三中全會或定調樓市 長效機制難取代行政調控

　　就在市場對「十八屆三中全會後樓市調控的行政手段將被長效機制替代」的判斷漸漸認可的時候，北京市住建委出台的以「自住型商品房」政策為核心的「京七條」無疑給各方潑了冷水。

　　「現在來看，十八屆三中全會將給樓市調控定下調子，」國務院發展研究中心一位負責人對記者表示，「但預計在一段時間之內，行政手段與長效機制還將並存。」

　　事實上，新一屆政府就任以來，在多個領域強調了市場化、規範化的思路，這與以往的調控路徑不同。但是，業內人士分析，即使樓市調控的長效機制能夠出台執行，但仍然無法完全取代行政調控對於房價的控制作用。

　　北京「干預」樣本

　　10月23日，北京樓市迎來了久違的政策聲音。

　　北京市住建委出台了以「自住型商品房」政策為核心的「京七條」，要求限定自住型商品住房的價格低於同地段、同品質的商品住房約30%，且套型建築面積以90平方米以下為主，最大套型建築面積不超過140平方米。

　　按照北京市住建委的計劃，今年北京將推出2萬套自住型商品房，明年計劃推出5萬套左右，購買對象將面向全市符合限購條件的家庭，其中包括非京籍家庭。

　　這無疑是北京市政府主管部門行政干預樓市的又一次升級。

　　「這是根據北京市在今年上半年提出的『新限價房』概念提出的調控措施，主要針對的是中等收入家庭，房源性質也是為滿足自住、改善型需求的產權完整的商品房。」北京市住建委一位負責人表示。

　　在此之前，北京市住建委已經明確，這一類自住型商品房的土地出讓將以「限房價、競地價」的方式出讓，也即政府在地塊出讓時就限定這一地塊上所建商品房的價格，在這一售價的限定條件下，開發商按照「價高者得」的方式競拍。

　　事實上，這一次北京市出台新政，與其日益嚴峻的房價上漲形勢壓力相關。

　　就在「京七條」出台的前一天，國家統計局發布9月份房價數據，北京市房價同比漲幅超20.6%，名列全國70個大中城市房價漲幅第一。北京的房價調控壓力陡增，這讓第四季度成為北京房價調控關鍵季。

　　而梳理北京歷年來的樓市調控政策，不難看出，每當房價上漲壓力增大時，政府相關部門首選的政策基本都為行政調控政策。

　　從2010年4月份開始，北京的樓市調控就選擇了「強硬」的行政方式，從最早的限貸、限購以及限制外資，到今年的限制預售審批，行政調控手段逐漸升級，行政措施和執行細則也更加嚴格。

　　北京市房地產業協會一位負責人表示，利用行政手段干預市場交易，這其實並不是最合適的，但在當前市場供求矛盾過於緊張的情況下，採用限購等非經濟手段影響大、見效快，還是能夠發揮一定作用的。

　　土地財政是「根子」

　　事實上，近期不只是北京的樓市調控在升級，深圳在國慶節後也出台了「深八條」配合貸款調控政策。而業內人士分析，北京和深圳的動作或許也將成為接下來一線城市樓市調控的樣本。

　　「現在中央擔心的不是熱點城市價格上漲、土地高溢價成交，而是這種市場表現帶來的樓市失控預期。」上述國務院發展研究中心一位負責人對記者表示，「接下來，在影響市場的各方面，比如信貸、融資、地方審批，預計都能看到調控收緊的跡象。」

　　「年內政策的著力點應該主要還是在地方政府身上，住建部以及其他相關部門的調控問責會從嚴。」一位住建部內部人士告訴記者。

　　但是，業內人士也分析，如果地方政府依賴土地財政的格局無法改變，那麼地方政府在樓市調控上採取行政干預的短期行為也將不會停止。

　　在2013年各地的財政預算中，國有土地收入預算為3.3萬億元，而2013年各地方政府要償還的各種債務，保守估計將接近2萬億，約佔全年財政預算收入的近兩成，是土地出讓收入預算的一半多。

　　但儘管如此，在國內經濟增長仍然較緩的背景下，債務高企的地方政府仍需依靠土地出讓收入來緩解壓力。

　　「現在我們的地方財政預算中，收入支出結構基本上是固定的，」某城市的財政部門負責人告訴記者，每年當地政府的本級收入只能負擔政府人員費用、辦公支出等基本項目，「想要發展城市經濟，現在我們只能依賴中央劃撥、超收收入、土地出讓金，而發的地方債大部分仍然要靠土地出讓金來還。」

　　中國土地勘測規劃院副總工鄒曉雲認為，土地已成為地方政府投融資的一個重要工具和手段，政府通過土地出讓和抵押等環節，可以擴大城市建設規模。「哪怕這塊土地出讓不掙錢，政府也會通過土地出讓讓企業和資本進入，進而帶動區域發展。」

　　「現在看來，財政改革也難以立即見效，因此地方政府依賴土地收入的情況在短期內很難改變。」房地產業內分析人士陳劍波如是說。

　　「儘管現在市場一直看好十八屆三中全會的樓市調控長效機制，但從目前的情況看，長效機制即使建立，也難以立即見效，因此行政手段在一段時間之內很難退出，」陳劍波表示，「從目前決策層傳遞出的信息來看，強化原有政策、限制地方微調、加強地方問責的細化措施落地的可能性更大一些。」

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