寬貨幣VS緊樓市，這一次房價「鹿死誰手」？

07-15

來自專欄房屋屋44 人贊了文章

撰文|凱風

歡迎關注同名微信公眾號房屋屋（its-home）

2018年已經過半，貨幣政策與樓市調控都在悄然發生變化。

一邊是降准不停，貨幣寬鬆的節奏前所未有，另一邊是密集監管，樓市調控的節奏陡然加速。

寬貨幣與緊樓市對壘，到底誰更勝一籌，房價又會鹿死誰手？

1「寬貨幣」回歸，大放水來了？

6月底，央行貨幣政策委員會召開第二季度例會，例會指出：

穩健的貨幣政策保持中性，要鬆緊適度，管好貨幣供給總閘門，保持流動性合理充裕，引導貨幣信貸及社會融資規模合理增長。

與過去對比，這一表述出現三大變化：

一是流動性從「合理穩定」變成了「合理充裕」。這與6月份的MLF擴圍、不跟隨美國加息、定向降准等政策基調相吻合。
二是監管目標從「管住貨幣供給總閘門」，變成「鬆緊適度，管好貨幣供給總閘門」。從管住到管好，一字之差，鬆緊就完全不同。
三是多了穩定市場預期的表述。股市暴跌，人民幣匯率連跌，貿易爭端壓力有增無減，穩定預期就成為第一要務。

種種跡象表明，「寬貨幣」重新回歸。

不過，寬貨幣並不等於大放水。原因在於，這一輪寬貨幣，是應對經濟下行、債務違約、中小企業融資成本高企以及貿易爭端的結果。

換句話說，寬貨幣是被動之舉，也是無奈之舉。

這就與2009年的四萬億大水漫灌不同，也與2015年的一年五次降准降息有了實質性區別。當時的大水漫灌，是為了應對經濟全方位的風險，刺激樓市正是其中重要的一環。

這一次寬貨幣被限定為定向滴灌，目的在於對衝去槓桿帶來的新風險。而經過這兩年的全國性大暴漲，樓市風險已經成為最重要的金融風險隱患之一，寬貨幣必然要防止樓市的反彈。

所以，寬貨幣與緊樓市可謂聯袂而至，互為對沖，目的就在於防止貨幣之水再次流向樓市。

2緊樓市：密集調控有用嗎？

這一次緊樓市，與以往有點不同。

過去調控雖然一輪接一輪，但基本都屬於傳統政策工具。無論是限購還是限售，都不脫離傳統調控的窠臼，市場對此早有預期，而且各地都不乏規避手段，以至於樓市調控最終雷聲大雨點小，對房價難以產生實質性影響。

這一次不同之處在於，樓市調控開始正本清源，同時全面堵漏，其力度和強度都前所未有。

其一，棚改貨幣化全面收緊，三四線城市遭遇釜底抽薪。棚改貨幣化，正是這一輪三四線城市房價暴漲的根源。一旦棚改貨幣化嚴重收縮，三四線城市也就失去了根本的上漲動力。（更多分析詳見《棚改貨幣化全面收緊，三四線城市真的危險了！》）

其二，全面打擊投機炒房。6月28日，住建部會同公安部、銀保監委等7部委展開樓市亂象專項治理行動，北上廣深、杭州、武漢、廈門、成都等30城在列。專項行動劍指投機炒房團伙、房地產「黑中介」、違法違規房地產開發企業、虛假房地產廣告等四大領域。

這一次納入監管的30城，基本都屬於房價持續高熱的城市；而專項行動的目標，基本覆蓋了所有的市場亂象。從製造搶房假象到哄抬房價，從捆綁收費到陰陽合同，從價格欺詐到變相加價，從虛假房源到虛假房地產廣告，無縫覆蓋。

其三，6月27日，國家發改委、財政部聯合印發通知，要求控制企業外債規模，防範外債風險。對於房企，房地產企業境外發債主要用於償還到期債務，避免產生債務違約，限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等，並要求企業提交資金用途承諾。

房企的融資渠道主要有銀行貸款、信託貸款、境內發債、境外發債等方式。然而，今年以來，銀行貸款收緊，信託等表外貸款受資管新規影響，大幅收縮。與此同時，隨著企業違約案例增多，房企境內發債屢屢遭遇中止；此番境外發債只允許借新還舊，這是基於人民幣匯率不斷下跌，美元計價的外債成本不斷攀升，限制境外發債，有利於防範金融風險。

然而，這意味著房企融資的水龍頭基本已經被全面關停。

其四，「新四限」橫空出世。僅6月份，就有18城加碼樓市調控，其中不乏西安、長沙、杭州等熱門搶房城市。與傳統的限購、限貸、限價、限售等「老四限」手段不同，「新四限」直指炒房投機漏洞：限制人才落戶購房、限制企業購房、限制假離婚購房、限制未成年人購房。

這其中最重要的是限制人才落戶炒房與企業炒房。

先說人才落戶炒房。過去一年來，一眾二線城市，以搶人大戰之名，通過落戶購房等渠道，大肆發放「房票」，直接打通大學生從校園到售樓處的通道，為樓市搶房再添一把火。

至於企業炒房，更是屢見不鮮。

據WIND數據顯示，截至6月底，A股3582家上市公司中，共有1664家上市公司持有投資性房地產，佔比47.11%。合計持有市值達9905.14億元，相較2016年年底的8112億，增長超20%。

封堵住企業炒房與人才落戶炒房，樓市調控才算有了實質性的殺傷力。

3寬貨幣VS緊樓市：誰說了算？

寬貨幣與緊樓市的對壘，說到底是誰更有效的對壘，我們可以拆解成兩大問題：

一是定向降準的貨幣之水，會不會大規模流向樓市？
二是這一輪的密集調控，能否打破越調越漲的怪圈？

先說第一個問題。雖然寬貨幣的目標並不在於樓市，水一旦放出來，往哪流，並不由監管部門說了算。即便是面向中小企業的定向降准，也難免會釋溢到樓市裡去。

但必須說明的是，貨幣放水也不是毫無止境的，貿易爭端、美國加息縮表、居民債務槓桿高企的壓力仍在，這一切都容不得再一次大水漫灌。

再說第二個問題。從棚改貨幣化收縮、30城炒房投機大治理、房企融資全面受限、新四限手段正式登場中不難看出，樓市調控之密、力度之大，足以說明在寬貨幣的同時，抑制房地產泡沫已經成為重中之重。

過去的調控之所以陷入「越調越漲」的怪圈，是因為調控本身是葉公好龍式的，調控只是短期的應對手段，且到處漏風，隨處都有變相規避的出口。

這一次調控，不說能不能產生立竿見影的效果，最起碼決心不一樣了。露頭就打，嚴控投機，甚至對三四線樓市釜底抽薪，對市場的影響，顯然要比過去兩年要有效的多。