美國大城市的死與生

1 人贊了文章

如何評估一座城市的活力？

一個城市的價值，和這個城市的活力息息相關。而城市的活力，又和極具專業性和前瞻性的城市規劃密切相關。投資者可以在這方面不專業，但也應了解一些基本原則。那樣我們就可以在評估一所房產的價值時，用簡·雅各布斯深刻總結的這些觀點，從更廣闊的視角審視一下相關街區和房子的價值。

這篇文章比較獨特，它是一篇讀書筆記，介紹了美國主流城市規劃理論之外的一些觀點。這些觀點後來被社會廣為接受，成為影響美國城市規劃的傳世經典。這就是簡·雅各布斯的名作《美國大城市的死與生》。

這本出版於1961年的書，是一本對現代城市規劃思想完全批判的書。先不說她批評的是不是都對，重要的是，這就好像你一直被教育要這樣做那樣做，但有一天你突然發現以前遵從的教條，原來不過是因為我們放棄了思考而默認通行的金玉良言。

中國又何嘗不是這樣。我們的城市正在以超快的速度建設，人們還來不及仔細思考，就要趕著上項目、搞工程了。有朝一日，地上都鋪滿了，沒有地方再大拆大建了，人們再回頭重新品味這個加拿大老太太說的話——

也許就太遲了吧。

導言

1 有規劃的城市改造，與其要達到的目的一樣可悲。它破壞了城市的多樣性，降低了城市的活力。現在進行的城市建設普遍是錯的。

2 美國許多不該衰敗的地區正在走向衰敗，這裡面城市規劃的失誤有不可推卸的責任。

3 汽車目前已成為影響城市發展的重要因素。然而與城市建設的不合理相比，汽車的影響小得多。決策層不知道在城市中如何對待汽車。

4 只知道規劃城市的外表，或想像如何賦予它一個有序的、令人賞心悅目的外部形象，而不知道它現在本身具有的功能，這樣的做法是無效的。

5 在任何情況下，規劃都必須要預見到日後需要的一切。

第一部分：城市的特性

人行道的用途：安全和交往

1 如果一個城市的街道看上去很有意思，那這個城市也會顯得很有意思。

2 維護安全是一個城市的街道和人行道的根本任務。

3 城市人行道和街道的安全不是僅僅由警察和相應的治安設施維繫的，更是由一個相互聯繫的、非正式的網路維繫的。維護安全不能通過分散人群，降低人口稠密度來實現。

4 一條街道滿足以下條件時，是相對安全的：首先，公共空間和私人空間界限分明；其次，街道周圍有很多的天然居住者（如住宅、公寓、商業網點、公共場所等），他們會不自然的盯著街道，觀察街道發生的事情，他們無形中成了街道安全的守護者；再次，人行道上必須總有行人，這就需要相當的人流。

5 表面上，老城市看來缺乏秩序，其實在其背後有一種神奇的秩序在維持著街道的安全和城市的自由——這正是老城市的成功之處。這是一種複雜的秩序，其實質就是城市互相關聯的人行道，帶來了一個有一個駐足的目光，構成了城市人行道上安全監視系統。

6 隱私在城市中時很珍貴的，不可缺少的。城市應該注意適當保護隱私性。

街區公園的用途

1 縮小街區的面積，把原本步行的地方增加到公園或住宅區中心商場，是不會像人們想像的那樣增加城市中的新鮮空氣的。

2 公園和空地在增加周圍地區價值或穩定其所在街區的價值上普遍失敗，很少有城市的公園和空地能夠持續的表現出應有的吸引力和穩定性。

3 城市公園被賦予了太多的期待，但他們非但沒有改變公園周圍的基本環境，也沒有自然而然的提升其所在街區的價值。

4 公園要發揮作用，周圍居民的多樣性和可達性很重要。多樣性主要在於使用時間的多樣性，在不同的時間均有人使用。只有地點靠近多樣化和活躍性都突出的地區，才能自然而隨意的為居民服務，發揮功能。因此公園要麼應在市中心，要麼應在生活內容豐富多彩的地區。

5 建築物不應該遮住公園的陽光，公園最好能保證全天候採光。

6 好的住宅建築和良好的街區行為方式之間沒有直接的、簡單的聯繫。也就是說並不是小區越高檔，行為越良好。

7 街區成功的一個重要原因是各街區之間的交錯和重合，以致共渡難關。孤立街區很難有好的結果，一般都會走向衰敗。

8 我們的城市缺少足夠的適應於城市生活的街道。街區要有一定的規模，孤立的小街區基本發揮不了作用。

9 街區功能也要多樣化，單調是繁榮的死敵。

第二部分 城市的多樣化

1 大城市的多樣化是自然天成的。

2 商業多樣性對城市有及其重要的影響。

3 城市街區生髮多樣性（這也是一個地區能成為城市中心區的必要條件）需滿足四個條件：首先，城市街區功能多樣化；其次，街道要短並且容易拐彎；再次，建築物多種多樣，多姿多彩，比例均衡；第四，人流密度足夠高。

城市街區功能多樣化

1 城市街區要能吸引人流在不同時間段光顧街區。不但要能吸引本街區人流，還要能吸引別的街區的人流。假如一個街區只有功能單一的飯店，那麼他的人流基本上集中於中午和晚上，其他時間段人流就很慘淡，這樣也不利於城市街區多樣化的生髮。

2 城市街區使用者在時間分布上的平衡非常重要。飯店餐館電影院商場等一般能吸引早高峰晚高峰和中午的人流，三餐之間時間段人流的吸引變得非常艱難。一個辦法搭配寫字樓、政府、圖書館、體育館等公共設施。

3 但我們要注意的是，一個城市街區引入的新功能必須與當前功能相匹配、相補充，新功能帶來的人流也要與原人流和諧相處，而不致引起原人流的反感。

4 單一功能街區是不能存活的，人流時段分布要合理，否則多樣性大打折扣。

5 很多城市功能的向外轉移是因為它們從中心區被趕了出來，而不是因為外部力量將其吸引出來。

6 當前市中心的問題是：工作時間人很多，下班後人去樓空。（美國城市化階段不同，他們已經是郊區化，衛星城化，城市中心空心化。很多人在市中心上班，住在郊區。）

7 把許多文化機構從城市各分散地帶牽走，集中到一個地方的做法其實非常愚蠢。顯著降低了文化機構的可達性和服務功能。

8 街區短就容易拐彎，從而增加可達性，減少浪費在走路上的時間，便於通過人流將城市各種功能串起來。

建築多樣化

1 一個城市應該有適當比例的老建築，他們不一定是具有文化、歷史價值的特殊保護物，可以是很多普通的、貌不驚人和價值不高的老建築，包括一些破舊的老建築。

2 同一時間建立起來的大批新建築註定會遭遇效率低下的問題，也不會在文化、人口和商業的多樣性方面提供多少幫助。

3 在活躍地區，建築不會因為年代太久而被廢棄，甚至在某些地區，舊建築還會脫穎而出。

人流密度

1 只有人群集中在一起時才會產生便利的價值。

2 城市非中心化和郊區化會對人流密度產生衝擊，能否重新集聚充足的人流是成功的關鍵之一。

3 普遍認為，高密度是不好的，會導致各種問題。但是，需要注意的是，高密度並不等於擁擠。密度高，人流大，有利於社區多樣化的生髮，是一種良性循環。但要控制在不擁擠的限度內。

4 住宅密度高低好壞的判斷標準是，是否有利於誘發社區功能的多樣性，過高或高低都不好。住宅密度低，不一定人流密度低。太低的人流密度對社區的發展非常不利。

5 擁擠的人流低密度區比擁擠的人流高密度區更加壓抑，更加具有破壞性。因為在低密度區很少有公共生活可以用來消遣娛樂和自我調整。

6 建築多樣化不能體現在外形、色彩上，而要體現在功能上。單一功能區的建築，外形、色彩上的任意性往往會令人厭惡。

7 垃圾場、二手車市場不利於提高地區便利性、吸引力和集聚人口，還會降低土地使用效率，影響審美景觀，毫無價值可言。

8 城市工業區和居住區並不是必須要分離，他們也可以和諧相處。廢煙廢氣廢水靠遠離無法根治，增強環保要求，實現達標排放才是治本之策。

9 街區廣場的面積應該適中，過大的面積也會影響城市功能。

第三部分 衰退和更新的勢力

多樣性的自我毀滅

1 城市需要各種各樣的多樣性，各種互為聯繫互相支持錯綜複雜的多樣性。

2 有害城市多樣性生髮的幾個因素：城市中心區的不斷遷移；城市某一功能太過突出；新的城市功能無法融合或者補充原有功能，造成功能衝突。

3 城市多樣性的消減是由成功而不是由失敗造成的。其過程與取得成功本身的過程是一樣的，是它的繼續，是不可缺少的一部分。多樣性在城市某地形成是因為這個地區有經濟發展機會和吸引力。在多樣性增長的過程中，一些功能用途被擠出空間。城市多樣性的發展都會犧牲別的一些功能用途，甚至一些特色用途也會被淘汰。在多樣性增加的同時，重複用途相應減少。

4 多樣性也會有個頂點，在此之後的功能用途並不生髮新的多樣性，而是對原有多樣性構成競爭，形成衝擊。

交屆真空帶的危害

1 一個單一用途與另一個單一用途之間組成交界處，這些交界地帶在城市裡往往會成為窩藏破壞力的街區。

2 緊鄰鐵路的區域很糟糕，一般很難發展的好。

3 河邊公園應該建設一些通道，可以讓公眾很方便的進入，眺望水面，觀察水面上的交通。而不是在臨河種一排樹遮擋視線。

4 動用儘可能多的城市資源來形成一個混合的、多樣的區域，減少城市交界地帶，盡量避免形成單一用途區域。

應對貧民區

1 既有貧民區正確的應對策略是合理改造，該不是端掉。

2 尊重貧民區的既有現實，摸清貧民區的情況特點，在現有基礎上開展重建。

3 貧民區的最大問題是，優秀的人離開的速度太快。他們不會想著建設貧民區，而是想著怎麼加速逃離。這就好比西部地區，本地人都在想著怎麼擠進東部，有本事的不是想著建設西部，反而想著逃離西部。

4 解決貧民區問題的一個要素是留住人口，然而卻是非常不易。正常街區如果人口大量流失，也會導致貧民區化。

第四部分 不同的策略

交通和車輛

1 交通幹道、停車場、加油站和汽車旅館，使城市變得支離破碎。

2 汽車對於城市交通來說，很有必要，對於城市秩序來說，形成強大幹擾，但是可以通過規劃解決的。目前我們存在的一些汽車問題，大部分是因為規劃做得不好。

3 城市人口增多，邊界擴大，交通需求增大，需要更多的路。路將城市功能隔離，本來在小範圍可以布局完的功能要擴大到更大範圍，這樣就需要更多的汽車……如此惡性循環。

4 在城市裡，提供給汽車的空間越大，對汽車的需求就會越大，因此就需要更大的空間，繼而需要更多的汽車和更遠的達及能力。因此城市集中度一降再降，城市邊界一擴再擴。

5 減輕車輛堵塞的一個有效辦法是增加流速，也就是建立快速通道，比如單行道，高架道路等，這又會割裂城市，降低集聚度。汽車和城市之間存在天然的悖論。日本的解決辦法是公共交通。中國人口更多，面臨的壓力更大。

6 汽車在城市的蔓延導致了效率低下，然而卻無力阻止。城市的單調、乏味、凋敝往往和交通問題密不可分。

其他策略

1 街道提供城市主要的視覺景緻。當今最需要拯救的是低收入住宅區，因為想在其周邊維持文明狀態非常困難。

2 新城的建設要遵循至少兩個要點：一是與老城相連；二是新城內住宅到景緻的通達性好。

3 一個區域要引入多種用途：住宅、寫字樓、商業、慢行系統、文創系統等，保證從早到晚區域內都有足夠的人流。

4 街道里的小商小販可以顯著活躍街區，實在是不可多得的好因素，只不過是要控制好由此帶來的環境和衛生問題。（在中國，典型的比如商貿城、百貨店、美食街等）

-end-

關注「WeHome唯家」微信公眾號，獲取更多美國房產投資數據，跟我一起洞察房產投資趨勢。????

房產股權投資平台 大數據驅動慧眼識房

http://weixin.qq.com/q/02C3JOBL39dT210000M07Y (二維碼自動識別)

推薦閱讀：