我賣了國內的房子，在美國買了個房。

起完這個題目，我覺得有點誤導人，雖然是事實，但我怕你們都一窩蜂的去美國買房了，所以我先說明幾點。

1、任何人都可以買房子。但，買房子不能拿綠卡入國籍。買房子不能增加簽證的通過率。買房子不能讓孩子直接上學。

2、我們買房子是自住，因為我們工作在美國，生活在美國。

3、國內的房子對我們來說不是剛需。國內房子只是歷史遺留事件，人民幣其實以後都要在美國花。我們第一代移民在國內尚有藕斷絲連的根基，而對於小V以及小V的後幾代人來說，中國只是他們很遙遠的老家而已，國內的資產對我們沒有實際意義。

後台留言的時候我發現大多數人跟我們的情況其實都不一樣，80%的人問我養房子貴不貴，投資回報高不高，在哪裡買最容易升值。我才知道大家是想在美國買房投資。

對於吃過國內房價暴漲甜頭的人來說，我覺得在美國投資買房可能會讓你們失望的。

客觀的舉兩個事實：

1、我自己7年前買的獨棟別墅，40萬美金，如今，七年後，我要賣，價格還是40萬美金。而我裝修了地下室，建了陽台，粉刷了牆面，好幾萬美金，就都打了水漂。

2、我教授的房子，獨棟別墅，距離我家10分鐘的路程，1990年18萬美金買下，如今市值32萬，27年期間，他們換了屋頂，換了外牆，換了空調，室內翻新了廚房、地毯和電器，大概花了12萬美金。嗯，不錯，起碼沒有虧，不像我。

有人說我買錯了地點。我現在住在美國東部Maryland，距離華盛頓DC大概一個小時的郊區。也是學區房，甚至是很多人眼中的好學區。這地方大概可以比作河北省的廊坊市吧。

很多人會問，廊坊的房子都漲啊，為什麼美國的房子不漲？

美國是市場經濟，房地產是由供需關係決定的，我們這個地方人口流動小，人口基數穩定，房子的漲幅只受通貨膨脹影響，那麼這種地區的房子，最多只是抗通脹而已。

所以，美國的房地產只適合做投資，而不是適合做投機。

不是給大家潑冷水，而是大家要理性的看待美國房產投資，千萬不要被中介忽悠了。

什麼樣的人適合在美國買房投資？

如果只是跟風，或者覺得國內房子太貴，以為花同樣的錢就可以在美國買別墅當地主，甚至買房的錢東拼西湊才能在美國買房，我真心的不建議。解決自己的剛需住房，永遠是第一位的。

而很多中產階級，在國內已經解決住房甚至有兩三套的投資房，也有足夠的備用金應對突髮狀況，可以考慮來這裡考察一下。我更建議如果買房是為了以後在美國居住，還不如用這筆錢想辦法先把身份解決，因為在美國，房子從來不是立足的根本，合法的居住身份才是。

個人覺得，投資美國房產只是豐富中產階級及以上人群的資產配比，對沖國內的高風險資產。

美國買房應該買在哪裡？

我最終把房子買在了洛杉磯。我們已經來美國10年了，一直生活在河北省廊坊那個地方。那個地方不是不好，人都很友善，社區很安靜，城市很安全，消費成本低，交通不擁擠。

而舉家搬到洛杉磯，

一是因為我的工作性質在洛杉磯更方便。

二是因為這裡氣候好。

三是因為這裡華人多，純白人地區對於第一代移民的父母和孩子來說挑戰還是非常大的，尤其是語言還不太過關的新移民。這不能說是人家對我們種族歧視，只是人們都會跟自己有相似背景的人有更多的共同語言。

四是大城市的資源豐富，我們還年輕，而孩子也能在這樣高度發展的大城市見世面，城市和農村，人的精神風貌都不一樣，這個規律全世界都通用，大家懂的。

五是以後父母晚年生活在洛杉磯會更方便，語言交流無障礙。

對於美國，到底哪裡好，說實話，我在美國生活了十年也說不上來。各有各的好。這點和中國並不太一樣。北上廣佔據了大部分好的教育、醫療、生活資源，而在美國，卻分布的更平均。更多的人只是根據自己的工作地點、生活習慣，看哪裡更適合自己而已。

而對於投資房地產而言，上面提到，供需關係決定房價。那麼自然是人口流入大，工作機會多，自然環境好的地方會備受青睞。這點上，全世界也都沒有區別。中國有北上廣，美國有紐約洛杉磯西雅圖。在這種地方做房地產投資，因為需求不斷地湧入，那麼房價上漲的可能性就會更大。

如何選擇學區房？

這是後台提問次數最多的問題，這真的間接證明了亞裔是最重視教育的群體。而這邊頂尖學區房的亞裔比例都很大，甚至超過50%。

我最終選擇把房子買在了一個學區並不那麼好的非亞裔學區。

說是不好，因為小學是9分，初中是9分，高中是10分，而在很多亞裔家長眼中，10、10、10才能算是好學區。

（買房的時候都會告訴你小學初中高中的劃分，去這個網站就能查到對應的分數，http://www.greatschools.org/，這也是大家普遍認可的評分機構）

然而同樣是10分學區，也會有所差異。比如白人區的10分校成績肯定是比不上亞裔區的10分校成績。

我在前幾年，也是堅定的虎媽派，一定要把孩子送到最好的學區。小V出生後，我的觀念在慢慢變化。而我周圍的例子告訴我，其實孩子不上10分校其實也差不到哪去。

還是我教授的兒子，就在我河北廊坊那個地方，上了個9分的學校。最後在我們當地一所醫科大學畢業當了牙醫，現在自己開了診所。另外一個教授的兩個兒子，同一所高中畢業，一個考上了杜克，另外一個去了伯克利。

如果在中國，我可能也會花重金在最好的學區買一個破房，因為國內的教育資源非常不平等，好的學校代表好的師資。而在美國，尤其亞裔比例非常高的地方，學校的評分已經不能反映真實的教學水平了，全在學生的考試成績。而這些孩子的成績都是靠課外輔導班的高壓力高強度學習來的。

在美國考大學並沒有一個統一的標準化考試，不像我們的高考。在這裡，考試成績只能佔一部分因素，還有社會活動、興趣發展、組織能力等等。所以會出現一個很奇怪的現象，一些成績更好的學校考上好大學的比例卻不如成績差一些的學校，所以光看成績選學校並不是很客觀。

在這種亞裔集中的學校，孩子要很努力才行，甚至即使孩子很努力，如果不是天資很好，孩子仍然不能拔尖，因為其他人也很努力。而如果孩子在一個競爭不那麼激烈的地方，反而易顯露頭角。考第一不重要，但是培養孩子的自信很重要。大家回想自己的學生時代吧，成績好的同學是不是更自信？而且我相信，是金子總會發光，不是金子如果扎在金子堆里，會顯得更黯淡無光。

關於學區，很多過來人跟我講，最後悔的就是讓孩子在了一個亞裔比例很高的地方。他們的孩子其實都很出眾，如果單憑成績，上排名前20的大學都沒問題。但是因為周圍同學成績也都很出眾，水漲船高，反而不容易出頭。因為孩子在學校的整體表現也會直接影響升學。我曾經遇到過一個媽媽，他們在Arizona州，孩子SAT成績並不高，最後卻去了杜克。

美國是全世界教育資源最好的地方，我們努力送孩子到了這個地方，其實孩子已經贏在了起跑線上，還有必要讓孩子那樣挑燈夜讀嗎？說真心話，我覺得美國前200名的大學都是不錯的，從我自己身邊經歷來看，華裔的孩子上100名開外的學校都少見。小V從各個方面來看都不像是個天才孩子，我沒指望他爬藤（美國常春藤盟校），去技校學個技能，我覺得都完全沒問題。我的孩子上個9分校，還達不到這些目標？而不在這樣的學校拼學習，他可能就有更多的時間和精力看到更多的世界，發掘更多有意思的事物。

還有一點，很多人都忽略的，是美國的私立學校。這也是我當初沒有拚命選10分學區房的原因之一。如果經濟條件允許，如果真想讓孩子爬藤，私校是個非常值得考慮的投資。我問過身邊很多美國人和我在私校當老師的同學，他們一致表示，如果有實力，會讓孩子上私校。美國是最講究人際交往圈和社交能力的地方，在私校，孩子會更有機會接觸高收入並有良好職業家庭的孩子，比如律師、醫生，而私校的師生比例小，孩子能得到更多的關注，並且培養多元化，社會活動豐富，這都是直接影響孩子升學的因素。

作為投資來說，投資在華人好學區的房子，對於房價當然會更保險。因為這裡的需求最大，經濟好的時候，這裡的房子會漲的最多，而經濟不好的時候，這裡的房子會跌的最少。這樣的房子也同時帶來一個問題，那就是貴。

這是洛杉磯最著名的華人聚集地之一Arcardia，全10分好學區，獨棟別墅，3室3衛，室內面積200平米左右，168萬美金。洛杉磯類似這樣的地區：Arcadia, Temple City, San Marino, Walnut, Diamond Bar, Cerritos, Irvine。

如果你有足夠的投資成本，可以投，否則其實還有一種選擇——剛需地區。

剛需地區可能並不是好學區，但因為生活便利，工作集中，會有很多流動人口在這裡駐紮。好處是房子沒有那麼貴，而租金卻一點不比好學區低。

比如洛杉磯的West Covina，佔地面積差不多，室內面積也是200平米的獨棟別墅，價格也就70萬美金。洛杉磯類似這樣的地區：West Covina, Rosemead, San Gabriel, Monterey Park, El Monte, Covina, Rowland Heights, Hacienda Heights。

所以剛需地區房子的「租售比」比學區房好，而學區房的房價漲價空間比剛需房大，如何選擇，大家可以自己權衡。

而我當時目標的非亞裔好學區，儘管華人的需求不多，但畢竟也是美國人眼中的好學區，價格也都很堅挺。但是租房需求少，房價漲幅也不如華人區高。這種地方的房價比華人好學區便宜，但比剛需地區高。例如Glendora，同樣的房子，大概需要115萬美金。洛杉磯類似這樣的地方有：Glendora, Brea, Fullerton, Claremont, La Canada Flintridge, West Lake Village等等.

對於學區的選擇，雖然洋洋洒洒寫了這麼多，但是當地很多實際問題，還是要長時間自己體驗才行。很多新移民肯定無法理解我把房子選在了一個學區並不那麼好，生活並不那麼便利的地區，就像我不理解初中就在美國的表哥現在想搬離洛杉磯去Virgnia一樣。

美國的房產稅有多高？

這是後台問的第二多的問題。首先肯定的是，只要房子是你的，房產稅是一直交下去的。而好處是，這個房子是你永久擁有的，誰都拿不走。房產稅大概是購房價格的1%-1.25%。比如你買一個100萬美金的房子，每年大概需要支出1萬美金的房產稅。

美國的房產投資回報如何？

以租售比來說，洛杉磯剛需地區的一年租金收益除去維修費、管理公司傭金、空房率，大概是7%左右。而好學區好房子的一年租金收益大概是4%左右。剛需地區房價的漲價空間有限，學區房的投資回報主要依賴的是房子本身的漲跌。

而房價本身的漲跌，沒人可以預估，美國房地產也是經歷過暴漲暴跌的。然而只要你相信美國的經濟是一直往好的方向發展的，做長線投資，那就一定有不錯的投資回報。尤其在華人聚集的好學區，經濟利好的時候，一年漲5%是很保守的數字了。

買新房還是二手房？

這是個人選擇，大多數從國內過來的新移民最喜歡的還是新房，所以洛杉磯這些年有不少針對華人喜好建造的新房。

我自己的第一套房子就是新建房，一個窗帘桿都要自己找人去裝。這次我們果斷選了美國人的二手房，他們對房子會維護的非常好，也捨得砸錢，各種細節做的很漂亮。而這樣的成品房價格卻並不比新房貴多少。而如果自己去裝修室內室外，花費還真的不小。而且我和V爸工作都很忙，實在沒有時間也不夠handy處理房屋的各種維護，所以對於二手房來說省心省力，幾乎是拎包入住。

還有一點，新房的佔地面積都比較小，大家別忘了，在美國買房是買的永久產權，也就是說，你的房子佔地多大，你就一輩子擁有了多大的地。美國的房子是不值錢的，木頭房子，建築成本很低，但是土地是值錢的，只要土地是你的，破房子推倒了重建都行。

但是二手房維修是個問題，運氣不好遇到的房子小毛病多，出租出去，租客維護不好的話，經常維修也很費錢。

買apartment（公寓）、townhouse（聯體別墅）還是single house（獨棟別墅）？

從升值空間的角度來說，single house>townhouse>apartment。因為single house是有地的，而townhouse和apartment的地很小或者幾乎沒有。如果考慮投資並且出租的話，還要提前諮詢下apartment的要求，有的地方不允許出租或者短租。

買房投資怎麼遠程管理自己的房子？

在美國有不少正規的房屋出租管理公司，很多美國人也用，尤其老年人沒辦法親自管理房子的時候，都會用到這類公司。我們這次從東部搬到西部，也會把東部的房子交給管理公司來管。他們都是有正規執照的，可以幫你找租客，審核租客背景（查犯罪記錄、收入狀況），房屋維修等等，你需要付給他們年租金的5%-10%作為傭金。

美國買房有什麼交割費用？

買賣房的各種稅費是由賣家來付的，通常作為買方，沒有其他費用。如果要貸款，則有一些貸款公司的手續費，具體要看不同的貸款公司和銀行。

為孩子以後來美國留學提前買個房子，有必要嗎？

現在國內很多人都考慮在美國買房，投資是一方面，還有一點就是考慮為孩子以後來美國上學做準備。個人覺得，投資可以，但是上學買房大可不必。很多留學生都是租房，何況如果孩子年齡尚小，對於孩子來說，打理房子也是個負擔。而且，暫且不說孩子的簽證，就算孩子能來，家長的探親身份也不能長期在這裡陪讀。

美國買房的流程具體是怎樣的？

1、選地點。

前面已經說過。

2、找經紀人。

英文叫agent。對於英文不太流利的人來說，找中國agent會比較方便，畢竟在美國買房的各種流程法律大家都不太懂。而他們也更了解從國內過來買房人的需求。

有美國朋友親戚推薦的經紀人一般都比較靠譜。而如果完全沒有朋友親戚在美國，也不知道怎麼買，就只有Google隨便找了，但是這樣的人要來美國買投資房，我真的為你捏一把汗啊！

3、選房子

選好地點，就可以找房了。美國這點很方便，所有出售的房子在房屋網站上都有。比如REDFIN、ZILLOW這類網站，信息很全，室內面積，佔地面積，房屋照片，建造年份，學區評分等等，並且都是真實的房源信息和價格。Agent會根據你的需求推薦房子給你，你自己也可以在這些網站上把自己喜歡的房子給agent，讓他幫你約時間看房子。這邊看房都要通過經紀人預約（新房除外），買家是不能直接去敲人家門的。

4、下offer

就是出價，售價是80萬的房子，你不一定就要接受80萬，可以出高價，也可以出低價。至於出價高低，完全是由當地供需關係決定的，如果新到某地不了解，只能多聽agent的意見。好的agent不會一直push你出高價趕緊買房子，他們會幫你分析的。

5、賣家接受offer

如果你的出價賣家接受，買房子就算成功一半了，那麼就要先給賣家3%的定金。如果你的出價賣家不接受，可能會直接駁回也有可能會跟你討價還價。

6、房屋檢查、銀行評估

房屋檢查非常重要，美國很多房子年份很久，有些嚴重的問題是不能夠解決的，而自己看不出來，在房屋檢查中發現就要放棄這種房子。一些小毛病就可以雙方協商看誰來修。

銀行評估，評估這個房子的價值，有可能高於你買下的價格，也可能低。高的話，那就像撿個便宜。如果低了，心裡難免彆扭，那就要和賣家協商，看能不能再降價。

7、貸款

大多數外國人在美國是沒辦法貸到款的，因為美國貸款是根據收入的，在美國沒有合法收入，就沒辦法貸款。華人聚集的地方，我聽說貸款經紀人會有各種辦法也能貸到款，一般利息較高，沒有了解過。

現金全款買房就比較簡單了，帶著錢帶著人過來就好了。

8、房子過戶。

上面講的大概都是二手房的流程。對於新建房來說，有些步驟會比較簡單，比如房屋檢查，畢竟是新房。但又多了一些步驟，比如對於還沒建成的房子，你要自己customize，比如櫥櫃的顏色，地板的顏色，地毯要不要等等。

總結：

謝謝大家又一次聽我絮絮叨叨說了這麼多。每次寫這種乾貨，我都希望把我所知道的所有信息都告訴大家，生怕漏了某個環節讓大家吃虧，尤其是買房這麼大的事情。作為來美十年的第一代移民，能幫到大家的也就這麼多了。如果有打算來洛杉磯的朋友，可以加我個人微信（vivianxiaohui5），關於洛杉磯我可能還能多提供一些信息，其他區域我就真的不了解了。

最後奉勸大家，人生地不熟的海外投資買房，一定要多聽多看，最好有當地朋友親戚指引大方向，不要盲目出手，否則風險太大。