法拍房：不限購、價格低，要不要買呢？

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上期文章 - 如果還不起房貸的話，我們的房子還保得住嗎？ （點擊藍字閱讀）。提到「法拍房」的價格比市價便宜20-30%，導致不少鹿粉對其燃起了熊熊的愛火。

那麼，我們今天就來八一八不限購、價格低的法拍房到底值得買嗎？

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什麼是「法拍房」？

「法拍房」，全稱「法院拍賣房產」，指的是被法院強制執行拍賣的房屋。

一般來說，當房主無力償還銀行按揭貸款或者無力還債的時候，債權人就會走司法程序請求法院拍賣其名下的房產，以拍賣所得抵債。

簡單來說，存在抵押、欠款不還的房子都有可能成為法拍房。具體來說，有以下4種來源：

圖1： 法拍房產生的4種渠道

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法拍房的優點

法拍房的優點非常簡單粗暴：

1. 便宜。法拍房的價格一般比市場價低20- 30%，如果200萬的房子就便宜了40-60萬，簡直讓人無法抵抗。

2. 大多數城市不限購。大多數城市未將「法拍房」列入限購範圍，這對限購的胖友們實在是太友好。

例如：2016年11月10日，杭州市住建局的官網在限購政策解答中表示，「限購範圍內並不包含司法拍賣住房」。

西安也在2017年6月出台的房地產市場調控政策中明確表態不對「法拍房」限購。

但是，2017年4月27日起，北京、廣州、深圳、南京、石家莊、三亞等十餘個城市加入了「法拍房限購」的豪華套餐。

BUT，是不是真的有這等好的事情便宜我等P民呢？NO, NO, NO, NO, 法拍房的主要問題在於風險很大。

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法拍房有哪些缺點和風險?

法拍房的優點當然hin吸引人，但是它的缺點和風險也是巨大的，所以入坑需謹慎。

3.1 需要一次性支付所有房款。

司法拍賣的目的是將被執行人（原房主）名下的房子賣掉，用得到的錢來彌補申請人的損失。

所以，一般情況下，法院要求一次性收到所有的房款。正常的二手房買賣都可以申請房貸，賣家拿到全款可能需要最少都需要幾個月。

而法拍房則要求買家在短期之內（一般是一周）一次性支付所有的房款，因此，買家需要幾十萬甚至幾百萬的現金，對很多人來說是比較困難的。

有小部分法拍房可以申請銀行貸款（會標註）。首套房貸最高限額不超過房產價值的70%，二套房貸不超過30%， 三套及以上不提供貸款。

BUT 貸款利率比基準利率上浮5%-15%，貸款期限最長30年。

3.2 除了房價之外，買家還要支付其他費用，可能數額相當巨大。

對於「法拍房」來說，默認買家在一次性支付房款之後，還需要承擔賣家的個人所得稅、土地增值稅等其他所有稅費。

如果土地是劃撥的，二次交易時還要補交土地出讓金。這些費用有時候可能數額驚人。

另外，法拍房一般很早就被法院查封。因此，買家接手的時候也默認需要支付拖欠的水電費、物業費等。

如果被執行人拖欠了幾年的物業管理費，這筆費用加起來可能就幾萬了。

簡單來講：你一旦拍下了，這套房子有什麼未繳的、需要補繳的費用都算在你頭上。

所以，很多買家最後一算賬，有可能購買司法拍賣房的總付出並不比購買市場上的二手房便宜，甚至有可能吃啞巴虧高很多。

舉個例子：

小鱷魚在淘寶司法拍賣平台留意到一處羅湖的法拍房產，起拍價遠低於市場價（市價約566萬），還是套學區房。 他交了25萬擔保金進行了19輪競拍，終於以約370萬的價格拍到了這套房子。然而，小鱷魚很快發現：這套房子的稅費高達242萬，加上競拍成交價，小鱷魚要支付612萬大洋。這還超過市場價46萬！！

造成高額稅費的原因是這套房子是企業持有的（企業持有的房產買賣稅率更高），再加上原本登記房屋總價不足5萬，與成交價相差太大，按照差額的60%收取土地增值稅。面對這個燙手的山芋，小鱷魚只能選擇違約，但是當時交付的25萬競拍保證金就被沒收了。

法院不會在司法拍賣平台公示稅費信息和原有交易明細，這就需要競拍人在競拍前需向法院諮詢溝通清楚相關稅費情況和原有交易明細再考慮是否競拍。小鱷魚沒有及時的與法院溝通清楚就自行競拍，造成的損失當然只能自己承擔。

3.3 產權糾紛

法拍房也比較容易出現產權糾紛。大家要特別關註：

第一、拍賣的房產屬性，包括年限、土地出讓性質、是否拿到房產證，「如果土地是劃撥的，二次交易時還要補交土地出讓金； 如果是預售房，由於不能立刻拿到房產證，可能還面臨著二次糾紛。」

第二、注意拍賣房產的產權共有情況，比如夫妻雙方共有產權；是否有第一債權人之外的其他債權人。

第三， 需要查看拍賣房產是否有抵押，是否有債務償還風險，因為法拍房後續所有費用均由購房者承擔。

法拍房的原房主很有可能是因為無法償還債務而被拍賣房屋的。如果原房主因債務問題跑路，那麼你拍下他的房屋，入住後可能遭到其他債權人的追討，碰到不講理的人很麻煩。

一般情況下，法院不會很明確告訴你原房主的身份背景及房屋被強制拍賣的具體原因，所以這個風險不容忽視。

舉個例子：

鹿粉小蝦米就是不幸買到了這樣一個法拍房。雖然價格便宜，他們也順利入住了。原房主因為無力償還銀行貸款，而被拍賣房屋。

然鵝，原房主在外面還欠下了一堆私人借貸。現在，債主們時不時就上門討債，怎麼解釋也不聽。現在小蝦米一家不堪其擾，準備搬家。

3.4 是否存在租約，交房困難

司法拍賣的房子經常遇到交房難的問題。根據法律規定，如果租賃在前、抵押在後的，拍賣成交後原租賃合同繼續有效。

如果買了這種附帶租賃合同的法拍房，買下之後由於承租人（租客）的存在，買家是無法搬進去住的。

更有甚者，被執行人有可能作偽，串通他人簽訂虛假的長期的租賃合同，將租賃合同的簽訂時間提前，將時間往久了寫，對此阻礙房子的被拍賣。

此外，如果裡面居住的人不肯騰房，那就很麻煩了。 比如被執行人年邁的父母居住在房內，死活不配合搬出，對年紀大的人法院一般是採取謹慎措施的。

舉個例子：

2015年，上海的小海螺以474萬拍下了閔行區的一套住宅，當時同一小區的類似住宅報價高達600萬大洋。小海螺覺得自己撿到大便宜了。

BUT，不久後，他發現自己掉坑裡了。原業主與第三方簽署了一份長達20年的租賃合同，而且合同生效期在查封之前，租金已全部付清。

也就說，雖然小海螺買下了這套房子，擁有了房屋的所有權，但是20年的使用權都歸租客所有。

3.5 戶口遷移困難

「法拍房」一般是因為原房主的問題而被法院強制收回進行拍賣。很多「法拍房」上面是有原戶主的戶口的。

法院通過拍賣確認書、執行裁定書等法律程序，將房屋合法地過戶給了買房人，買房人就拿到了房屋的產權。

But，如果原房主不願遷出戶口，法院沒有強制其遷出的權力。那麼如果你購買法拍房，戶口就存在沒法遷移的可能。特別是學區房，如果戶口不能用，那損失就大了。

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法拍房到底值不值得買？

朕曾經說過，投資就是收益和風險的博弈。

法拍房拍價低，但是風險高，有人可能一不小心就掉坑裡，但是也有人運氣很好（比如法院有人脈的），一下子就佔到大大便宜了。主要在於你願不願意為這份收益冒這些風險。

如果你還是想購買法拍房的話，那麼在購買之前可以自己先了解清楚那套法拍房具體存在的哪些風險問題，自己是否能夠並且承擔這些風險。在法院規定的統一看房時間，一定要去現場仔細觀察和詢問法官。

我個人建議：

1. 初次購買法拍房，盡量選擇總價較低的，萬一掉坑裡，損失也不會太慘重；

2. 對司法拍賣並不是很懂的小白，可以選擇與當地有實力且正規的第三方金融公司合作，也可以委託私家偵探或者律師去做調查，進行專業詳細的風險分析（當然，這會增加購房成本）。

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哪裡可以買到法拍房？

參與「法拍房」拍賣的渠道還蠻簡單的 – 就是我們萬能的「淘寶」啦！

淘寶手機app首頁 – 點擊「拍賣」- 點擊「法院賣貨」- 點擊 「房產」

你就可以看到全國各地有上線的「法拍房」啦。 還有「一鍵貸款」等功能哦！

我順手搜了一下深圳的法拍房…..errrrrrrr……發現還是 買！不！起！

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