租房入住體驗不佳，可以主張哪些權利？

導語

租客通過中介在北京真武廟六里租了一套房子，入住20天，電梯多次出現故障，給出行帶來極大不便。一棟樓有兩家物業公司在管理，對於維修電梯的事情相互推諉；房屋中介也對此表示無能為力。《天天315》本期聚焦：租房入住體驗不佳，可以主張哪些權利？

租房可以主張哪些權利？ 來自天天315 00:00 02:06

長期以來，國內住宅市場一直行進在「重售輕租」的軌道上。租房市場不夠規範、房源遠低於需求、租屋質量整體不高，承租人選擇有限，同時，黑中介頻頻現身，房主和租戶都處於信息和交易不對稱的弱勢。

　　「出租屋內安放不下青春」的故事，每每成為奮鬥者前進的羈絆，而房子上附加的各種發展權利，更令很多本意堅持租房者被迫買房。那麼，租房入住體驗不佳，可以主張哪些權利？

　　今年8月份，李女士通過中介在北京真武廟六里租了一套一居室，40平米，月租5400元。如此高昂的租金，入住體驗卻非常糟心。李女士在這裡只住了不到20天，就遇到多次電梯停運，加起來的時間就有5天。她租的這間房屋在12層，女兒腿還骨折了，不能乘坐電梯上樓對她來說猶如雪上加霜。

　　李女士說：「住到這兒以後遇到了很多不便。電梯老齡化嚴重，經常壞但沒有人來修，我們去找過物業，由於這個小區是兩個物業公司管理，他們總是相互推諉。物業說話態度很不好，說這是老齡電梯，沒有零件可換，只能拆東牆補西牆。」

　　之後李女士找到租給她房子的中介公司我愛我家，我愛我家的工作人員對此表示無能為力。李女士在租房時只交了月租的租金，並不包括物業費。她並不清楚房租里都包括哪些費用，她究竟能享有哪些權利。

　　李女士說：「『我愛我家』工作人員說這是老小區，環境就這樣，租房好像不管我們要物業費，物業費應該是房主交了，每個月我們付的只是月租、煤氣、水電，其他的包括什麼就不清楚了。」

　　中介公司不給力，李女士只能自己找到物業公司去詢問究竟誰來負責維修電梯。但她發現，她住的這棟樓竟然按照樓層的單雙數分別由兩家物業公司管理。兩家公司都說，修電梯的事情不歸自己管。這兩家物業公司分別叫中國北方機車車輛工業集團公司和北京鑫地城物業管理有限公司。

　　李女士說：「單雙數樓層分別由兩家物業公司管理，也就是說，兩邊電梯拆東牆補西牆。我去找物業，物業很不耐煩，說這是老電梯了，在維修，電梯里公布了維修電話，可以撥打。因為這事兒，住戶還老上他那兒打架。」

　　記者撥通了李女士在電梯里看到的維修電話，對方強調維修電梯不歸自己管。

　　北車物業說：「你們樓的物業公司3棟17層、19層、15層歸我們管，4棟2層、4層、6層、8層、10層、12層、14層、18層歸我們管，明白了嗎？我們是為北車的老幹部服務的，電梯公司是跟北車直接簽的，跟我們一點兒關係都沒有。你們可以往上告，公司有監督電話，我們管不了他。」

　　那麼，小區所屬的居委會能不能負起責任？經記者採訪，居委會也表示管不了，這由物業負責。現在不太清楚，需要明天過問領導，再予以答覆。

　　李女士說，現在只要下樓出門就會提心弔膽，擔心回來時電梯會壞。租金已經交了，不能退錢，必須硬著頭皮住下去。遇到這樣的事情，應該怎麼辦？租金是不是可以打個折扣？我愛我家的工作人員說，租金打折不太現實，修電梯的費用肯定該由物業公司來出。

　　我愛我家工作人員說：「樓下物業要找不到的話，就往樓下扔垃圾，物業就會出來了，平時從樓上下去找是找不到的。住戶也可以通過居委會找到物業，住在高層本來就應該坐電梯，不然怎麼辦？房租都交了，物業跟不上，這些錢理應物業那邊出，不是我們這邊出。」

　　今年3月，住建部有關負責人在國新辦新聞發布會上提出「逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇」，被不少媒體概括為「租購同權」。一時間「租購同權」的話題引起廣泛關注。

　　「租房能像買學區房一樣上名校」「租房也能落戶」……7月中旬以來，廣州、無錫、鄭州、北京等城市相繼推出為租房者擴權的種種政策。7月下旬，住建部等九部門發文推動人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場，並提出此舉是「解決新市民住房問題的重要方式」。

　　租房入住體驗不佳，到底租戶可以主張哪些權利？北京潮陽律師事務所的胡鋼律師以及北京律師協會、消費者權益法律專業委員會的主任蘆雲針對相關問題作出了分析點評。

　　經濟之聲：如果李女士以消費者的身份來主張權利，首先要找到的是不是房屋中介？這時李女士要求租金打折扣是不是合理？

　　胡鋼：「對於消費糾紛，如果有相關消費的書面合同，建議消費者仔細閱讀合同文本本身，這樣就能找到一些基本的思路。本案涉及到是房屋租賃的糾紛，我認為李女士可以打開相關的書面房屋租賃合同，看看出租方是誰，自己和誰簽的合同，是直接和房主簽訂的合同，還是和房主以及房屋中介機構簽訂了三方合同。

　　那麼，無論是哪種合同，一般來說房屋中介只是起到撮合交易的作用，更主要的問題還是需要消費者和房主進行直接溝通。本案涉及到的所謂電梯的問題，也需要看房屋租賃合同中，對於電梯的使用，是否有直接的約定，然後再進行進一步探討。

　　一般來說，直接將電梯使用狀況載入普通住房租賃合同中的情況極為罕見，所以，如果出現這些問題，我個人認為是一種漠視性的房主義務。消費者在履約過程中，無論這種瑕疵是房主的責任，還是他方的責任，承租人是承擔實際損失的一方。對此，承租人和出租人可進行直接的協商，適當減免房租的租金；另外，作為出租人和房主，應積極主張自己的權利，爭取把電梯儘快維修好。」

　　經濟之聲：本案中，房主把房子租給中介公司，然後中介公司再租給租戶，租戶和房主之間其實是不見面的，在這樣的情況之下，房屋中介是不是就承擔起了更多的法律責任和法律義務？

　　蘆云：「現在這樣的情況在租賃市場確實比較多，一方面是房主為了省心，為了將來少一些麻煩，租給了中介公司，實際上這個合同的簽署雙方就變成了中介公司和租戶之間。那麼，中介公司在這裡邊也不簡簡單單是一個居間或者撮合交易達成的性質。他對於房主有一定的義務，比如要維持這個房屋的現狀，不能打隔斷、不能破壞，同時他也應當對租客承擔一些義務，比如在租賃過程中出現了一些問題，都需要由中介出面解決。所以說，在這種合同中，合同雙方的主體變更，導致合同中這三方所需要承擔的各自的權利義務都會不同。具體到這個案件中，我們需要考察一下他究竟是由租戶和房主直接簽的，還是由租戶跟中介公司直接簽的。」

　　經濟之聲：在記者的採訪中，多方都不斷強調的一件事就是李女士租住的這個小區是一個老小區。甚至出現了，同一棟樓按照單雙號樓層由兩家物業公司來管理的現象。那麼，現在電梯出現問題，多方推諉，找不到解決的辦法。在這裡住的業主都沒有辦法，租房住的租客要維權是不是更加無力？

　　胡鋼：「確實如此。這種情況下，出現這種物業的糾紛，直接損害的是業主的權益。承租人承租了業主的房屋，他又成為一個間接的受害人。但是，他主張權利的聲音在很多時候是被淹沒的。」

　　經濟之聲：就目前來看，租房和買房在住房時享有的權利有哪些不同？

　　蘆云：「買房，因為你是要作為一個房屋的產權人，在產權性質上享有獨特的權利，比如說要進行房屋的處置、買賣、抵押這一系列的行為，只有房屋的產權人能夠為之；但是在使用的效果上，無論是產權人自己住，還是說他出租給租賃方，他們去使用的時候並沒有差別，並不是說因為你是租賃人，所以你就不能使用電梯，或者你都沒有權利要求去使用一個安全的電梯，這種說法是不對的。在使用的性質上，業主和租賃方都是享有同等權利的，不應當有歧視。」

　　經濟之聲：5月19日，住房和城鄉建設部就《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》公開徵求意見。7月20日住建部等九部委發布《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求大中城市加快發展住房租賃市場，並把深圳（樓盤）、南京（樓盤）等12個城市列為首批試點。7月26日住建部表示將立法明確租售同權。8月28日國土部與住建部共同印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，根據地方自願的原則，確定第一批在北京、上海（樓盤）等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。短短三個月，各大城市陸續出台租賃住房改革新政，如何理解「購租同權」？租房時代真的來臨了？

　　胡鋼：「『租購同權』可能更多的是媒體或者相關專家的一種解讀。徵求意見稿第一條開宗明義地講，『為了建立租購併舉的住房制度』。租購併舉和租購同權有關聯或者衍生的關係。總體來說，這是中央確立『房子是用來住的，不是用來炒的』這個思路以來的一個重大變化。

　　從消費者角度來說，特別對於承租人來說，《徵求意見稿》最大的一個特點是重點強調了承租人權利的保護，比如強調了出租人不得以暴力威脅等方式強制驅逐承租人，收回住房。而且要求承租人的租金按月支付，能夠大大減輕承租人的資金支出和相關的成本壓力，也能做到一種很好的保護。我們非常期待，未來中國的房地產市場能夠走到一種健康的、承租人權利更加受到尊重和保護的新住房時代。」

　　經濟之聲：今年8月17日，北京出台《關於加快發展和規範管理本市住房租賃市場的通知（徵求意見稿）》，規定北京戶籍租住公租房可以辦理戶籍遷入、京籍無房家庭子女滿足相應條件可租房上學等，在戶籍、教育等方面也賦予了承租家庭一些切切實實的權益。租房真能上「名校」嗎？這個公租房指的是什麼呢？

　　蘆云：「這個文件是我們這麼多年來翹首以盼的。特別是對於京籍無房的或者是非京籍的這些外來人員子女上學的問題。其實這不只是哪一個部門的個決策，它涉及到方方面面。在這個問題上，我們覺得，首先是有了這樣一個政策，有了一個大的方向。

　　公租房實際上也算是一個歷史的產物，租住人通過跟公司或者部門簽訂合同，然後享有這個房子一定的居住權，但也僅僅是居住權。而且一般來講，他只限於簽署人本人，並不能進行遺囑或者轉租等等，它是有很多限制的。我們現在看到在房屋市場上，除了我們常說的商品房，還有很多政策性住房，和一些歷史遺留的房屋問題。我們國家出台這些政策，應當把所有的房屋問題都考慮進來，統籌規劃，最終切實保障廣大群眾的最基本的居住權。」