出讓金不返還30年也征不了房產稅

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出讓金不返還30年也征不了房產稅

朱大鳴 2010-05-27《經濟視點報》

物業稅有難以逾越的鴻溝，但以房產稅替代物業稅也註定要難產。國家稅務總局公開表態：地方對房產稅徵收範圍沒有解釋權。

為什麼房產稅註定難產，無論從現實角度還是從法理角度，還是從社會穩定角度來說，在現有條件下，都難以真正徵收。

首先，從現實角度考量，其一，徵收房產稅要顧及土地出讓金。土地出讓金一徵收就是70年，屬於稅收透支了70年，如果再徵收物業稅或者房產稅，實質上是多次剪羊毛，先透支了70年，而後又要重複每年徵收。重複剪羊毛的「罪名」可不是開玩笑的，那會引起社會財富積累的劇烈變動，從而影響財富的分配。而財富的劇烈變動則更為激蕩整個社會。

如果不退土地出讓金的話，30年都難以徵收。或許，有人說，政府會不會退出土地出讓金，可能性很小，但也有這種可能，比如以前的土地出讓金很少，現在房價漲得很高，徵收房產稅的收益已經遠遠大於以前的土地出讓金，他們或者會退掉出讓金，轉而向占私人財富50%以上的房屋徵收房產稅或者物業稅。但如果這樣，政府的信譽度將會嚴重受損。

其二，以調控之名，壓在房地產頭上的稅費多如牛毛，是推動房價剛性上漲的最重要的成本。這些重稅成本，都是要轉嫁到購房者頭上的，現有稅費已不堪重負，再加稅雖然有可能是壓跨房價的最後一根稻草，但是，這只是以極端的方式推高成本，成本推高房價抑制有效需求，因此，無論是物業稅還是其變種房產稅，都屬於畫蛇添足型調控。股市暴跌已經印證這種不可思議的利空是多麼荒謬，期待稻草壓死駱駝的模式調控房價，不如增加駱駝數量來更好地促進社會財富的積累。

其三，即使是房產稅，能夠避開立法難題，但根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》，要把徵稅範圍擴大到住宅，地方政府也沒有權力，即使有這樣的權力，誰也不敢輕易動房地產這個目前經濟唯一最大支柱。而且，產權確認、估價以及徵收隊伍等條件在城市都難面臨各色的難題，如果一項法律制度沒有條件徵收，出台了很可能被架空。

第二，從法理上考量，房產稅和物業稅一樣，也面臨著違憲困境。既然房產稅和物業稅都是財產稅，而我們住房只有70年的使用權，何以對使用權徵收財產稅。土地和住房實際上是聯繫在一起的，但我們的土地是國有制的，這就造成了物業稅和房產稅在中國實施的困難。我們很難規避這種難題，即使是改名換姓，妄圖規避這種剛性約束，老百姓又不傻。

第三，物業稅和房產稅都是難以平抑房價的，在世界上，很多國家都徵收過物業稅和房產稅，房價照樣飆漲，比如美國。美國的物業稅在上一輪牛市中，幾乎失去功能，在次貸危機發生後，負效應放大，很多人都策略性不還款，甚至出現一元錢賣別墅都沒人買的局面。物業稅在美國這樣助長助跌的作用，實際上給房地產帶來重大災難，也給美國和世界經濟造成致命性的損傷。當然，物業稅並非是次貸危機的罪魁禍首，但它的負效應不得不讓人沉思。

第四，房產稅涉及的範圍極廣，在理論看似完美，但在操作中，有很多難以控制的因素，必將引發社會的大規模利益分配，有權者可以規避這種稅收，而中產階層則難以規避，從而異化了房產稅的性質。在歷史上，酷吏敲詐中小產業者的財產，都會引起社會的劇烈革命，財產稅如果控制不當，反而成為社會矛盾加劇的猛火。在當前以和諧社會構建為目標的歷史條件下，不折騰是真正的促進社會財富積累的辦法。中國社會財富積累在軍閥混戰和外國入侵的歷史條件下，簡直是一窮二白，朝不保夕的政治運動和社會動蕩，使得中國財富積累和長期投資極度萎縮，造就國弱民窮的局面。現在我們搞市場經濟，必須要保護產權和契約，不受到短視稅收的侵蝕。實質上，居民住房也是居民儲蓄的一種變種形式，保護居民財富安全是政府的職責。

事實上，調控房價最主要的方式不是稅收，房產稅和物業稅也不是唯一的武器。真正的武器是在於修正我們土地供應壟斷和建立刺激房屋供給的機制，而不是總是期待稻草壓死駱駝。