對「合理房價」應有合理預期

兩會期間，溫家寶總理提及「一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位，因此，調控不能放鬆」，「合理價位的標準，一是房價與居民的收入相適應，二是房價與成本和合理的利潤相匹配。」

「合理房價」已然成為最近討論最熱的話題之一，那麼什麼樣的房價才算合理房價呢？各地民間版的「合理房價」在網上瘋傳，各有各的演算法，各有各的道理。 其中，頗能吸引眼球並被包括央視在內的多家媒體跟蹤報道的是一份「合理房價圖」。該房價圖參考國際慣例的房價收入比指標推算出各地的合理房價，即一個家庭6-8年的總收入可以購買一套房子。按每個家庭擁有2名勞動力計算，乘以各地的人均可支配收入，然後乘以6，基本上就可以得出一個家庭6年總收入，也就是該家庭所能承受的房價總和。在這個基礎上除以80(以每戶買80平方米的房子為基準)，這樣得出的數據大概就是每個城市的合理房價了。 計算公式為：城市合理房價=(城鎮人均可支配年收入×2×6)/80。據此公式得出的上海「合理房價」為5735元/平方米。 事實上，因民眾大多心存對高房價的不滿和對大降價的期待，故推算出的「合理房價」大多與現有房價相去甚遠，言論中亦不乏奚落與調侃。在上海，要重溫上面提到的「合理房價」的舊夢，那得穿越回十來年前，其時上海市商品住宅的平均成交價格與此接近。中國經濟經歷了十幾年的高速增長，且在現今貨幣供應量大增的大背景下，期待商品房價格調整到十年前的念想，恐怕沒有可能。 理性地看，合理房價的界定應分成兩個層面。一是中低端住宅市場，價格體系由政府主導，主要通過保障性住房建設滿足基本供給。近年來，政府亦加快推進保障房工程，公開資料顯示，2011年上海新開工、籌措各類保障房1500萬平方米，2012年保障房的建設依然是上海樓市最重要的一部分，市委市政府已明確今年保障性住房的總體目標為新開工和籌措1100萬平方米。考慮到上海作為一線中心城市，常住及外來人口密集，人多地少，保障性住房「合理房價」按一個家庭8年的總收入購置約60平方米的房子為基準來推算，「合理房價」約為10195元/平方米。 目前，上海供應的保障房價格已與此相接近，部分外郊環區域的商品房價格經過本輪調整，亦趨於該「合理房價」。 另一層面，中高端住宅市場，商品房的「合理房價」應由政府指導下的市場供需關係來決定。任何商品都逃不出價值規律和供需規則，有人能承接，才會有市場。商品房市場，尤其是高端住宅市場，健康穩定的量價關係可以通過市場自身來平衡調節。
推薦閱讀：