外籍人士如何在英國買房？有哪些需要注意的點？

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在英國買房的流程總體來講分為三個階段：定房源，談價錢，交割房產。

前兩階段需要【買房者】親自出馬，而最後一個階段房產交割是由【律師（solicitor）】主導完成的，您只需要按要求提供材料就可以。

定房源

第一階段是定房源，即確定在哪裡買房，買哪幢房子，這是需要您來選定的。

您的主要 考慮因素 包括 地段(location)，房產大小(size)，房屋特點（features）。

在地段方面，您需要考慮通勤是否方便，房產是不是離地鐵站、火車站較近(最好在步行範圍內)，是否在好學校的學區內，周圍環境是否好，是否有大片綠地，購物是否方便，鄰居怎樣等等。

房屋大小方面：

如果您是為了出租一般會選擇一室或兩室的房產；

如果為了家庭居住一般會選擇三室或四室的房產。

在房產特點方面，您可以選擇公寓(Flat)，連體房屋(townhouse)，半獨立房屋(semi-detached)，獨立房屋(detached)，平層房屋（bungalow）, 花園有多大，內裝修怎樣等等。

按用途來選擇：

一般來講如果為了買房出租，您需要選擇通勤方便，比較靠中心地段的一居室或兩居室公寓。

而如果為家庭居住，您會更傾向選擇周圍環境好，花園大的三居或四居房屋。這個過程由您的需求決定，可能會花費幾周，也可能幾年的時間。

*值得注意的一點是英國的土地產權問題。

英國的居住型房產土地產權分為兩種：「永久產權」（Freehold）和「租約產權」（Leasehold）。

永久產權是房主永久擁有房屋佔用範圍內的土地，房主可以依照相關法律自由使用。英國大部分獨立式、半獨立式房子、連體房屋，平層房屋等等都屬於永久產權。

而租約產權是指房主只擁有房產但不擁有土地。一般來講開發商擁有土地，而房主每年需要繳一定的小額地租給開發商。公寓房一般屬於這種產權。

所以您在買公寓的時候要注意土地租期（lease period）。一般來講2005年以前建的公寓土地租期在999年，新建的公寓土地租期在99年到125年不等。當然房主有權在地租到期之前延長租期。

關於如何找房源的話題，涌正在之前的文章中有講到。

談價錢

買房的第二階段是和賣方談價錢。這個階段分兩步進行，買方出價（Making an offer）和 賣方接受價格(Accept an offer)。

一般賣方會以自己的報價 (Asking price)為參考，然後從所有的買方出價中選取最高報價。

這個過程一般是通過 房產經紀人（Property agent） 完成的，即買方出價給房產經紀人，後者把價格回饋給賣家。而賣方也是通過房產經紀人把意見回饋給買方。

也就是說在您出價後，房產經紀人會打電話通知您的出價是否被接受。如果被接受，房產經紀人會以正式的書信通知您您給出的價格已被接受，並讓您提供律師的聯繫資訊。如果出價沒被接受，只要賣方沒有最終選定買家，您還有機會通過經紀人再次加價，這個過程可能花費一周或數周時間。

交割房產

在賣家接受了您的出價後，就進入買房的最後一個階段——房產交割（Conveyancing）。

這個階段需要大量的文檔工作。而您要做的事情就是請一個律師（solicitor）為您 處理和全程追蹤所有的文檔 以及和房產經紀人打交道。當然律師也會要求您提供相關的資金和其它證明。

房產交割的最終目的，就是通過英國的土地管理局（land registry）把房產改名到買方名下。不像中國擁有房產的證明是有形的房產證，英國擁有房產的證明，是土地管理局公布的兩個文件：房產契約（title deed）和 房產圖 (title plan)。這個沒有實體證書，但是可以在土地局網站線上查詢。

房產交割的階段是由律師主導的，一般的有固定的流程，時間方面一般在六至八周完成。

這個階段律師除了為買方在土地管理局註冊改名外，還會做一系列的房產周邊的人文和自然環境的調查，比如房產周圍的犯罪率，學校，鄰居的情況，有無洪水紀錄，水，土地有無污染等等。

值得注意的是，對房產本身的調查和估值一般不包括在律師的服務範圍。這需要買方單獨聯繫測繪師(Surveyor)對房產進行估價。這個步驟可以在買方出價前或賣方已經接受買方的價格後進行。

由於這部分花費（幾百或上千英鎊）是由買方承擔的，出價前做的風險就是如果賣方沒有接受買方價格，房產評估的費用就白花了。關於房產評估方面注意的事項，涌正將會在後續文章中進一步為您闡述。

在房產交割階段，律師還會要求買方提供【資金證明】。如果買方需要按揭貸款，律師還負責幫助您和貸款方聯繫。在完成上述所有文檔後，律師代表您和賣方協商合同交換(contract exchange)日期。在交換合同時，您需要向賣方支付房價10%左右的訂金，並確定合同完成日期。

值得注意的是，在英格蘭地區，房產交易只有到交換合同時才會有法律效力。也就是說無論買方在前期投入多少，只要沒有交換合同，賣方就有權不賣或轉賣他人。所以涌正的建議是要配合律師儘快完成合同交換。

房產交割的最後階段是完成合同(contract completion)。就是買方在合同規定的時間內，將買房尾款和律師費用轉賬給律師，律師進而轉賬給賣方。在合同完成後，律師會在土地局更改註冊，並把相關文檔發給買方。到此為止，整個買房的流程就全部結束。

關於律師職責，請律師的花費，買房交納的印花稅和其它花費，怎樣申請貸款和處理國內轉賬的資金等細節問題，涌正都會在後續文章中為您進一步詳述。