路、陸家嘴、人民廣場。

從每個象限的商務區樣本分布來看，我們也可以讀取到另一個信息：年齡越小的，上班距離越長；年齡越大的，上班距離越短。

這也許就是這座城市的典型畫面吧：一批又一批的年輕人住在市郊，把大量時間花在路上，只為了能在最「中心」最光鮮的地方出人頭地，直到他們慢慢成長老去，有了財富積累，就搬到中心一些的地方，並選擇一個離家近一些的工作……

但從企業的角度看，上海的中心則呈現出完全不同的一種場景。請看下圖：

從規模企業的集聚看，上海形成了與工作人群完全不同的三種差異極大的「中心」：

巨型企業集聚中心：陸家嘴，再沒有第二家了，平均註冊資本約3000萬，約是第二名的兩倍。
大型企業集聚中心：浦東世博、世紀公園、楊高路、外灘等商務區，它們區域內的企業平均註冊資本在1000萬以上。
中小型企業集聚中心：最典型的為上海火車站、徐家匯、曹家渡，其區內企業以中小型為主，平均註冊300萬元。

再看產業結構。根據《上海市城市總體規劃（2017-2035年）》，上海的城市性質確定為「國際經濟、金融、貿易、航運、科技創新中心和文化大都市」。據此，我們選擇了與上海發展目標較為契合的四大高端服務業（金融產業、文化產業、信息和科研服務業、商務服務業），統計了各個商務區的高端服務業總比例，結果如下圖所示：

可以看到：

排名第一的陸家嘴，高端服務業比例達到74%。
世紀公園、楊高路、淮海路、南京西路的高端服務業佔比均在60%以上。
人民廣場、中山公園、大連路的高端服務業最少，接近40%。

同樣的，我們對平均註冊資本與高端產業佔比進行交叉分析，可以得到下圖：

在上圖中，我們可以看到四類「中心」：

註冊資本較高、高端服務業較多（第一象限），也就是站在商務中心鄙視鏈頂端的，最典型的商務區就是陸家嘴。
註冊資本較高、高端服務業較少（第二象限），這一類型商務區可能有非高端服務業型的產業（比如房地產），虹橋和大虹橋都是該類型的。
註冊資本較低、高端服務業較少（第三象限），位於商務中心鄙視鏈的最低端，典型商務區是上海火車站、四川北路等。
註冊資本較低、高端服務業較多（第四象限），這是中小企業和創新性企業集聚的地區，儘管註冊資本較低，產業卻相對很高端，五角場和徐匯濱江都具有此類屬性。

好了，回到正題

其實，隱藏在上述研究中的，還有一個特別有趣的現象。我們在商務區租金和行業的研究中發現，幾大行業的承租能力差異是很大的（承租能力的數學含義是行業佔比與租金的相關性）。結果如下圖所示：

我們可以看到，上海最為引發關注的兩個重點行業：「金融」和「科技」，同時卻非常有趣地位於承租能力的頂端和底部。

我們再把這兩個行業的「企業佔比-租金」關係單獨提取出來，分別繪製下圖：

（左為金融，右為信息科技服務業）

可以看到，結果很清晰：

租金越貴的地方，金融企業佔比越高；
租金越低的地方，科技企業佔比越高。

接著，我們再把數據放置到時間軸上，觀察下新增科技行業的空間趨勢，可以得到下圖：

可以看到，按經營地測算，越是高租金的商務區，科技企業的增量越低（占所有新增企業的比例越低）。

所以，無論規劃和願景如何完美，但現實的情況就是如此：

上海幾乎每個「中心」都吸引了高大上的金融行業，而那些暫時看上去矮窮矬的科技行業（尤其是創新型的初創公司）就不得不被高租金擠壓到離市中心更遠更便宜的郊區。金融和科技，看上去離得那麼近，但現實卻又把它們逼得那麼遠。這的確是一件讓我們擔心的事：

上海希望成為科技創新中心，但上海的「中心」卻容不下科技創新。

未來發展會如何呢？讓我們持續關注。

注釋：

本文作者為Kathur、團支書，本文由微信公眾號城市數據團原創並首發。
本文中商務區甲級寫字樓租金數據由仲量聯行提供。仲量聯行是全球領先的房地產專業服務和投資管理公司，作為《財富》500強企業，業務遍及全球80多個國家，擁有近300個分公司，員工總數超過83,500人。本文觀點由城市數據團獨立形成，不代表仲量聯行觀點。
本文中人跡行為數據為運營商數據和移動設備數據，內容為個人身份信息脫敏後的，根據個人長期活動規律識別的居住地、工作地及通勤關係。
本文中企業註冊年份、經營地、產業類型等數據來源於啟信寶。

精選留言

SammyCui：

說科技中心都不在市中心的真是不了解科創生態系統。科技創新需要人才聚集和高密度聚集各類機構。方便交流合作與跨行業創新。最繁華的創新高地每平方英里專利數目遠高於上海。波士頓的Kendall廣場本身就是個商圈，生物技術企業扎堆。舊金山最繁華的CBD有伯克利extension, UCSF孵化器，入駐眾多大學出來了的創業公司。基本都是在繁華地段。把科技企業弄到郊區，見VC,客戶，合作者，開會都不方便。而且容易形成睡城。下了班就空蕩蕩。這是大工業時代的創新觀。

喵咪老師：

8塊錢一平方一天。意味著100平的店面一個月就能收24000。。。。收房租真心愉快。

袁藝：

這個很正常啊，所有城市的科技創新企業，都是在便宜的地方創業的。

四葉草：

說的太好了！科技改變產業結構，但是我能看到的是全民趨利，複製華爾街那一套！

故園舊夢：

所以，究其原因，阻礙創新科技發展的元兇是：房租……

張曉謙：

一個城市要那麼多中心本身就是錯誤的定位！

超級城市過多的中心定位不僅吸納集聚大量人口，削弱二三線城市的競爭力，也造成了各種各樣的城市病。反過頭來還要大喊嚴控人口規模！

美國的西雅圖、矽谷發展成科技之城，紐約仍然控制著經濟命脈，華盛頓繼續打他的醬油，也沒啥衝突。

同理，科技創新交給杭州，金融服務留守上海，長三角城市群協同發展，市場用腳會投票。

游遍天下：

這個恐怕是普遍現象，所以要搞科技園一定不能在市中心，美國曼哈頓也無解。

GabriellaGu：

可怕的不僅是租金對科技企業的驅逐，同時科技人才在城市中恐怕遠沒有金融從業者過的那麼體面，通勤問題，房價問題讓科技人員享受不到「中心」的待遇。

ashame7：

科技企業無論在哪個城市也都不是在核心商務區，不單是上海的問題。

湛藍的一天：

團團還可以從物業的傲嬌程度來定義中心是不是中心。

SKY_YSK元世魁：

科技創新非得往陸家嘴擠不是自討沒趣么，車庫才是創業的地方。

春華：

科創企業本身就存在巨大的不確定因素，初創的科技型企業抗風險能力明顯是不足的，再承擔高額的租金，那只有死得更快。因此孵化是必然的，因此低租金是符合市場規律的。

儲梁：

沙發，首贊~

Alex：

上海的定位是未來的國際金融中心，將來取代的是紐約和倫敦。科創這一塊屬於副業，雖然也是上海的短板，但無需介意。

北京的定義是國際科創中心，看看中關村的數據和科技公司含金量就知道了，未來只有中關村園區可以挑戰矽谷。

深圳的作用是取代香港，未來那裡將成為最繁華的自貿港區。

蘭幽谷：

金融機構必須接近市場接近客戶，租最貴的樓才能贏得大客戶青睞，科技企業是憑專利等知識產權吃飯的，而且需要安靜環境靜心研發，有的科技企業還選擇在鄉村辦公呢。兩者提供的產品屬性不同，故而對工作地點的偏好南轅北轍，未必是CBD容不下科技企業的緣故。

張大大：

未必是科技企業租不起，而是科技型企業沒有必要放在市中心；相反，金融機構一般都是在市中心的，還包括高端服務業。

congsp：

我覺得城市規劃應該是足球皮的樣子，黑色是商務區，白色是居住區。從住宅的規划上，靠近商務區的以小戶型高密度住房為主，其中包含大量的租賃房。這樣能最大限度減少對交通的壓力。現在是窮人住外面，富人住裡面，交通壓力越來越大，而且沒有可以解決好辦法。

小瑜妹妹??：

感覺美國的科技創業公司也不會跑到紐約創業，甚至連政治中心華盛頓都不會去。。。。。城市職能有舍有得，什麼都想要怎麼可能啦。。。。政府想收科技公司的稅也得要把公司孵化起來才有的收吧。感覺就算單靠政策給科技公司補貼房租效果也有限。

林森：

這也符合企業成長的客觀規律。坦率講，初創的科技小企業也沒有必要擠到城市中心去。城市中心留給金融業也算合理。

葉問：

沒準過幾年，科技公司會讓房租價格分布倒過來呢。

高端洋氣的葡萄：

之前的推文被人抨擊，但是我支持你們，不是所有人都能面對赤裸裸的數據真像的。

Vivec：

但深圳南山區租金也不低啊。

SKIHeatoN：

為什麼不能把區域擴大為「長三角」，再來思考各行業發展，這樣思路就會更加清晰。科創扔給蘇杭寧，多好的協同發展體系。

按文中觀點，租金高導致科創起不來，那麼蘇寧杭地價比上海低，同時也具有高校優勢和人文環境，就更容易發展科創，天時地利人和，是不是就說的通了。北京互聯網發達，因為整個京津冀，北京集中了科教資源，而長三角可是華東五校。

Yong：

市北高科技園區現在為了跟張江漕河涇開發區搶公司開出的條件是只要公司遷過來簽三年合同前兩年房租免費不過市北跟其他幾個園區比真的是又遠環境又差。

冬麥：

人們讀了歷史，卻老是忘記跳出來看看現在的情況。資本又一次走上了，遍身羅綺者，不是養蠶人的路。

饒正輝：

上海發展好房地產就好，科技創新還是留給深圳比較好。

阿斯德夫：

市中心的高地租是科技企業不能承受之重。

小白：

科技行業的業務對區位不敏感，從業人員工作通勤時間更有彈性，金融業時間成本高，交易窗口是固定的。但贊同樓主的擔心。

Daisy：

平均註冊資本圖表中，單位錯誤。應該是萬而不是千萬。

作者：